Privatøkonomi

Populære boliglån med renteloft er blevet for dyre

Mange boligejere betaler en for høj pris for at sikre sig mod rentestigninger.

Et boliglån med renteloft kan lyde forjættende, men prisen for dem er nu for høj, mener Spar Nord. Arkivfoto: Jens Dresling

Alle boligejere med lån med renteloft bør skifte dem ud. Loftet er simpelthen for højt, og det er spild af penge, mener chefanalytiker i Spar Nord Martin Lundholm.

»Mange lån med 5- eller 10-årige renteloft skal refinansieres til januar, og det er oplagt, at de bliver opsagt inden den 31. oktober, så de kan indfris til kurs 100,« siger Martin Lundholm.

Realkreditlån med renteloft blev introduceret i første halvdel af 00’erne, og mange valgte dem i årene frem til 2008, hvor renterne steg. Men renterne er siden faldet til ekstremt lave niveauer, og det er oplagt at fastlåse disse niveauer ved at udskifte lån med renteloft med f.eks. et fast forrentet lån eller et F5-lån.

Fakta om renteloft
  • Realkreditlån med renteloft blev introduceret i første halvdel af 00’erne, og mange valgte dem i årene frem til 2008, hvor renterne steg.
  • I 2008 udgjorde den samlede mængde af lån med renteloft 283,1 mia. kr. – svarende til 22,3 pct. af samtlige realkreditlån.
  • I dag har de fleste boligejere valgt andre i takt med rentefaldet, men 6,4 pct. af samtlige realkreditlån er stadig med renteloft.
  • Udgangspunktet i et lån med renteloft er den variable rente Cibor 6 mdr., som fastsættes for et halvt år ad gangen. Renteloftet er noget højere, og det betaler låntager for i form af et rentetillæg til selve lånerenten – en slags forsikringspræmie.
  • Ultimo 2007 var Cibor 6 mdr. 4,9 pct. og renten på 30-årige fastrentelån var 6,2 pct., og renteloftet blev i Nykredits RenteMax oftest sat til 5 pct. I dag er Cibor 6 i -0,16 pct., men låntageren, der optog et 30-års RenteMax med 10-års renteloft i 2007, betaler stadig det samme rentetillæg for at have et renteloft på 5 pct., der ikke bliver aktuelt.

Låntagere med renteloft kan til enhver tid indfri deres lån, men sker det ikke i forbindelse med en refinansiering, vil omkostningerne være højere.

»Under alle omstændigheder er det vigtigt, at låntagere med renteloft får dem skiftet ud med bedre alternativer. Hvis vi tager dem med 10-års renteloftet, der udløber nu, så har de altså 20 års løbetid tilbage på lånet. De vil med fordel kunne skiftes ud med et 20 års fast forrentet lån med en rente på 1,5 pct.« mener Martin Lundholm.

Han har regnet på, hvilke konsekvenser det vil have at udskifte et lån med henholdsvis 5 eller 10 års renteloft:

RenteMax 5 Nu Forventet 1. jan. 18 Alternativ: F5
Aktuel/Forventet kupon  0,10 % 0,04 % 0,21 %
Aktuel/Forventet tillæg til CIBOR 6M 0,19 % 0,10-0,20 % -
5-årigt renteloft  3,50 % 1,50 % 0,21% fast rente i 5 år
1. års månedlig nettoydelse 3.885 3.871 3.962
Bidragssats i Totalkredit v/80% belåning 0,88 % 0,88 % 0,88 %

Kilde: Spar Nord

»Hvis der er tale om et fem års renteloft, der skal refinansieres nu, og låntager stadig gerne vil have en sikkerhed fem år frem, så er F5 en oplagt mulighed at konvertere til. Renten vil blive låst fast på 0,21 pct., og den månedlige nettoydelse vil kun være knap 100 kr. højere og til gengæld ligge fast de næste fem år,« siger Martin Lundholm.

RenteMax 10 Nu Forventet 1. jan. 18 Alternativ: 1½ 2040
Aktuel/Forventet kupon  0,11% 0,44 % 1,50 %
Aktuel/Forventet tillæg til CIBOR 6M 0,20 % 0,5-0,7 % -
10-årigt renteloft  5,00 % 3,00 % 1,5% fast rente i 20 år
1. års månedlig nettoydelse 4.718 4.789 5.077
Bidragssats i Totalkredit v/80% belåning 0,88 % 0,88 % 0,74 %

Kilde: Spar Nord

Kunder med 10-årige renteloft, der vælger at forlænge renteloftet 10 år mere, vil få et renteloft på 3 pct. i januar 2018. Det betyder, at de i værste tilfælde kan komme til at betale dobbelt så meget i rente som på et 20-års fastforrentet lån.

Med en restgæld på 1 mio. kr. vil det ganske vist betyde en stigning i 1. års månedlige nettoydelse efter skat på knap 300 kr., men til gengæld er man sikret mod rentestigninger i resten af lånets løbetid.

Lån med renteloft blev populære frem mod 2008, hvor der var høj vækst i den globale økonomi og forventninger om lønpres og stigende inflation. Renterne steg, og den lange 30-årige rente faktisk var omkring 6 pct. for 10 år siden – langt over de 2 pct. vi oplever i dag.

Læs også
Top job