Overset boliglån kan sætte turbo på afdrag

Den historisk lave boligrente er en gave til de boligejere, der vil høvle så meget gæld af som muligt. Det suverænt billigste lån er flekslånet, men den store joker ved et sådant lån er ydelsen. For den stiger sammen med renten. Men med en overset variant af flekslånet er det muligt at benytte den lave rente til at få høvlet gæld af.

Over en femårig periode afdrager man 60.400 kr. mere på et lån på 1 mio. kr., end hvis man havde valgt et fast forrentet lån. Der er tale om det såkaldte T-lån. Det er et flekslån, men det er indrettet sådan, at uanset om renten stiger eller falder, ligger ydelsen fast. Falder renten, falder løbetiden. Stiger renten, stiger løbetiden. Ydelsen ligger altså fast.

Kun i helt ekstreme tilfælde vil det kunne komme på tale, at ydelsen bliver højere. Der er ikke eksempler på det endnu, og lånet har været på markedet stort set siden, flekslånene blev indført.

»Når renten er lav, afdrager man meget på sin gæld, når renten er høj, afdrager man mindre. Herved kan man opnå en relativ høj sikkerhed for sin månedlige ydelse, samtidig med, at man udnytter den korte rente til at blive hurtigere gældfri,« siger økonom i Realkredit Danmark, Sonia Khan.

Hun har regnet på, hvordan afdragsprofilen ser ud på et F5-lån henholdsvis i den normale version og T-varianten sammenlignet med et fast forrentet 2,5 pct. lån. Udgangspunktet er, at boligejeren har valgt, at T-lånet skal have samme ydelse som det fast forrentede lån. Man kan nemlig selv vælge, hvilken ydelse man vil have. Og jo større ydelsen er, desto hurtigere har man afviklet lånet.

»Vi anbefaler altid, at man vælger en startløbetid omkring 20-22 år, så man har plads til rentestigninger. Og med de nuværende ekstremt lave renter får man jo afdraget meget på gælden, og derfor er risikoen for, at man i fremtiden får hævet sin ydelse, mindre,« siger Sonia Khan.

Konsekvenser af lånevalg. Lånet er på 1 mio. kr.

Kilde: Realkredit Danmark

Udgangspunktet er den månedlige ydelse før skat, som lægges fast. Det betyder, at ydelsen efter skat som på alle andre lån vil ændre sig over tid. Årsagen er, at renteudgifterne kan svinge. Når renten eksempelvis falder, er der færre renteudgifter at trække fra i skat, og det får den månedlige ydelse efter skat til at stige.

Realkredit Danmark anbefaler kunderne at vælge F3- eller F5-varianten for at sikre renten i længere tid.

T-varianten er interessant for dem, der ønsker at betale afdrag på deres lån og gerne vil sætte turbo på afvikling af gælden, mener Sonia Khan.

Man udnytter den lave korte rente og får samtidig mere sikkerhed end med et traditionelt flekslån. Desuden er det vigtigt, at man i udgangspunktet er villig til at betale en højere ydelse på sit lån end ydelsen på et traditionelt flekslån.«

Lånet skal være afviklet inden for 30 år, og der er en teoretisk risiko for, at det ikke kan nås. Kun i det tilfælde risikerer man, at ydelsen bliver hævet. Men de højere afdrag de første fem år er med til at minimere den risiko yderligere.

Optager man i dag et F5-lån, T-varianten på 1 mio. kr. til en rente på 0,75 pct. og vælger en ydelse efter skat på 3.920 kr. svarende til ydelsen efter skat på et 30-årigt fastforrentet 2,5 pct.-lån, vil løbetiden på lånet være 25 år.

Ved næste rentetilpasning – om fem år – må renten stige med 3,3 pct.-point til lige over 4 pct., før ydelsen på lånet ændrer sig som følge af, at løbetiden rammer de maksimalt tilladte 30 år. Kommer rentestigningen i mindre ryk og spredt over længere tid, er der plads til, at renten samlet set kan stige meget mere end 3,3 pct.-point, før at den samlede løbetid rammer 30 år, og ydelsen må ændres.

Her ses, hvordan løbetiden på F5T-lånet kun ændres fra 25 år til 27 år på trods af, at F5-renten stiger med 0,7 pct.-point ved hver rentetilpasning – dvs. samlet set stiger den med 3,5 pct.-point over lånenes løbetid.

»Dermed er der plads til en rentestigning, der er langt højere end de førnævnte 3,3 pct.-point, såfremt rentestigningen kommer spredt over flere år frem for på én gang ved første rentetilpasning,« siger Sonia Khan.

Det er kun Realkredit Danmark og BRFkredit, der har de såkaldte T-lån.