Debat

Ideologi sejrer over sund fornuft med Arne-reform

Usikkerhed om konsekvensen af højere skat betyder, at det både bliver mindre attraktivt at investere i ejendomme og mindre attraktivt at bygge nye ejendomme. 

I denne tid synes ideologi at sejre over sund fornuft. Det står så grelt til, at selv egne drømme og mål ikke må komme i vejen for det ideologiske felttog. Et godt eksempel herpå er forslaget til finansieringen af den berømte Arne-tilbagetrækningsreform ved indførelse af en såkaldt lagerskat på porteføljer af ejendomme.

En skat, der skal indbringe 850 mio. kr. om året.

Lad mig indledningsvist slå fast, at vi på nuværende tidspunkt har ret sparsomme informationer om denne nye skat. Det ændrer imidlertid ikke ved, at en sådan skat vil have betydning for adfærden i vores økonomi. I første omgang skaber introduktionen af en ny skat usikkerhed. En usikkerhed der medfører tilbageholdenhed i en tid, hvor vi gerne vil have gang i samfundet. Timingen kunne således være bedre, omend skatten først skal træde i kraft i 2023. Men langt de fleste investerer dog i ejendomme med en længere horisont.

Usikkerhed og i sidste ende højere skat betyder, at det afkast efter skat, man kan forvente at få for en ejendom, bliver mindre. Det betyder, at det ikke alene bliver mindre attraktivt at investere i ejendomme, det bliver også mindre attraktivt at bygge nye ejendomme.

Det betyder, at forslaget gør det vanskeligere at nå målet om flere boliger i de større byer, medmindre man tilsvarende sætter gang i flere offentlige byggerier. Man kan naturligvis mene, at offentlige byggerier er bedre end private, men det er nemmest at nå et mål, om eksempelvis 100.000 flere boliger i de store byer, ved at spille på to heste.

Der er ingen tvivl om, at boligmassen har et stort aftryk på vores klima. Derfor er det i alles interesse, at man gør det attraktivt at renovere den eksisterende boligmasse. Øget beskatning af den værditilvækst, der sker i ejendomme, gør det mindre attraktivt at investere i renoveringer. Lagerskat vil således gøre det vanskeligere at nå i mål med klimaambitionerne ligesom mindre renoveringsarbejde vil koste på beskæftigelsen.

Så er der det fordelingsmæssige. En lagerskat er skat på en urealiseret gevinst. Det betyder, at en sådan skat har betydning for likviditeten i et ejendomsselskab. Jo mindre selskab, desto vanskeligere kan det være at have den nødvendige likviditet til at svare en sådan skat. Store selskaber eller sågar kapitalfonde er i forhold til små investorer kendetegnet ved at have nemmere ved at rejse likviditet. Det betyder, at skatten, der er tænkt som at stikke en kæp i hjulet på kapitalfonde og andre store ejendomsinvestorer, rammer den lille mand relativt hårdt.

Sidst men ikke mindst er der selve opkrævningen af denne skat. Den årlige opkrævning betinger, at man kender værdien af alle ejendomme ultimo året. Et gammelt ejendomsmægler-ordsprog siger, at værdien på en ejendom kender man først, når den er handlet. Derfor må opkrævningen af sådan en skat i sagens natur bero på vurderinger, fordi ejendomme er illikvide aktiver, der ikke omsættes hvert år.

I skrivende stund har Skat ikke været i stand til at vurdere værdien af ejendomsmassen siden 2011. Det virker derfor ikke realistisk, at man fra 2023, hvor skatten skal opkræves, vil være i stand til at udsende årlige vurderinger af erhvervsejendomme. Det betyder formentlig, at ejendomsselskaberne skal selvangive værdierne, muligvis i form af valuarvurderinger.

Valuarene kan således se frem til kronede dage, omend der kan være ret stor forskel på valuarvurderinger af selv den samme ejendom. Omkostningerne hertil må man gå ud fra, at ejendomsselskaberne selv må bære. Igen en fordel for det store selskab i forhold til det lille. Herudover må man forvente, at der skal opbygges en form for kontrolinstans.

Det fremtidige skattesystem synes således fremadrettet nærmest at bero på en lottoseddel, skabe usikkerhed og ikke mindst gnave i mål og ambitioner for den fremtidige boligpolitik. Ideologien synes således at have sejret over den sunde fornuft.

Læs også