Nu kan skuffede boliglånere få renterabat
Stigende obligationskurser giver nye muligheder for boligejere.
De stigende obligationskurser giver nu en række skuffede boligejere mulighed for at få renterevanche.
Sidste forår steg renten med raketfart, så det 30-årige 2 pct. lån pludselig blev erstattet af et 3,5 pct. lån. Mange, der ikke havde kurssikret, kom i klemme og blev tvunget til at tage et lån til en langt højere rente end forventet. Men de får nu en gylden mulighed.
Kursen på det 30-årige fast forrentede 2 pct. lån med afdrag er nu i en udbetalingskurs på 97,65. Det er det højeste niveau siden april 2015.
»De boligere, der sidste år optog et fast forrentet lån, da renten var på sit højeste, og dermed fik et 3,5 pct. lån, bør i allerhøjeste grad benytte sig af muligheden for at komme ned i rente. 3,5 pct. 2047-serierne er nogle meget små serier, da de ikke var åbne længe. Det betyder, at der er en betydelig risiko for indlåsningseffekt, hvis lånet skal indfris en dag, hvor renterne er steget og kursen er under 100,« siger økonom i Realkredit Danmark, Sonia Khan.
Ved at komme over i et 2 pct. lån får man ikke kun glæde af en lavere rente og ydelse, man får også et lån, hvor kursfølsomheden er høj.
Skal man omlægge sit 3,5 pct. lån til et 2 pct. lån, er der lige nu 198 kr. om måneden efter skat at spare pr. lånte mio. kr. Restgælden stiger med 46.000 kr. Derfor vil det tage knap fem år, før konverteringen er tjent hjem. Forventer man at kunne indfri sit lån til maksimalt samme kurs, som lånet optages til i dag - dvs. tror man på uændrede eller stigende renter - så vil konverteringen være tjent hjem indenfor 2,3 år.
Lån på 1 mio. kr. med afdrag:
| Låntype | Kurs | Ydelse før skat | Ydelse efter skat | Afdrag | Restgæld |
|---|---|---|---|---|---|
| 3,5 pct. | 100 | 5.343 | 4.210 | 1.909 | 1.000.000 |
| 2 pct. | 97,7 | 4.769 | 4.012 | 2.474 | 1.046.000 |
| Forskel | 2,3 | - 574 | - 198 | 565 | 46.000 |
År til break even: 4,80. Hvis indfrielseskursen er lig med kurs nu: 2,3 år.
Har man et afdragsfrit 3,5 pct. lån, kan man ved en konvertering spare 735 kr. om måneden efter skat, mens restgælden stiger med 61.000 kr., da lånet aktuelt kan fås til kurs 96,25. Det betyder, at en konvertering vil være tjent hjem på 6,5 år. Forventer man at kunne indfri til maksimalt samme kurs, som lånet udbetales til i dag, vil konverteringen give gevinst efter blot 2 år.
Lån på 1 mio. kr. uden afdrag:
| Låntype | Kurs | Ydelse før skat | Ydelse efter skat | Restgæld |
|---|---|---|---|---|
| 3,5 pct. | 100 | 3.755 | 2.516 | 1.000.000 |
| 2 pct. | 2.658 | 1.781 | 1.061.000 | |
| Forskel | -1.097 | - 735 | 61.000 |
År til break even: 6,50. Hvis indfrielseskursen er lig med kurs nu: 2,0 år.
»Overvejer man en nedkonvertering, er det relevant at have for øje, at man skal forvente at beholde lånet i den periode, det tager at tjene konverteringen hjem - alternativt skal man tro på stigende renter, for derved at score en kursgevinst. Det sidste opfordrer vi dog ikke til, da det selvsagt er svært at spå om den fremtidige renteudvikling,« siger Sonia Khan.
De mange usikkerhedsmomenter, som brexit har skabt, vil have en stor betydning for, hvordan renterne udvikler sig både på kort og på lang sigt, understreger hun. For boligejere med fast forrentede lån med en rente på 3,5 pct. og derover betyder det, at konverteringsgevinsten bliver større for hver dag efter brexit-resultatet.
»Dog er det ikke til at vide, hvor længe renterne bliver ved med at falde, og om vi pludselig ser en modreaktion, og renterne stiger igen,« siger hun.
