Realkredit og nyreligiøsitet

Dette er et debatindlæg: Finans bringer løbende indlæg fra specialister og meningsdannere. De er alle udtryk for den pågældende skribents egen holdning.

Igennem 2017 har ordet drømmelån været tilbagevendende i mange avisindlæg om realkreditlån. Boliglån med negative renter og renter på omkring 2 pct. på fastforrentede realkreditlån kan i historisk sammenhæng godt karakteriseres som en drømmeagtig tilstand. Omend den for tiden er særdeles virkelig.

Der er imidlertid et andet aspekt, end de meget lave renter, som mange kommentatorer har i tankerne, når lån udråbes som drømmelån. Det er f.eks. karakteriseret ved udsagn af typen: »Som tommelfingerregel skal kursen helst skal være over 95 for at et lån er interessant. Og jo nærmere kursen er på 100, hvor et lån lukker for udstedelse, desto mere interessant er det, da man dermed får et mindre kurstab.« Drømmelån er således lån, som på én gang giver lave renter og obligationskurser over kurs 95.

Jeg vil kalde denne opfattelse for 'kurs 95-religionen’. Den er ikke baseret på hverken videnskabelige eller rimelige økonomiske betragtninger. Det forhindrer ikke, at kurs 95-religionen har bredt sig, og gennem ustandselige gentagelser er blevet til en alment accepteret sandhed.

'Kurs 95-religionen' er imidlertid udtryk for en grundlæggende mangel på forståelse for, hvorledes et dansk fastforrentet realkreditlån fungerer. Den er også udtryk for grov vildledning af forbrugerne. Lad mig derfor slå fast: Ingen låntager har tabt så meget som en krone ved, at obligationer sælges med kurstab. Tværtimod.

Ved valget mellem forskellige pålydende renter og deraf følgende udstedelseskurser kan låntager i princippet vælge selvrisiko. Det skyldes den konverteringsret, som obligationerne bag de fastforrentede lån er udstyret med. Den betyder, at låntagerne maksimalt kan komme til at betale kurs 100 i tilfælde af en førtidig indfrielse. Hvis markedskurserne er lavere end 100, kan man købe obligationerne til denne lavere kurs i obligationsmarkedet og dermed indfri sit lån. Ved en udstedelseskurs på 95 er der maksimalt 5 kurspoint at udrede. Ved lavere kurser bliver der mere at udrede.

Betragtningen om kurstabet er alene relevant i henseende til en mulig førtidig indfrielse. I forbindelse med selve lånoptagelsen sælger låntager derimod sine forpligtelser til markedsprisen.

Som for alle andre forsikringer gælder det, at en mindre selvrisiko betyder højere præmie. Kurs 95-religionen påtvinger låntagerne at købe denne forsikring med en minimal selvrisiko. Prisen for forsikringen er uigennemskuelig, fordi den er en integreret del af obligationens kurs. Det ændrer imidlertid ikke på, at forsikringen har en pris.

På trods af, at der gennem en længere årrække er brugt betydelige ressourcer i danske finansielle institutioner på at kunne fastsætte prisen på denne forsikring, er der ingen, som bidrager til forbrugeroplysningen ved at angive et estimat for denne værdi. Det kunne også godt tænkes, at nogle låntagere ville begynde at stille kritiske spørgsmål, hvis prisen blev tydeliggjort.

Kurs 95-religionen er af nyere dato, og efter alt at dømme vokset frem som en vækkelsesbevægelse omkring 1996. Dens budskab er forblevet helt upåvirket af, at forholdene på obligationsmarkedet har ændret sig markant siden da. Interessen for at udnytte konverteringsretten blev vakt i takt med, at vedvarende rentefald gjorde konverteringer fordelagtige i 1990'erne.

Den meget store udstedelse i perioden 1993-1996 af 30-årige 6-procentsobligationer med udløb i 2026 skete i en periode med varierende renter og deraf varierende udstedelseskurser. Nogle låntagere oplevede, at udstedelseskurser helt ned omkring 70 i løbet af en kortere periode blev til indfrielseskurser over 90, hvilket medførte både vrede reaktioner og klager fra låntagere. Det har naturligvis stået i lånevilkårene, men det er sandsynligt, at rådgivningen i denne henseende ikke var fyldestgørende.

Opfattelsen af, at udstedelseskursen helst skal være over 95, reducerer forklaringsproblemerne over for de vrede kunder, som af forskellige grunde ønsker at indfri deres lån førtidigt, og som måske har svært ved at forstå den måde, som et fastforrentet dansk realkreditlån er skruet sammen på.

Gode egenskaber er dog sjældent gratis, og det er relevant at påpege, at det er låntagerne selv, som betaler for den lave selvrisiko. Hertil kommer, at risikoen for stigende indfrielseskurser spejles i muligheden for en gevinst i tilfælde af fremtidige rentestigninger.

Konvertering af realkreditlån har udviklet sig til noget nær en folkesport. Det skyldes til dels vedvarende rentefald, men det bliver godt hjulpet på vej af, at incitamentet for låntagerne ved udstedelseskurser mellem 95 og 100 meget hurtigt bliver synligt ved rentefald. Indtægterne som følge af låneomlægninger er ganske interessante for de danske realkreditinstitutter, som derfor har haft en selvstændig interesse i udstedelseskurser tæt på 100 med deraf følgende stor sandsynlighed for fremtidige låneomlægninger.

Man kan hævde, at meget få lån holdes til udløb, hvorfor betragtninger om størrelsen af en evt. stigning i indfrielseskursen er en relevant risikofaktor. Det er korrekt.

Men for det første har låntagerne allerede en form for forsikring i og med, at der en vis positiv sammenhæng mellem priserne på de belånte ejendomme og de stigninger i indfrielseskurserne på obligationerne bag lånene i ejendommene, som skyldes rentefald. For det andet er en god del af den aktivitet, som har fundet sted med førtidig indfrielse af lån, faktisk drevet frem af netop kurs 95-religionen og den korte afstand, indtil en konvertering bliver fordelagtig.

Af Bjarne Astrup Jensen, lektor på Copenhagen Business School.