Debat

Trods rentehop og corona: Blød landing i vente for boligmarkedet

På boligmarkedet er sigtekornet indstillet på den bløde landing, selv om det kan lyde som ønsketænkning. Til syende og sidst har corona næppe ændret særligt meget på vores boligpræferencer.

Vi har netop taget hul på et nyt år, og det er oplagt at tænke over, hvad det nye år mon kan bringe. Det på trods af, at vi ikke kan spå om fremtiden og gang på gang bliver overrasket over den faktiske udvikling.

Her ved begyndelsen af det nye år synes sigtekornet for boligmarkedet at være indstillet på den bløde landing, selvom boligmarkedet meget sjældent er landet blødt. Enten stiger priserne eller også falder de drastisk. I den virkelige verden har vi ikke ret mange – om nogen – gode eksempler på den bløde landing.

I skrivende stund har jeg imidlertid ganske svært ved at se, hvad der skulle udløse større fald i boligpriserne. Godt nok synes der at komme mere modvind til markedet, end der har været. Renten er eksempelvis steget ganske meget, men vi befinder os stadigvæk på et lavt niveau i en historisk kontekst.

Tilsvarende har vi udsigt til at få en konjunktur-modløbende skat fra 2024 – en skat, boligkøberne løbende vil få mere vished om i 2022 og 2023 i takt med, at nye ejendomsvurderinger sendes ud. På den anden side får købere, der anskaffer sig en bolig før 2024, en personlig skatterabat, hvorfor der går lang tid, inden at skatterne påvirker boligejernes likviditet. Faktisk kan denne overgangsordning netop give anledning til en vis hamstringseffekt frem mod 2024.

Sidst men ikke mindst er beskæftigelsessituationen ganske gunstig, hvorfor indkomsterne stiger. Så selv om boligbyrden – de faktiske omkostninger ved at eje en bolig i forhold til den disponible indkomst – er svagt stigende - synes det ikke at være noget, der slår bunden ud af boligejernes økonomi. Det er således oplagt at forvente, at boligpriserne i 2022 også vil være stigende.

Vi har dog en forventning om, at markedet ikke vil buldre afsted i samme hastighed som i 2021. Det er vores forventning, at det især vil vise sig i form af færre ejendomshandler. Årsagen er, at corona i første omgang fik ganske mange til at foretage boliginvesteringer.

Vi kan således sagtens se et fald på 20-25 pct i antallet af ejendomshandler, uden at 2022 decideret bliver et dårligt ejendomsår.

Mikkel Høegh

Efterhånden er det velkendt, at da nedlukningerne ramte vores land, blev mange de af de penge, der ikke kunne bruges andre steder, kanaliseret over i boligmarkedet. 2021 blev således et rekordår, målt i antal ejendomshandler. Det betyder, at det vil være oplagt at forvente, at der trods alt i 2022 vil være en vis mætningseffekt.

Vi kan således sagtens se et fald på 20-25 pct i antallet af ejendomshandler, uden at 2022 decideret bliver et dårligt ejendomsår. Det største skifte er nok, at vi kommer fra et marked, hvor alt kunne sælges til igen at have et mere almindeligt marked.

Dele af boligmarkedet er dog ikke særligt konjunkturfølsomt, hvorfor priserne her vil være meget stabile, ligesom der ikke vil ske noget særligt i handelsaktiviteten. Disse steder er det mere strukturerne i økonomien, der driver markedet.

I efteråret af 2021 havde vi i Jyske Bank en række seminarer, hvor bl.a. en borgmester for en mindre by i Colorado spåede, at en tendens i USA vil være, at corona fremadrettet vil betyde, at de større byer bliver mindre, og at de mindre byer bliver større. Indtil videre er der ikke meget der tyder på, at det vil blive konklusionen i Danmark.

Hjemmearbejde har bestemt betydet noget for boligmarkedet, så fremadrettet er det ikke kun antallet af børneværelser, men også mulighed for hjemmekontor der bliver afgørende salgsargumenter. Skal de mindre byer for alvor have et løft, skal der ikke kun hjemmearbejde til, men også mulighed for skolegang, indkøbsmuligheder mv. Der er således en lang række ting, der skal gå op i en højere enhed, førend de knap så befolkede området af landet vil opleve et skifte i boligpræferencerne.

En anden følge af hjemmearbejde er, at der tales meget om, at virksomhederne fremadrettet ikke har brug for så mange kvadratmeter kontorarealer, da alle medarbejdere ikke vil være på pinden samtidig i den nye verden post corona.

Det er tankevækkende, fordi der plejer at være en forskel i det forventede afkast på en boligudlejningsejendom og en ejendom til kontor og forretning. Således at der er en præmie for at investere i kontor- og forretning, som følge af større tomgang, mere slid mv. Denne præmie er mere eller mindre forsvundet de seneste par år, hvilket er en god indikator for, at investorerne i hvert fald ikke tror, at corona for alvor har ændret vores præferencer i forhold til at bo og arbejde.

Læs også
Top job