Serier

Boligdebat kan føre til hamstring og dermed virke modsat hensigten

Hver gang priserne stiger hurtigt, som de aktuelt gør, som følge af den ekstraordinære situation, Corona pandemien har bragt os i, får vi debat om boligindgreb.

Corona rammer verden

Så er vi der ingen, der hvor vi diskuterer, om det vil være fornuftigt at foretage et indgreb på boligmarkedet. Et indgreb, der skal bremse prisudviklingen, men som på kort bane kan give anledning til hamstring.

Det er yderst vanskeligt at ”fine tune” boligmarkedet, som et andet Hi-fi-anlæg, hvorfor vi bør have stabile rammer fremfor, at vi hvert andet øjeblik diskuterer indgreb på boligmarkedet. Den bedste måde at få ubalancen til at forsvinde på er ved at bygge det væk.

Ja det går stærkt derude på boligmarkedet og der går nok også lidt for stærkt. Det vil jeg tillade mig at konkludere selv om, at vi ikke rigtigt har noget speedometer og nogen hastighedsgrænse at navigere efter. Vurderingen af boligmarkedets hastighed vurderes således ofte på synsninger fremfor på fakta. Det kalder på, at det eneste rigtige for et boligmarked er langsigtede indgreb, der virker automatisk stabiliserende. Dette automatgear, der sikrer, at vi ikke kommer for højt op i omdrejninger i forhold til hvad der er holdbart på den lange bane, har jeg på denne plads argumenteret for ad flere omgange.

Jeg må erkende, at der er vi ikke i boligdebatten. Hver gang priserne stiger hurtigt, som de aktuelt gør, som følge af den ekstraordinære situation, Corona pandemien har bragt os i, får vi debat om boligindgreb. Problemet er, at udbuddet af boliger i de større byer er for lille i forhold til efterspørgslen.

Jeg har ikke fantasi til, at man vil have et opgør med fastforrentede lån

Vil man for alvor gøre noget, så skal problemet bygges væk. Det tager lang tid, men er det facto, det eneste der kan få udbud og efterspørgsel til at matche til et lavere prisniveau. I forhold til det nuværende udbud, skal efterspørgslen ikke stige ret meget før end, at prisstigningerne tager til.

I forhold til debatten om et indgreb var sidste uge ingen undtagelse. Det Systemiske Risikoråd meldte ud, at de ser behov for et indgreb, og at man i næste kvartal vil komme med forslag herom.

Udmeldingen må skulle forstås sådan, at man vil anbefale at begrænse boligkøbernes finansieringsmuligheder. Det er på trods af, at mulighederne allerede i dag er begrænset. Der er ikke frit valg på alle hylder, hvis man har behov for at låne en stor pose penge til boligkøb. Så hedder det enten fast rente eller F5 lån med afvikling. Så her er ikke meget at skrue på, idet F5 lånet på ingen måde er det mest udbredte lån.

Dermed driver F5 lånet næppe prisudviklingen på boligmarkedet. Jeg har ikke fantasi til, at man vil have et opgør med fastforrentede lån, hvor renterne er fastsat af kapitalmarkedet. En grundpille i dansk realkredit.

Så kan man begrænse muligheden for afdragsfrihed. Det har man allerede gjort, så igen så kan dem med stor gæld ikke ubetinget få afdragsfrihed.

Det har betydet, at andelen af afdragsfrie lån de sidste par år er faldet, mens boligpriserne i øvrigt er steget. I 2020 har afdragsfrihed dog fået et comeback. Det skyldes introduktionen af frihedslånene, der giver låntagere med stærk økonomi mulighed for at få lån med 30 års afdragsfrihed. Dette er således ikke et lån for alle og ikke en mulighed i ejerskiftesager, der oftest betyder høj gældsætning.

Debatten i sig selv kan få boligmarkedet til at accelerere

Så kan man rette blikket mod at kræve, at boligejerne skal komme med en større udbetaling. Det vil alt andet lige betyde, at flere skal spare mere op for at komme ind på boligmarkedet. Nogle vil have bedre mulighed herfor end andre. Et sådant indgreb vil have den ønskede virkning på dele af boligmarkedet om end, at det vil vende den tunge ende ned af.

De bedst stillede i vores samfund har ikke svært ved at komme med store udbetalinger. Så et sådant indgreb vil bremse prisudviklingen på de små boliger, mens det vil have begrænset betydning for de store boliger.

I den forbindelse skal man tænke meget over, hvad man egentlig gør. Vi mennesker vil gerne bo ved siden af nogen, der ligner os selv. Det betyder, at gør man et område mere eksklusivt at bo i – læs dyrere – så vil det betyde, at flere gerne vil betale ekstra for at bo det pågældende sted. Dermed kan et indgreb af denne karakter nemt komme til at have en ret kedelig omfordelingseffekt.

Det næste er, at debatten i sig selv kan få boligmarkedet til at accelerere. Tænker man på, at der skal komme et indgreb, som nævnt overfor, så er der tale om et indgreb, der på en eller anden måde begrænser finansieringsmulighederne, og gør det dyrere at komme ind på boligmarkedet.

Dem, der har færrest midler, kan således se, at man på den korte bane diskuterer at mindske deres købekraft. Dermed har man netop givet dem incitament til at komme ud af hullerne og købe nu før end, at deres penge rækker til mindre.

Det betyder, at debatten i sig selv næppe er gavnlig. Det at købe en bolig er formentlig den største investering i et almindeligt menneskes liv, hvorfor det kalder på klare og stabile rammebetingelser. Dermed bør vi undgå kortsigtede hovsa løsninger.

BRANCHENYT
Læs også