Boligejere bedre beskyttet med F1-lån end med dets afløser

F1-lånet er på mange måder et mere sikkert lån end dets afløser. For med det nye lån, der bla. kaldes FlexKort, KortRente eller F-kort, løber boligejeren en større renterisiko. Men der er ingen gevinst, hvis renten bliver negativ.

Hvis der skulle fastsættes en ny rente i dag på det nye boliglån, ville renten være negativ. Med det nye FlexKort-lån får boligejeren ikke nogen gevinst, men må nøjes med en rente på 0. Det er for at beskytte køberne af obligationerne.

Dermed er boligejeren dårligere stillet, end hvis han havde valgt et F1-lån. For hvis renten bliver negativ på det, får boligejeren hele gevinsten.

»Det er uforståeligt og unfair, at man kommer til at betale, hvis renten stiger, men ikke får gevinst, hvis den falder,« siger Svend Jørgen Jensen, chefstrateg for Finanshuset Demetra.

Han rådgiver bl.a. landmænd, der er vant til at løbe en renterisiko. F1-lånet er derfor populært, og sidste efterår fik Demetra mange henvendelser fra kunder, der ville vide, hvordan de var stillet, hvis de valgte det nye lån i stedet for F1-lånet.

F1-lånet er blevet dyrt. Renten er fortsat lav, men bidragssatserne er hævet markant. Det samme er kursskæringen. Den er nu 0,3 point. Det svarer til en ekstra rente på 0,3 pct. point, og den lægges på hvert år. Dyrest er den afdragsfrie variant. Vælger man den, risikerer man at betale over 2 pct. point alene i bidrag, hvis lånet ligger mellem 60 og 80 pct. af belåningsværdien.

»Den aggressive prissætning tvinger kunderne til at vælge andre løsninger, og vil man have den helt lave rente, er man nødt til at vælge det nye produkt,« siger Svend Jørgen Jensen.

I Realkredit Danmark bekræfter man, at eneste mulighed for at få gevinst ved en negativ rente er at vælge et almindeligt flekslån.

»Hvis man vil spekulere i negativ rente, er flekslånet eneste løsning. Her kompenseres investoren med en højere kurs, hvis renten falder,« siger cheføkonom i Realkredit Danmark, Christian Hilligsøe Heinig.

Muligheden for en negativ rente er ikke længere teoretisk. Som Finans kunne fortælle onsdag, er renten på Nykredits nye lån reelt negativ. I Nykredit hedder lånet F-kort, og renten tilpasses hvert halve år. Renten følger den såkaldte Cita-rente, og den var onsdag minus 0,18 pct. Nykredit beregner sig et tillæg på 0,15 pct., der er forbeholdt investorerne. Derfor er renten reelt minus 0,03 pct.

Den negative rente er kommet bag på alle realkreditinstitutter, dog mest Nykredit. Instituttet har endnu ikke taget stilling til, hvordan det vil håndtere en negativ rente, når lånene skal have ny rente i slutningen af juni. Hos Realkredit Danmark og Nordea Kredit har man besluttet, at låntagerne skal betale en rente på 0.

Alternativet ville være, at køberne af obligationerne skulle betale for at stille penge til rådighed.

Svend Jørgen Jensen råder sine kunder til at bruge det nye lån, selv om han er utilfreds med den måde, institutterne håndterer de negative renter på.

»Risikoen for, at vi får deflation er stor. Kredit- og boligbobler kan altid udløse deflation. Og hvad nu hvis renten falder til minus 1 pct. Så går boligejerne glip af store gevinster,« siger Svend Jørgen Jensen.

Denne artikel er en oplåst abonnementsartikel. Ønsker du fuld adgang til alle øvrige artikler i Finans’ abonnementsunivers, kan du helt uforpligtende få 40 dages gratis adgang ved at klikke her.