Stor prisforskel på afdragsfrie lån

Afdragsfrie lån kan blive dyre, hvis man vælger det forkerte realkreditinstitut.

En kunde i Realkredit Danmark betaler således 20 pct. mere end eksempelvis en kunde i Nordea Kredit for et boliglån, selv om lånet er delt op for at undgå at betale de højeste bidragssatser.

Flere og flere deler deres boliglån op i to: Et med og et uden afdrag. Det giver en bidragsrabat, men ikke i Realkredit Danmark.

Realkredit Danmark betragter lånet som én stor størrelse og lader ikke det dyreste lån rykke frem i prioritetsrækkefølgen. Det betyder, at et lån på 800.000 kr., hvor de 400.000 kr. er med afdrag og de 400.000 kr. er uden afdrag, koster 1.244 kr. mere alene i bidrag i Realkredit Danmark i forhold til hos ærkerivalen. Det er en merpris på 1.244. kr.

Er der tale om en bolig til 2 mio. kr. og et lån på 1,6 mio. kr., er merprisen det dobbelte. Efter finanskrisen er bidragssatserne blevet skruet voldsomt i vejret. Men renten er historisk lav. Det betyder, at det giver god mening at afdrage på dele af lånet både for at udnytte den lave rente til at afdrage, men også til at begrænse bidragssatserne.

Regnestykket ser sådan ud. Et hus til en værdi af 1 mio. kr. belånes med et fast forrentet lån med afdrag til 400.000 kr. og et afdragsfrit tillægslån på 400.000 kr. optaget som et F1-lån uden afdrag.

Hvis lånet optages i Nordea Kredit, ville det koste 6.200 kr. om året i bidrag. Hvis det afdragsfrie lån placeres først i prioriteringsrækkefølgen, det vil sige, som det mindst risikable lån, ser regnestykket sådan ud:

Hvis lånet med afdrag blev placeret forrest, ville den samlede udgift blive 2.000 kr. større.

»I Nordea Kredit sørger vi altid for, at det lån, der har den højeste bidragssats, ligger nederst,« understreger boligøkonom i Nordea Kredit, Lise Nytoft Bergmann.

Det gør man ikke i Realkredit Danmark. Her betragter man lånet som ét samlet lån, og det betyder faktisk, at kunderne kommer til at betale den højeste pris for afdragsfrihed, selv om kun 40 pct. af lånet er afdragsfrit. Ifølge Realkredit Danmarks prisliste skal kunderne betale et tillæg på 0,1 pct. for afdragsfrihed, hvis lånet kun udgør op mod 60 pct. af den samlede ejendomsværdi.

Ligger lånet mellem 60 og 80 pct. er tillægget 0,3252 pct.

Og det er det tillæg, kunderne kommer til at betale i dette tilfælde, fordi Realkredit Danmark ikke deler lånene op, men udelukkende ser på, om boligen er belånt op til de 80 pct. eller ej.

I Realkredit Danmark ser regnestykket dermed sådan ud, og her er prioritetsrækkefølgen i princippet ligegyldigt. Det udløser denne regning:

Finans har tidligere beskrevet, hvordan Realkredit Danmark håndterer de afdragsfrie lån, og at den håndtering udløser en ekstra regning.

»Vi har en anden tilgang end andre institutter ved brug af afdragsfrihed. Vores tillæg til afdragsfrihed beregnes ud fra den samlede belåningsgrad i boligen,« lyder forklaringen fra Realkredit Danmarks cheføkonom, Christian Hilligsøe Heinig.

Den uvildige bankportal, Mybanker, er nået til samme konklusion i en analyse af bidragsstrukturen i realkreditsektoren. Herfra opfordrer man generelt kunderne til at være kritiske og eventuelt skifte institut, hvis man er utilfreds med priserne.

Bidragsstrukturen i realkreditsektoren er speciel. Jo mere sikkert lånet er, desto mindre er bidraget. Det vil sige, at bidraget er delt op i trapper - typisk billigst for de første 0-40 pct. af ejendomsværdien. Derefter kommer en ny pris frem til 60 pct. Og mellem 60 og 80 pct. kan være meget dyrt i visse tilfælde altså over 2 pct.