Advarselslamperne blinker: Lejlighedspriser stiger igen

Et prishop på 2,3 pct. på tre måneder på det glohede ejerlejlighedsmarked i København får advarselslamperne til at blinke igen hos realkreditinstitutterne. Det viser Boligsidens markedsindeks for marts måned.

Det seneste år er priserne på ejerlejligheder i København steget med 11,3 pct., og en gennemsnitlig ejerlejlighed på 85 kvm koster nu cirka 2.890.000 - en prisfremgang på næsten 295.000 kr. på blot et år.

Selv om priserne normalt stiger i årets første kvartal, er dette års stigning sket trods flere kreditstramninger, og meget tyder meget på, at fremgangen er drevet af det pludselige rentefald. Dermed bliver de københavnske lejlighedskøbere særdeles afhængige af renten, og selv en mindre stigning senere kan få alvorlige konsekvenser, advarer realkreditinstitutterne.

»Tallene holder i hvert fald samlet set liv i diskussionerne om risikoen for en prisboble på det københavnske marked for ejerlejligheder, men som vi tidligere har sagt, så har økonomer ingen præcise værktøjer til at diagnosticere prisbobler,« siger cheføkonom i Realkredit Danmark, Christian Hilligsøe Heinig.

Det er derfor mere interessant at fokusere på risikoen, mener han.

»De meget lave renter synes i vid udstrækning at være indregnet i priserne på markedet for ejerlejligheder, og det betyder dermed også, at potentielle boligkøbere bør gøre sig klart, at der kan være en vis risiko for faldende priser den dag, renterne stiger i betydeligt omfang,« siger Christian Hilligsøe Heinig.

Samme melding kommer fra Nordea Kredit.

»En stor del af stigningen skyldes de lave renter. Vi vurderer også, at der er en betydelig risiko for, at lejlighedspriserne vil falde igen, hvis renten stiger hurtigt og mærkbart,« siger boligøkonom i Nordea Kredit, Lise Nytoft Bergmann.

Hun forventer ikke, at prisstigningerne forsætter.

»Priserne er allerede oppe på et så højt niveau, at mange almindelige københavnere ikke længere kan være med. Det mindsker efterspørgslen, og vi kan allerede nu se, at udbuddet stiger,« siger Lise Nytoft Bergmann.

Nye regler, der trådte i kraft den 1. februar, betyder også, at alle købere i København og Aarhus skal kunne betale en fast rente på minimum 4 pct. for at blive kreditgodkendt. De købere, der allerede havde et lånebevis inden den 1. februar, er ikke blevet ramt, da tilbuddet gælder i tre måneder. Dermed er den nye vejledning fra Finanstilsynet ikke slået helt igennem.

»Det forventer vi, at den vil gøre i den kommende tid. Samtidig lægger vejledningen op til, at realkreditinstitutterne fremadrettet kun bør give lån til en ejendom i København eller i Aarhus, og som har en gældsfaktor på over 4.«

Det vil sige, at lånets størrelse udgør mere end 4 gange kundens indkomst, hvis formuen stadig er positiv, selv om boligen falder 10 pct. i værdi. Er gældsfaktoren over 5, bør formuen forblive positiv, hvis boligen falder 25 pct. i værdi.

Hvis man har at gøre med en familie med en årlig indkomst på 800.000 kr., der gerne vil købe en ejendom til 3,2 mio. kr., kan det kun lade sig gøre, hvis de kan tåle, at ejendommen falder med 320.000 kr., uden at de af den grund får en negativ formue. Koster ejendommen 4 mio. kr., skal familien kunne tåle et tab på 1 mio. kr. uden at få negativ formue.

»Det sætter nogle begrænsninger for, hvor meget familierne kan gældsætte sig for – også selv om renten er lav, og det i øjeblikket er billigt at låne penge,« konstaterer Lise Nytoft Bergmann.

Både i Nordea Kredit og Realkredit Danmark opfordrer man købere af lejligheder på det hede københavnske marked at vælge fast forrentede lån. Det er igen blevet særligt attraktivt, efter at kursen på 2 pct. lånet har rundet de 96. Dermed beskyttes restgælden mod eventuelle prisfald.