Dette er en kommentar: FINANS bringer løbende kommentarer fra specialister og meningsdannere. Alle kommentarer er udtryk for den pågældende skribents egen holdning.
Debat

Så bliver det heller ikke værre

Boligmarkedet skal igennem en pristilpasning efter coronakrisens vilde fest. Der er dog meget i sol og måne, der tyder på, at det ikke bliver et kæmpeskrald, selvom den bløde landing ofte også er et fatamorgana.

Mikkel Høegh, boligøkonom i Jyske Bank

Boligmarkedet er uomtvisteligt i en tilpasningsfase, hvor ejendomspriserne skal justeres nedad. Det er en direkte konsekvens af de højere renter og ikke mindst højere leveomkostninger, som vi for øjeblikket kigger ind i, og som vi må forvente blive en del af virkeligheden en rum tid endnu.

Denne udvikling betyder, at mange spørger mig, om man så skal vente med at købe bolig til tiderne har ændret sig? Det korte svar er, at det ved ingen med sikkerhed. Mange vil gerne forudsige, at boligmarkedet lander blødt – andre at det lander med et ordentligt skrald.

Sandheden ligger nok et sted midt imellem.

Historisk har vi ikke haft mange kriser på boligmarkedet, hvor priserne er faldet med de berømte 20 pct., der ofte fremhæves i debatten, når talen falder på det helt store skrald.

Sidst det skete, var efter finanskrisen, hvor der opstod en kreditklemme og det var vanskeligt at få lån. Dengang førte det til knap 500 tvangsauktioner om måneden. Aktuelt er der omkring 100 tvangsauktioner.

Forrige gang vi havde en krise på boligmarkedet, var efter kartoffelkuren, hvor vi fik de frygtindgydende mikslån, der tvang danskerne til at betale massivt af på deres gæld, som var det et serielån. Her kom vi op på en 1.600-1.700 tvangsauktioner om måneden.

Det store spørgsmål er, hvad kommer der til at ske nu? Som sagt er renterne steget og ditto er leveomkostningerne.

Man skal således ikke være nogen stor prognosemager for at forudse, at antallet af tvangsauktioner nok kommer til at stige. Det er allerede blevet betydeligt vanskeligere at afsætte en bolig i almindelig frihandel, hvis økonomien er blevet for stram. Det bliver nok ikke nemmere den kommende tid, når vinteren sætter ind og varmeregningerne skal betales.

Alligevel er jeg forholdsvis fortrøstningsfuld på boligmarkedets vegne.  

Godt nok er renterne steget meget og ganske hurtigt. Vi har netop gennemført en auktion over rentetilpasningslån, hvor renten på lån med årlig tilpasning er steget fra minus 0,22 til 1,90 pct. Det er en voldsom stigning.

Det ændrer imidlertid ikke ved, at niveauet er lavt. Lige op til finanskrisen havde vi altså den 1-årige rente over 6 pct. Tilsvarende står vi på tærsklen til, at der skal åbnes for lån med 5 pct. i rente, når vi taler den lange realkreditrente.

Det betyder, at det bliver vanskeligere at blive kreditgodkendt, men igen må jeg sige, at i et historisk perspektiv er renten lav og understøttende for boligmarkedet. I hvert fald troede mange ikke deres egne øjne, dengang i begyndelsen af nullerne, hvor fast rente med 5 pct. i pålydende rente blev introduceret.

Når vi ser på tvangsauktioner, er det ofte en ”social begivenhed”, der er den udløsende faktor. Med dette mener jeg dødsfald, alvorlig sygdom eller tabet af arbejdsindkomst. Hverken sygdom eller dødsfald er særligt konjunkturbestemt, hvorfor det er arbejdsløsheden, der kan give sig her.

Det er forventeligt, at arbejdsløsheden vil stige i et konjunkturomslag, men udgangspunktet er pivstærkt. Beskæftigelsen er tårnhøj, hvorfor det er svært at forestille sig, at det er arbejdsløshed, der er en bombe under boligmarkedet.

Sidst men ikke mindst har de danske boligejere konsolideret sig siden finanskrisen. Det betyder, at boligejerne generelt har langt bedre økonomi end deres rygte. Set i det lys har boligejerne noget at tære på, ligesom boligejerne de sidste mange år har haft betydelig reallønsfremgang.

Derfor kommer de stigende udgifter nok i højere grad til at handle om at prioritere end helt at må gå fra hus og hjem, som det nogle gange beskrives. Det er klart, at der altid vil være nogen, der vælter, men mon det dog bliver helt så slemt som de nyere kriser?

Endelig er der en joker i form af de kommende boligskatter. Boligskatterne giver anledning til, at langt de fleste parcelhusejere – det er trods alt den mest udbredte boligform, når vi taler om ejerboliger – vil stå til en skattelettelse.

Det giver medvind til priserne i en vanskelig tid. Ejerlejlighederne, som er en lille del af boligmarkedet, står dog til at skulle betale noget mere i skat efter 1. januar 2024. Umiddelbart er det skidt nyt for lejlighedsmarkedet.

Overgangsreglerne er imidlertid indrettet således, at der er pæn stor sandsynlighed for, at mange gerne vil hamstre en lejlighed med personlig skatterabat, hvilket kræver at lejligheden indkøbes før 1. januar 2024. Det kan midlertidig være med til at holde hånden over lejlighedsmarkedet i dette konjunkturomslag.

Alt i alt er der flere ting i sol og måne, der tyder på, at nok skal ejendomspriserne igennem en tilpasning, men helt så slemt som tidligere kriser går det næppe. Mit bud er således, at hvis man køber bolig med en vis horisont for øje, så skal man som køber nok holde skindet på næsen.

Skulle jeg tage fejl og markedet går helt i dørken, kan man trøste sig med, at markedet faktisk ganske hurtigt retter sig igen i langt de fleste geografier. Det er i hvert fald de historiske erfaringer. 

Top job

Forsiden lige nu

Anbefalet til dig

Giv adgang til en ven

Hver måned kan du give adgang til 5 låste artikler.
Du har givet 0 ud af 0 låste artikler.

Giv artiklen via:

Modtageren kan frit læse artiklen uden at logge ind.

Du kan ikke give flere artikler

Næste kalendermåned kan du give adgang til 5 nye artikler.

Teknisk fejl

Artiklen kunne ikke gives videre grundet en teknisk fejl.

Ingen internetforbindelse

Artiklen kunne ikke gives videre grundet manglende internetforbindelse.

Denne funktion kræver Digital+

Med et Digital+ abonnement kan du give adgang til 5 låste artikler om måneden.

ALLEREDE ABONNENT?  LOG IND

Denne funktion kræver abonnement

Med et abonnement kan du lave din egen læseliste og læse artiklerne, når det passer dig.

Teknisk fejl

Artiklen kunne ikke tilføjes til læselisten, grundet en teknisk fejl.

Forsøg igen senere.

Del artiklen
Relevant for andre?
Del artiklen på sociale medier.

Du kan ikke logge ind

Vi har i øjeblikket problemer med vores loginsystem, men vi har sørget for, at du har adgang til alt vores indhold, imens vi arbejder på sagen. Forsøg at logge ind igen senere. Vi beklager ulejligheden.

Du kan ikke logge ud

Vi har i øjeblikket problemer med vores loginsystem, og derfor kan vi ikke logge dig ud. Forsøg igen senere. Vi beklager ulejligheden.