Nyt superlån kan slå F5-lånet
Der skal ikke meget til, før det nye 30-årige boliglån er billigere end de lange flekslån.
Det nye 30-årige lån har så mange muligheder, at det bliver billigere og bedre end et F5-lån i sidste ende.
F5-lånet er regnet for at være det mest sikre flekslån, da det kun skal refinansieres hvert femte år. Samtidig er den månedlige ydelse relativt lav.
Et F5-lån på 1 mio. kr. er også ca. 400 kr. billigere i månedlig ydelse end et 30-årigt fast forrentet 2,5 pct. lån. Men der skal ikke meget til, før det er en bedre forretning at optage et 2,5 pct. lån, mener Nykredit.
"En stigning i de lange renter på blot 0,5pct.-point vil udligne merafdraget ved F5-lånet," siger forbrugerøkonom i Nykredit, Johan Juul-Jensen, til epn.dk
Og renten skal ikke stige ret meget mere, før også merydelsen til renter og bidrag er dækket ind. Det kræver kun en en rentestigning på 1,5 pct.-point, oplyser Johan Juul-Jensen.
Han har regnet på konsekvenserne af at optage et lån til 1 mio. kr. her og nu. Udgangspunktet for 2,5 pct. lånet på 1 mio. kr. er en restgæld på 1.049.000 kr. Restgælden på F5-lånet vil være ca. 20.000 kr. lavere.
Restløbetiden er 19 terminer og en måned for at få det til at passe med udløb.
| 2,5 pct. 2047 | F5 | |
|---|---|---|
| Restgæld efter 5 år | 928.286 | 872.602 |
| Rentebetaling efter 5 år | 119.948 | 30.941 |
| Bidragsbetaling efter 5 år | 29.382 | 34.524 |
Hvis renten stiger, kan restgælden købes tilbage for følgende beløb:
| 2,5 pct. 2047 | |
|---|---|
| 50 basispunkter opad | 868.071 |
| 100 basispunkter opad | 828.397 |
| 150 basispunkter opad | 788.163 |
| 200 basispunkter opad | 748.679 |
Den ultimative fordel ved at vælge et 2,5 pct.-lån er, at det kan konverteres igen, når renten stiger. Så falder kursen, og man kan dermed skære noget af restgælden. Det kaldes en lodret konvertering.
Det største problem for realkreditinstitutterne er at få kunderne til at tro på, at renten virkelig kan stige igen. Siden finanskrisen er renterne faldet markant, og alle forudsigelser er dermed gjort til skamme.
"Hvis det lyder helt i skoven med rentestigninger, så skal man huske på, at man for blot fem år siden udstedte fastforrentede lån, hvor de bagvedliggende obligationer havde en kupon på 5- eller 6 pct.," siger Johan Juul-Jensen.
Han betegner en lodret konvertering som en "tostrenget strategi."
"Den lavere restgæld får du her og nu, men det fulde udbytte får du først, når og hvis renterne falder igen, og du derved kan konvertere tilbage. Derfor skal man som udgangspunkt have en forventning om renterne efterfølgende falder i løbet af de næste par år," siger Johan Juul-Jensen.
