Opkonvertering eller ej? En ikke specielt god idé for de fleste, advarer forskere
En del danskere kan stadig skære en stor bid af deres boliggæld ved at lægge deres fastforrentede lån om til lån med højere kuponrente. Men ikke alle mener, at det er en god idé.
Skønt den lange rente er faldet lidt gennem det seneste år, er der stadig mange boligejere, der kan mindske deres gæld i boligen ved at opkonvertere. Det kan for mange være en god idé, mener boligøkonomerne. Renteforskeren er dog mere skeptisk.
Mens der i 2022 var over 200.000 konverteringer, har der i 1. kvartal 2024 blot været godt 12.000. Det viser en ny opgørelse fra Nationalbanken.
Men der er fortsat en del boligejere med fastforrentede 0,5, 1 og 1,5 pct.-lån.
»Hvis du har et 1 pct.-lån, kan du lige nu skære 200.000 kr. væk pr. million kroner, du har i restgæld, ved at konvertere op til et 4 pct. lån. Det er altså stadig en besparelse, der er væsentlig, selv om den store konverteringsaktivitet er tørret ud,« siger boligøkonom Sune Malthe-Thagaard, Totalkredit.
Om det er en god idé, afhænger af flere ting.
»Når du opkonverterer, bliver gælden mindre, men din månedlige ydelse før skat stiger med al sandsynlighed. Man skal overveje, om budgettet kan holde til det og være indstillet på, at det nok ikke lige bliver i morgen, at der vil kunne konverteres nedad, så de månedlige omkostninger igen kan reduceres,« pointerer han.
Den lange rente er nemlig lige nu ret stabil omkring 3 pct.
Boligøkonom Lise Nytoft Bergmann, Nordea, ser ingen grund til ikke at opkonvertere til 4 eller 5 pct.-lån, hvis der er plads i økonomien.
»Man skal være bevidst om, at der er et breakeven på lånet. Et tidspunkt, hvor man har betalt mere ind på det nye lån, end man har sparet på det gamle. Men hvis man ikke har tænkt sig at blive boende 20 år mere, kan det være en overvejelse, som man bør søge rådgivning om,« siger Lise Nytoft Bergmann.
Lektor Bjarne Astrup Jensen og professor Michael Møller – begge CBS – er helt uenige. De mener, at opkonvertering for mange ikke er en specielt god idé.
I en artikel i tidsskriftet Finans/Invest fra 2022 advarede de mod en række misforståelser om opkonverteringer.
»Din gæld er allerede blevet mindre, fordi obligationskurserne er faldet, så det vil koste dig mindre at indfri dit nuværende realkreditlån. Det gælder altså også, selvom man ikke konverterer op og derved undgår omkostningerne til låneomlægningen og slipper for en betale den højere ydelse på et nyt lån,« siger Bjarne Astrup Jensen.
Den højere effektive rente på det nye lån skyldes ifølge forskerne, at der for investorerne er en større konverteringsrisiko ved de nye obligationer i tilfælde af et senere rentefald end på de gamle lavtforrentede obligationer.
Hvis man alligevel vælger at fastlåse sin gevinst ved at opkonvertere, er der en række ting, man ifølge forskerne skal være opmærksom på. Og at satse på, at renten falder igen, er ren spekulation.
»Gevinsten ved opkonvertering er mindre, end man tror. Den består af en skattebesparelse over hele lånets løbetid, som i bedste fald kan blive op mod 18 pct. af det beløb, der er skåret af gælden, men sandsynligvis bliver en del mindre. Nogle få vil få en fordel, hvis deres lån reduceres så meget, at deres bidrag falder. Men det kan sjældent opveje de andre ting,« forklarer Bjarne Astrup Jensen.
Hvis man ved, at man vil sælge om få år, hænger regnestykket om opkonvertering ifølge Bjarne Astrup Jensen lidt bedre sammen. Mens han opfordrer folk, der vil blive boende i en længere årrække, til at tænke sig om en ekstra gang.
