Brug afdragsfrihed som genvej til at høvle gæld af hurtigt
Over halvdelen af boliglånene er fortsat afdragsfrie, viser nye tal. Det er der flere gode forklaringer på.
De omdiskuterede afdragsfrie lån kan være genvejen til at få afviklet sin samlede boliggæld hurtigere.
Specielt førstegangskøbere kan med fordel få regnet på, om afdragsfriheden kan betale sig. De låner nemlig oftere til stort set hele finansieringen end boligejere, der har friværdi med fra et boligsalg.
Gør de de, er det langt fra sikkert, at et fast forrentet lån med afdrag er den bedste løsning, viser en beregning, som Realkredit Danmark har foretaget.
»Hvis man har anden og dyrere gæld ved siden af, giver det i mange tilfælde god mening at få den afviklet så hurtigt som muligt,« siger økonom i Realkredit Danmark Sonia Khan.
Hun har taget udgangspunkt i en bolig på 1,8 mio. kr. Køberne kommer selv med udbetalingen på 140.000 kr. Banken vurderer, at køberne kan klare en boligydelse efter skat på små 6.700 kr., der svarer til ydelsen på et realkreditlån på ca. 1.415.000 kr. og et boliglån på omkring 245.000 kr.
Så meget koster 2 pct. 30-årigt realkreditlån og 30-årigt boliglån med variabel rente
| Rente | Provenu | Hovedstol | Løbetid | Ydelse før skat | Ydelse efter skat | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Fast rente | 2,00 | 1.415.000 | 1.529.000 | 30 | 6.526 | 5.399 |
| Boliglån | 7,25 | 245.000 | 258.000 | 30 | 1.763 | 1.249 |
| Total | 1.660.000 | 1.787.000 | 8.289 | 6.648 |
Efter fem år vil ejendommens belåningsgrad - ved nogenlunde uændrede priser og renter - være på 84 pct. mod 95 pct. ved optagelse af lånene. Dette kan gøres smartere ved at ændre på lånekonstruktionen, mener Sonia Khan.
Vælger man i stedet et afdragsfrit F5-lån, er der her god mulighed for at afvikle hurtigere på gælden og samtidig spare på renteudgifterne. For den konstruktion betyder, at man kan få høvlet bankgælden væk på fire et halvt år.
Den samlede ydelse efter skat er 175 kr. lavere end det første eksempel, og belåningsgraden efter fem år vil kun være 79 pct. Man har altså her afdraget mere på grund af afdragsfriheden på realkreditlånet.
Så meget koster F5-lån med fem års afdragsfrihed samt 4,5 årigt boliglån med fast rente.
| Rente | Provenu | Hovedstol | Løbetid | Ydelse før skat | Ydelse efter skat | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| F5-lån | 0,50 | 1.415.000 | 1.448.000 | 30 | 2.029 | 1.360 |
| Boliglån | 7,00 | 245.000 | 258.000 | 4,5 | 5.611 | 5.114 |
| Total | 1.660.000 | 1.706.000 | 7.640 | 6.474 |
Kilde: Realkredit Danmark
Da renten på F5-lån kun kendes fem år frem i tiden, er det usikkert at sige noget om, hvor meget man vil spare på de samlede renteudgifter over 30 år. Hvis man antager, at den fem-årige rente holder sig på nogenlunde nuværende niveau, vil de samlede rente- og bidragsudgifter være omtrent 900.000 kr. lavere i forhold til standardfinansieringen.
»Men renterne vil med stor sandsynlighed både bevæge sig op og ned over de næste 30 år. Boligejeren kan dog efter de første fem år – dvs. når boliglånet er fuldt afviklet – altid vælge at binde renten i længere eller kortere tid,« siger Sonia Khan.
Det, der for boligejeren har størst betydning ved at vælge F5-lånet, er, at efter blot fem år har man en friværdi i boligen på hele 21 pct. ved nogenlunde uændrede boligpriser.
»Kombinationen af afdragsfri flekslån med en kort løbetid kan være en fordel for boligejere, der har en høj belåningsgrad og ønsker at betale den dyrere gæld af hurtigst muligt. Dermed ruster man også privatøkonomien til et evt. boligsalg i fremtiden, hvor man vil få en større friværdi med,« siger Sonia Khan.
Helt opgive de fast forrentede lån skal man ikke, for tror man på, at renten stiger, og foretrækker man sikkerhed for renten i så mange år som muligt, er Realkredit Danmarks råd at vælge et fast forrentet lån.
