Debat

Dansk boligbeskatning er usædvanlig i et europæisk perspektiv

Der er stor forskel på, hvordan boliger beskattes i de forskellige europæiske lande. Den danske model er ulig andre.

Der er politisk bredt funderet besluttet at ophæve skattestoppet og forbedre ejendomsvurderingerne. Det er blot mere end vanskeligt og synes ikke på plads endnu. Boligbeskatningen er et politisk meget varmt emne herhjemme og i de allerfleste lande.

De politiske beslutninger i Danmark er truffet med yderst begrænset viden om, hvorledes boligerne beskattes i andre lande. Da Det Økonomiske Råd (DØR) analyserede den danske boligbeskatning i 2016, kunne de ikke redegøre for boligbeskatningen i andre lande (bortset fra Sverige).

I stedet analyserede DØR den – efter deres mening – lave ejendomsværdiskat i Danmark.

Nu er en bred viden om boligbeskatningen i Europa imidlertid tilvejebragt! EU-Kommissionen har sidste år publiceret et paper, hvor de ser på ejerboligbeskatningen (Christine Whitehead, London School of Economics, og jeg har en lille bog under udgivelse om beskatningen af alle boligformer: almene lejeboliger, private lejeboliger, andelsboliger og ejerboliger). Jeg kan straks afsløre, at ganske få lande har ejendomsværdiskat (lejeværdiskat) og grundskyld. Kapitalgevinstskat på ejerboliger findes kun i fem lande.

Christine Whitehead og jeg har spurgt nationale eksperter i 20 europæiske lande samt Australien og USA om alle typer skat, der involverer boligejendomme i deres lande. Det er sket over flere omgange for at supplere tidligere svar og for at få en så korrekt fremstilling som muligt.

I de private lejeboliger beskattes udlejerne, men denne skat giver højere huslejer eller – ved huslejeregulering – lavere ejendomspriser. I alle landene beskattes de private udlejeres nettooverskud.

Skattesatserne varierer i nogle lande efter, om ejendommen ejes af en privat person eller en virksomhed. I nettooverskuddet indgår afskrivninger på ejendommens værdi i de fleste lande efter ret forskellige regler. Generelt beskattes ejere af private udlejningsejendomme som andre virksomhedsejere.

Dette gælder ikke boligejerne. I de fleste lande beskattes de ikke af ”værdien af selv at benytte boligen”. Kun i Holland, Danmark og ifølge EU-paperet i Luxembourg betales lejeværdiskat (el. ejendomsværdiskat).

I Belgien har hver af de tre regioner en ejendomskat, der er baseret på ”lejeværdien af egen bolig”. Spanien og Italien har en lejeværdiskat på fritidsboliger. Ud fra beregningsmetoden kan en ejendomsskat på hele ejendommens værdi ses som et alternativ til en lejeværdi af egen bolig. USA er med en høj ejendomsskat og ingen lejeværdiskat et klart eksempel herpå.

Almene boliger findes i næsten alle landene i forskellige juridiske konstruktioner. I de fleste lande betaler de ikke skat af deres nettooverskud. Undtagelser er Belgien, Island, Tyskland, Holland og Sverige.

Private andelsboliger findes i forskellig udformning i tre lande:

  • Tjekkiet har en stor kooperativ boligsektor, men her beskattes ejendomsejerne – foreningerne – som private udlejningsejendomme.
  • I Sverige udgør sektoren 1/5 af boligmassen, andelshaverne ejer deres egen bolig og betaler kapitalgevinstsskat ved salg, ejendomsskat, og andelshaverne har en rentefradragsret.
  • I Danmark har andelshaverne kun fradragsret for renter på personlig gæld, og foreningen betaler grundskyld.

Generelt er de private udlejningsboliger hårdest beskattede, fulgt af ejerboliger og så de meget lempeligt beskattede private andelsboliger og almene boliger. Vi har undersøgt anvendelse af de forskellige typer boligbeskatning og ikke skatteprovenuet.

Det er mit indtryk, at danske boliger samlet set ikke er lempeligt beskattet.

