Uskøn aftale er dårlig nyt for ejere af andelsboliger
Det politiske indgreb i boligreguleringsloven er rigtig skidt for ejere af andelsboliger. Købere af andelsboliger kan på den anden side glæde sig over, at det er blevet billigere at købe, hvis sælger ellers har råd til at sælge til markedsprisen.
Dette er et debatindlæg: Finans bringer løbende indlæg fra specialister og meningsdannere. De er alle udtryk for den pågældende skribents egen holdning.
Så kom der en løsning på hele miseren om boligreguleringslovens § 5. stk. 2. Det er godt med afklaring, da boligmarkedet trænger til at komme videre efter en noget uskøn proces. Og hvad blev betydningen så for andelsboliger? En løsning som nuværende beboere og fremtidige beboere af andelsboliger vil opleve som modvind. Det kan blive vanskeligere at låne til andelsboliger, ligesom det teoretisk set bør blive dyrere at låne.
Den nemmeste måde at tænke på en andelsboligforeningen på, at betragte en den som et finansieringsfællesskab. Andelshaverne går sammen om at købe en ejendom og finansierer den i fællesskab. Den alternative anvendelse af ejendommen, hvis andelsboligforeningen skulle gå konkurs, er, at ejendommen udbydes som en boligudlejningsejendom. En andelsbolig vil derfor have en værdi svarende til en boligudlejningsejendom. Forringer man værdierne på boligudlejningsejendomme, forringer man værdierne på andelsboliger.
Netop denne sammenhæng betyder, at man i indgrebet i boligreguleringsloven har forsøgt at fritage andelsboliger. Det lyder nemt, men det er ikke så nemt, som det lyder og de vise sten er derfor heller ikke blevet fundet. De to tiltag, man har gjort, vil ikke virke efter hensigten.
Et tiltag er, at man kan fastholde de eksisterende valuarvurderinger: Man kunne sige, at hvis andelsboligerne faldt i værdi, beslutter man på skrivebordet at fastholde de gamle værdier.
Det svarer imidlertid til, at man gør det lovligt at betale en overpris for andelsboliger. En fremtidig køber vil - og skal ikke - betale mere for en bolig, end den er værd. Ingen ved deres fulde fem vil jo købe en 500 kr.-seddel af mig for en 1.000 kr.-seddel.
Det er en dårlig løsning, og man vil heller ikke kunne låne til denne løsning. Det vil jo være dårlig rådgivning. Det betyder, at andelsboliger vil blive for de få velhavende for hvem, der er ligegyldigt, om man betaler en overpris, og som har midlerne kontant. Da de fleste skal have købet af et andelsbevis finansieret, betyder dette, at de fastholdte valuarvurderinger i praksis vil bortfalde.
Det andet tiltag er, at man indfører såkaldte karensperioder for udlejningsejendomme men fritager andelsboliger.
Det betyder, at hvis man køber en nødlidende andelsbolig, må man gå i gang med at renovere ejendommen fra dag ét. Imens man skal eje almindelige udlejningsejendomme i fem år, før man eventuelt kan gå i gang, i takt med at beboerne fraflytter.
Tanken er, at man på den måde vil friholde andelsboliger fra det tab, det vil medføre, at man ikke kan modernisere den. Det komplekse er imidlertid, at hvis en andelsbolig går konkurs og bliver købt af en udlejer, er det muligt at udlejer må renovere fra dag ét.
Men hvordan skal han bogføre ejendommen i sit regnskab? Det skal han naturligvis gøre til den værdi, han kan sælge ejendommen til. Andelsboligen har jo skiftet status fra at være en andelsbolig til at være en udlejningsejendom, så derfor vil karensperioden nu gælde, og derfor vil ejendommen være mindre værd.
Den nye køber vil altså tabe penge lige så snart, han har skrevet under på skødet. Igen vil en given køber ikke købe en 500 kr. seddel for en 1.000 kr.-seddel. Så derfor vil han naturligvis ikke give mere for ejendommen end andre udlejningsejendomme. Frem og tilbage er som bekendt lige langt, og derfor vil en sådan fritagelse ikke friholde andelsboliger fra tab.
En del af pakken er også at kigge på, om lånereglerne for andelshavere har gjort det for stramt at låne til køb af en andelsbolig i forbindelse med den såkaldte vækstvejledning og god-skik-bekendtgørelse. Det kan man naturligvis kigge på, men mon ikke at vi nu vil se en vis forsigtighed i forhold til finansieringen af andelsboliger. I første omgang vil de faldende værdier jo betyde, at flere foreninger kan gå hen og blive overbelånte, i så faldt bliver foreningens finansiering dyrere. Den dyrere finansiering vil blive overvæltet i boligafgiften.
I min optik er der tale om en rigtig kedelig dag for beboere af andelsboliger. Skal man købe en andelsbolig kan man naturligvis glæde sig over, at den er blevet billigere at købe, hvis sælger ellers har råd til at sælge til markedsprisen.
