Boligboble? Ja, måske om fem år

Risikoen for en boligboble i hele Danmark er dybt overvurderet. Hvis priserne fortsætter med at stige som i år, kan den tidligst komme om fire til fem år. Hvis priserne kun stiger med 1 pct., skal vi helt frem til 2038, før vi igen kan tale om en boble, viser en analyse, som Nordea kredit har foretaget.

Billedet kan forrykke sig endnu mere, hvis renten stiger. Renten er den helt store joker på boligmarkedet. Selv små udsving har konsekvenser for priserne.

At diskussionen om en boligboble dukker op regelmæssigt, skyldes, at man alene fokuserer på boligens pris og slet ikke tager højde for den almindelige pris- og lønudvikling, mener boligøkonom i Nordea Kredit, Lise Nytoft Bergmann.

Gør man det, ser billedet helt anderledes ud.

»Man kan ikke tale om, at vi skulle stå i en boble eller være ved at opbygge en boble på husmarkedet på nuværende tidspunkt. Dertil er vi stadig alt for langt fra de priser, vi så, da husmarkedet toppede sidste gang tilbage i 2007. For selv om huspriserne er steget med 16 pct. siden bunden, ligger vi fortsat godt 8 pct. under toppen i nominelle priser og hele 20 pct. i reale priser, dvs. når man tager højde for den underliggende inflation,« siger Lise Nytoft Bergmann.

Hun anerkender, at det nuværende tempo på boligmarkedet ikke kan fortsætte i al evighed, uden der på et tidspunkt opstår en boble. Men så store prisstigninger tror ingen på - hverken realkreditinstitutterne, Nationalbanken eller Vismændene.

Nordea Kredit har regnet på, hvor hurtigt boligpriserne igen reelt er tilbage på toppen, afhængig af hvad der kommer til at ske med boligpriserne i de kommende år.

Det seneste år er de reale boligpriser steget med 5,2 pct. Hvis de reale boligpriser fortsætter med at stige med 5 pct. om året, skal man blot fire til fem år frem i tiden, før et hus, der kostede 1 mio. kr. på toppen, igen kan sælges for det samme beløb i reale termer.

»Dvs. at en boligejer, der sælger sit hus, igen kan gå ned i storcentret og fylde indkøbskurven med de samme varer, som hvis han havde solgt på toppen i 2007. Stiger boligpriserne med 4 eller 3 pct. om året, vil vi være tilbage på toppen i 2021 hhv. 2023, mens vi skal helt hen til 2038, før det sker, hvis de reale boligpriser kun stiger med 1 pct. om året,« forklarer Lise Nytoft Bergmann.

Både Nationalbanken, vismændene, regeringen og de store banker har prognoser for, hvordan både boligpriser og inflation vil udvikle sig i de kommende år. Ser man de prognoser efter i sømmene, danner der sig et billede af, at de fleste forventer, at boligpriserne vil stige med 1-2 procent mere end lønindkomsten i 2016 og 2017.

Hverken regeringen, Nationalbanken eller de store banker offentliggør normalt prognoser, der rækker ud over denne periode, men vismændene kommer af og til med deres bud. Senest i deres prognose fra oktober. Her spåede vismændene, at boligpriserne ville stige med i gennemsnit 2,9 pct. om året i perioden 2017-2025, mens timelønsomkostningerne ville stige med 3,1 pct.

At boligpriserne er steget så meget de seneste år, skyldes den historisk lave rente, og at priserne var kommet for langt ned nogle steder i landet efter finanskrisen. Men boligmarkedet er meget rentefølsomt.

Tager man f.eks. udgangspunkt i en familie, der har 10.000 kr. til boligydelse i form af betalingen til deres bank og realkreditinstitut, når alle de faste udgifter er betalt, og der også er lagt tilstrækkeligt fra til at leve for, så kan de ved en 30-årig fast rente på 3 pct. blive kreditgodkendt til at låne 2.492.000 kr.

Stiger renten til 4 pct. falder det beløb, de kan blive kreditgodkendt til, til 2.355.000 kr. Falder renten derimod til 2 pct., lyder køberbeviset i stedet for på 2.627.000 kr. Det gælder ved en 100 pct. finansiering af den pågældende ejendom.

»Som regnestykket viser, har den lange rente stor betydning for, hvor mange penge boligkøberne har mulighed for at tilbyde sælger, også selv om de er interesseret i huset. Stiger renten, har køberne færre penge at tilbyde, og det vil være med til at presse prisen ned,« mener Lise Nytoft Bergmann.