Private ejere af udlejningsejendomme betaler i alle lande kapitalgevinstskat, men ordningerne varierer en hel del. Boligejerne er i de fleste lande friholdt for kapitalgevinstskat. Undtagelser er Portugal, Spanien, Sverige, USA og – ifølge EU-paperet – Cypern. I en del lande – som også tidligere her – betaler boligejeren en kapitalgevinstskat, hvis de kun har haft ejerboligen i 2-5 år.

Rentefradragsretten – længe den mest kontroversielle del af boligbeskatningen – er ændret mest over de senere år. I dag har 13 lande ikke nogen rentefradragsret, mens otte stadig har – men i stadig mere begrænset omfang. I de anglosaksiske lande har boligejere kun fradragsret for renter på boliglån, mens det i de skandinaviske lande gælder for alle lån.

Det forekommer selvfølgelig, at ejere af udlejningsejendomme har fradragsret for renteudgifter. Men det gælder ikke udlejere i Island, Ungarn, Polen, Slovenien, for ”private amatørudlejere” i Holland, og i Storbritannien er denne fradragsret stærkt begrænset.

Ejendomme er et åbenlyst beskatningsobjekt. Historisk betalte danske bønder tiende, og mange argumenterer i dag for højere ejendomsskat, da disse goder er lette at observere og ikke kan købes i udlandet.

Ejendomme er selvstændige skatteobjekter i alle lande og ofte udgør provenuet en pæn del af kommunernes skatteprovenu. Da man har vanskeligt ved at vurdere ejendommenes værdi, beregnes ejendomsskatten af – lave – administrativt fastsatte værdier eller vurderede værdier.

Kun i Irland og Norge søger man at udskrive skatten på aktuelle markedsværdier. Det er min vurdering, at vore ejendomsvurderinger førhen var noget bedre, end de er blevet beskyldt for.

Ifølge OECD udgjorde skatter af formue, ejendom og besiddelse i 2017 2,0 pct. af BNP i de europæiske OECD-lande mod 2,3 pct. i Danmark (excl. ejendomsværdiskatten).

Ud af de samlede skatter udgjorde skatter af formue, ejendom og besiddelse i 2017 5,3 pct. af BNP i de europæiske OECD-lande mod 5,0 pct. i Danmark

Grundskylden – skat af land – findes ifølge OECD og vore oplysninger kun i Australien, Danmark og – ifølge EU-paperet – Estland. I Australien opkræves den af de enkelte stater og i Danmark af kommunerne. De islandske og russiske nationale eksperter har oplyst, at der er beskedne landskatter hos dem. I enkelte lande – Slovenien, Spanien, Tjekkiet og USA – er der skat på byggegrunde.

En formueskat, hvor boligers værdi inkluderes, rummer en dobbeltbeskatning. Kun Norge og Spanien har formueskat blandt de 22 lande. I Frankrig blev formueskatten i 2018 erstattet af en særlig ejendomsskat. I USA har enkelte stater en formueskat, men af bekeden størrelse.

I 14 lande betaler arvinger arveafgift, mens denne skat ikke findes i 5 lande. Ejerboliger udgør den væsentligste del af arven og beskattes i nogen lande lempeligere end de øvrige aktiver.

I alle lande undtagen 3 er der stempelafgifter og registreringsafgifter ved bolighandler. Disse transaktionsskatter varierer fra under 1% til over 12 % af handelsprisen og giver generelt et pænt provenu til de offentlige kasser. I enkelte lande betaler lejerne stempel ved indgåelse af nye lejemål.

I 10 lande kan førstegangskøbere opnå støtte af ret forskellig art. Tyskland har en ordning, der afhænger af antal børn. Holland yder en særlig realkreditgaranti, så førstegangskøbere kan købe uden egenkapital – af oplagte årsager er denne ordning under afvikling.

Åbenlyst er boligbeskatningen både kompliceret og varierer en del mellem landene. Beboerne i de forskellige boligformer behandles skattemæssigt ulige i landene. Lejerne i privatejede lejemål (uden max huslejer) er hårdest belastede, mens boligejerne slipper billigere.

Med danske briller genfindes denne ulighed: Det er skattemæssigt dyrest at bo i privatejede lejeboliger (uden gamle lejerestriktioner) og billigst i almene boliger eller private andelsboliger. Den danske ejendomsværdiskat (lejeværdiskat) og grundskylden er nærmest unikke.

Læs også