Før betalte boligejerne til sig selv, nu betaler vi til aktionærerne
Realkreditinstitutterne har forladt foreningstanken. Nu er det pengetanken, det gælder.
Siden det første realkreditinstitut blev stiftet i 1797, har danske boligejere taget det som en selvfølge, at de skulle låne til boligen via en kreditforening - nu kendt under navnet realkreditinstitut.
Her kunne vi få billige boliglån, og overskuddet fik vi til en vis grad del i. Vi var nemlig medlem af en forening. Med meddelelsen om, at det sidste foreningsejede realkreditinstitut, Nykredit, vil børsnoteres, forsvinder sidste argument for at blive i realkreditten - ikke mindst fordi børsnoteringen betyder, at Nykredit, der ejer Totalkredit, hæver bidragssatserne til rekordhøjder.
Højeste bidragssats er nu 2,7 pct. for et afdragsfrit F1-lån i yderste låneinterval.
2,7 pct.! Det svarer stort set til renten på det dyreste fast forrentede lån.
At udgiften til et realkreditinstitut kan være lige så høj som det dyreste boliglån, kan blive så provokerende for boligejerne, at de nu for alvor vil undersøge andre alternativer, mener flere eksperter.
Bidragsforhøjelsen er dårligt timet, for i kulissen lurer bankerne på det attraktive boligmarked.
For hvorfor vælge en låneløsning, der ikke er billig og en låneudbyder, der ikke længere udbetaler overskuddet til kunderne, men til sig selv?
Bidragsforhøjelsen er dårligt timet, for i kulissen lurer bankerne på det attraktive boligmarked. Blot med en nogenlunde forsigtig værdiudmåling løber en finansiel udbyder ikke den store risiko ved at belåne en bolig - i hvert fald ikke så længe renten er så lav.
Den lave rente betyder nemlig, at boligejere selv ved indtægtsnedgang vil kunne betale deres månedlige ydelser. Antallet af tvangsauktioner er da også meget lavt. Langt de fleste af dem skyldes helt ekstraordinære forhold som arbejdsløshed, død og skilsmisse.
To banker er på banen med realkreditlignende boliglån. Først var svensk ejede Handelsbanken i 2000 med prioritetslån til sine kunder. Handelsbanken kom flot igennem finanskrisen og har fået endnu flere boligkunder. Hvor mange vil banken ikke udtale sig om, men der er tale om en markant vækst.
Lånene er billige. I de fleste tilfælde er de billigere end realkreditten. Og i Handelsbanken er en aftale en aftale.
Så meget koster det at låne 1 mio. kr. med afdrag med forskellig rentebindingsperiode. Der er tale om fuld belåning fra 0-80 pct. af ejendommens værdi:
| Månedlig ydelse før skat | 1 år | 3 år | 5 år |
|---|---|---|---|
| Realkredit Danmark | 3.694 | 3.709 | 3.850 |
| Handelsbanken | 3.337 | 3.426 | 3.504 |
| Forskel | 357 | 283 | 346 |
Kilde: Realkredit Danmarks og Handelsbankens prislister.
For hvis man har valgt et lån med fem års rentebinding, kan den månedlige ydelse ikke stige i den periode. Tilsvarende gælder det for rentebinding i 10 år. Og den garanti kan blive ret afgørende for boligejernes valg.
Nykredit har hævet sine bidragssatser fire gange på fire år. Samme institut har mest konsekvent af alle opfordret til, at kunderne skal tage fast forrentede lån ud fra det argument, at renten i princippet ligger fast i 30 år, og at restgælden er beskyttet, hvis renterne skulle stige.
Det kan godt være, at renten ligger fast. Det gør bidragene og dermed ydelsen ikke. Bidragene kan hæves efter forgodtbefindende, uanset om der er tale om fast rente eller ej.
Så en fast rente er i hvert fald ikke lig en fast ydelse.
Også Jyske Bank er i fuld gang med selv at yde realkreditlignende boliglån. Ifølge banken selv er det en kæmpe succes. Her er kunderne dog ikke sikret mod, at ydelsen kan stige. For i pantebrevene er der nogle klausuler, der kan træde i kraft, hvis der sker større omvæltninger i kundernes økonomi.
Men klausulerne er ikke brugt endnu, lånene er konkurrencedygtige og lette at opsige. Derfor kan man ikke fortænke topcheferne i Danske Bank og Nordea i at gøre sig nogle tanker i disse dage. For dem er Nykredits bidragsforhøjelser lidt af en foræring. De har nu flere muligheder:
- De kan følge Nykredit. Det frygter Forbrugerrådet Tænk, at de gør. Argumentet om, at også de bliver ramt af strengere reguleringskrav og dermed krav til kapital er altid svært at modsige.
- De kan vælge at hæve priserne - bare ikke så meget og slå på prisfordelen.
- De kan lade være med at hæve priserne. Det vurderes at være usandsynligt.
- De kan også vælge at følge Handelsbanken og Jyske Bank og selv udbyde boliglån. Indtjeningen er højere, når banken selv står for lånene. Og med SDO-lovgivningen i baghånden kan de sikre lånene ved at lade deres realkreditinstitutter udstede obligationer til dækning af dem.
Hvis Handelsbanken og Jyske Bank kan gøre det, så burde Danske Bank og Nordea vel også kunne gøre det.
Sker det sidste, vil det kunne blive et alvorligt slag mod Nykredit, hvis forretningsmodel ikke selv kan bære noget lignende. Nykredit er svækket af at være afhængig af samarbejdsbanker. Indtjeningen fra bl.a. bidragene skal deles med samarbejdsbankerne. Danske Bank og Nordea kan beholde hele indtjeningen.
Noget kunne tyde på, at boligejerne efterhånden er plukkemodne til nye og måske mere tidssvarende lånetyper, som kan kombineres med andre bankforretninger.
For hvorfor betale mere, når man nu alligevel skal aflevere overskuddet til aktionærerne?
