Debat
0

Hvor dyrt er boligmarkedet egentlig?

Fem grunde til at boligmarkedet har ændret sig radikalt siden boligboblen op til finanskrisen.

David Bakkegaard Karsbøl, chefstrateg i Sparinvest.

I de større byer oplever boligmarkedet efter en række hæsblæsende år nu en større opbremsning. Nogle begynder at tale om en boble. Det er muligt, at specielt projektsegmentet vil få det vanskeligt over de kommende år grundet omfattende nybyggeri og dermed udbud samt usikkerhed om skattesystemets indretning efter 2021, men efter min vurdering er det ikke realistisk at forvente et større fald i priserne på nationalt plan i Danmark.

Den boble, som vi unægtelig oplevede i 2007, var grundlagt på nogle meget store ubalancer, som vi ikke ser i dag.

For det første havde vi i Danmark såvel som i udlandet oplevet en periode med ekstremt lempelig pengepolitik. Centralbankernes lave renter havde medført en meget stor udvidelse af pengemængderne, som dermed medvirkede til at presse priserne op på ejendomme. I tiåret frem til 2007 var den danske, såkaldte M1-pengemængde steget med 114 pct., hvilket svarede til en årlig vækstrate på knap 8 pct. I de sidste ti år er pengemængden kun steget med 66 pct.

For det andet var markedet præget af euforiske forventninger til boligmarkedets udvikling, og hundredetusinde husholdninger engagerede sig i omfattende spekulation med villig hjælp fra bankerne. Dagbladet Børsen lancerede sågar et ugentligt tillæg, som hed 'Den tredje bolig' for danskere, hvor præmissen var, at man selvsagt allerede havde et sommerhus i Danmark og nu måtte sætte sig ind i projektsalg i Tyrkiet, Spanien og Bulgarien.

For det tredje var bankvæsenet både langt ringere kapitaliseret og samtidig villige til at yde risikable lån. Risikovurderinger, rådighedsbeløb og almindelig sund fornuft var gledet ud af de daglige arbejdsgange i jagten på kortsigtede indtægter, for også bankvæsenet agerede på formodningen om, at ejendomsmarkedet simpelthen ikke kunne falde, og at lån med sikkerhed i ejendomme derfor ikke var nævneværdigt risikable. I dag ser vi langt mere konservative banker langt større kapitalisering, og desuden er arbejdsgange strammet voldsomt for at undgå tab. Af samme årsag er det vanskeligt at forestille sig, at bankvæsenet skal trække stikket på udlånene, som det skete efter 2007.

For det fjerde er husholdningernes disponible indkomster steget med omtrent 35 pct., siden ejendomsmarkedet toppede i 2007, mens ejendomsmarkedet på national plan kun er steget med knap 4 pct. siden udgangen af 2007. Samtidig er husholdningerne også langt bedre polstrede og konservative end i 2007. Indlånene bugner i landets banker, og gældsbyrderne er generelt væsentligt lavere i husholdningerne end i 2007.

For det femte er omkostningerne til finansiering af boliger nu også langt lavere end i 2007. For både variabelt og fastforrentede lån er nettoydelsen per million for afdragsfrie lån mere end halveret de sidste 12 år. Mange husholdninger har derfor langt højere rådighedsbeløb i dag end i 2007, så sandsynligheden for, at de ikke kan servicere deres lån og derfor via tvangsauktioner medvirker til at forstørre udbuddet og dermed mindske priserne er overskuelig.

Men er der da ingen faresignaler for boligejere i Danmark? Højere renter vil med stor sandsynlighed via lavere rådighedsbeløb medvirke til at mindske efterspørgslen, men højere renter vil også typisk forekomme, hvis inflationen kommer tilbage fra de meget lave niveauer i de seneste år, og moderat højere inflation vil også typisk understøtte boligmarkedet. Effekten fra de højere renter vil dog nok dominere og dermed påvirke priserne negativt.

Dertil kommer usikkerheden om skattesystemet, som formentlig allerede nu lægger en dæmper på markedet for specielt ejerlejligheder i de store byer. De fleste danskere er dog nok bevidste om, at skatterne for dette segment vil komme til at stige, hvilket vil trække ned i priserne. Samlet set vil det dog efter min vurdering ikke være tilstrækkeligt til, at vi kommer til at se større fald i priserne.

BRANCHENYT
Læs også