Undgå lånefælden, når du vælger boliglån

Den officielle sammenligning for lån og kreditter er ÅOP, der står for "årlige omkostninger i pct." Tallet er relevant, hvis man skal finde ud af, hvor man skal finde det billigste lån til bil, tv eller andre forbrugsgoder.

Men det dur ikke til at sammenligne realkreditlån, og gør man det alligevel, risikerer man at falde i lidt af en lånefælde, advarer den uvildige finansportal, Mybanker.

»ÅOP er godt til sammenligning, når renten på de lån, man sammenligner, er samme type - f.eks. variabel rente som på de fleste banklån, eller når renten ikke ændrer sig mellem de tidspunkter, de forskellige ÅOP-satser man sammenligner, er beregnet. Ellers ikke,« siger direktør for Mybanker, Morten Westergaard.

For boliglånere er langt vigtigere at sammenligne bidragssatser og omkostninger til kursskæring. Gør man det, er BRFkredit billigst. Det skyldes, at instituttet som det eneste ikke hævede sine bidragssatser i 2016.

Regnestykket ser sådan ud. Belåningen er opdelt fra 0-60 pct. og 60-80 pct. af ejendomsværdien. Det skyldes, at bidragssatser for lån uden afdrag mellem 60-80 pct. af ejendomsværdien mange steder er blevet så høje, at man ifølge Mybanker bør afdrage den del af gælden, der er over 60 pct. af ejendomsværdien.

1. års bidrag og kursskæring:

Kilde: Mybanker

Han giver dette eksempel: På realkreditlån findes der variabel rente fra 1 til 10 år, fast rente fra 10 til 30 år og der er lån med og uden afdrag. Lånene er finansieret ved salg af obligationer, hvis rente ændrer sig dagligt. Hvis man sammenligninger ÅOP på to forskellige realkreditlån med henholdsvis 20 og 30 års løbetid, vil forskellen i renten på de to lån betyde meget mere for ÅOP end forskellen i omkostningerne.

Selv hvis man sammenligner ÅOP på to ens lån, men beregnet på to forskellige datoer, kan forskel i renten sløre forskelle i omkostninger. Hvis man udelukkende ser på ÅOP, kan lånet med de laveste omkostninger se dyrest ud, hvis renten tilfældigvis var højere den dag, ÅOP på det pågældende lån blev beregnet.

I stedet skal man fokusere på omkostningerne. En del af etableringsomkostningerne er omkostninger til staten, og de er ens for alle realkreditinstitutter. Øvrige etableringsomkostninger som lånesagsgebyr, ekspeditions/tinglysningsgebyr, garantigebyr, kurtage og kursfradrag ligger for et lån på 2 mio. kr. typisk mellem 8.000 og 18.000 kr. afhængig af omstændighederne, hvilken bank man benytter, og om man skal have et eller to lån.

»Uanset forskel i etableringsomkostninger er det de løbende omkostninger til bidrag og kursskæring, der for alvor koster penge,« fastslår Morten Westergaard.

Låner man for eksempel 2 mio. kr. i et hus til 2,5 mio. kr. fordelt med 1,5 mio. på et F5-lån uden afdrag og 0,5 mio. kr. i F5-lån med afdrag, vil bidrag og kursskæring i det billigste realkreditinstitut de første 10 år være over 180.000 kr. og over alle 30 år over 350.000 kr. i alt. Forskellen mellem billigste og dyreste realkreditinstitut er over 30 år mere end 70.000 kr.

»Når renten er den samme, og forskellen i etableringsomkostninger måske er 5.000 kr., er det bidrag og kursskæring, der bør være det alt afgørende for, hos hvilket realkreditinstitut man optager sit lån. Undtagelsen er, hvis et institut er villig til at udlåne afgørende mere end et andet som følge af en højere vurdering af ens hus/lejlighed,« konstaterer Morten Westergaard.