Dette er en kommentar: FINANS bringer løbende kommentarer fra specialister og meningsdannere. Alle kommentarer er udtryk for den pågældende skribents egen holdning.
Debat

Flere lånefinter i rentestormen: Her er de vigtigste

Der kan hives kontanter ud ved at lægge lån om nu, og man har mulighed for at give en boligkøber renterabat.

Jeg kan ikke bevise min påstand, men jeg er sikker: Mange af os er så renterundtossede i øjeblikket, at vi er en fare i trafikken.

  • Vi kan ikke finde kørekortet, hvis vi stoppes af politiet. Det ligger under det fjerde lånetilbud, vi har smidt på passagersædet. Eller var det det femte?
  • Når vi holder for rødt, tænker vi: Har jeg et lån med rød risikomærkning, eller var det gult?
  • »Jeg skal lige være sikker, hedder du Flex til fornavn og Lån til efternavn?« lyder det fra den undrende biblioteksmedarbejder, når han eller hun ser underskriften på pasansøgningen.

Jeg er ikke en del af den forvirring, fordi jeg er fleksfundamentalist, som en læser engang kaldte mig. En anden kaldte mig fleksfantast, men det blev en kort samtale!

Pas nu på med at blive revet med. Der er altid muligheder, uanset om renten stiger eller falder.

I år er den 30-årige rente firdoblet til 6 pct. Men på lidt over en uge er renten faldet til 4 igen, og et 3,5 pct.-lån er faktisk et godt valg.

Hver gang renten falder, bliver det at indfri sit boliglån til underkurs – altså konvertere lodret eller skævt – mindre attraktivt. Et af de mest lukrative lån at konvertere lodret har været 0,5 pct.-lånet med 10 års afdragsfrihed. Kursen på det er nu steget fra ca. 60 til 68.

Det betyder, at man for hver mio. kr., man lægger om, kan skære 80.000 kr. mindre af sin restgæld i forhold til dengang, hvor kursen var helt i bund.

Det er der ingen grund til at græde sig i søvn eller ligge søvnløs over. Min påstand er: Det er faktisk svært at dumme sig. I skal bare være bevidste om, hvorfor I gør, som I gør.

Det vil jeg gerne illustrere med to eksempler på fordele ved allerede at have konverteret lodret og fordele ved ikke at have gjort det.

Vi tager udgangspunkt i en bolig til 3,75 mio. kr. med et lån op til loftet på 3 mio. kr.

Lånet konverteres, så man klipper ca. 30 pct. af. Tilbage er en restgæld på ca. 2 mio kr. Det betyder, at restgælden nu udgør under 60 pct. af boligens værdi. Dermed falder bidragssatserne markant. De sidste 60-80 pct. af belåningen er nemlig de dyreste.

Med en så lav belåning er man stort set sikker på at kunne få 30 års afdragsfrihed. Så foruden lavere bidrag kan man sikre sig et afdragsfrit lån, når man går på pension. Dermed er der tryghed om den daglige økonomi resten af livet.

En anden og vigtig fordel er beskyttelsen mod de prisfald, der i øjeblikket trækker mange boligejeres økonomi væk fra turen til Thailand og i stedet til en halvhjertet hyttetur i Hvide Sande.

I dette tilfælde vil den lave restgæld på 2 mio. kr. betyde, at boligejeren kan tåle et prisfald helt ned til 2,5 mio. kr., før belåningsgraden overskrider 80 pct.

Et prisfald på dette niveau er vist ikke sandsynligt.

Denne boligejer kan bruge en anden finte. Hvis nu omkostningerne til energi, forbrugsgoder og ferierejser bliver for høje, kan vedkommende hive flere penge ud ved en lodret konvertering.

I eksemplet her vælger boligejeren at trække 300.000 kr. ud. Det betyder, at gælden stiger til 2,3 mio. kr. Men gælden er stadig betydeligt lavere end før konverteringen, og 300.000 kr. i hånden vil stort set ikke kunne mærkes på den månedlige ydelse.

Hvad så med dem, der ikke har konverteret deres billige lån lodret? Uanset om renterne stiger eller falder, har de stadig en historisk lav ydelse. Mange har eksempelvis lån med en rente på 1 pct.

En af ulemperne ved den lodrette konvertering er jo, at den månedlige ydelse stiger.

Ikke at gøre noget med en rekordlav månedlig ydelse, der giver plads til fest, farver og fjolleri – altså livskvalitet – er altså også en rigtig god idé frem for at lade sig rive med i renterouletten. Husk, at der er en breakeven ved en lodret konvertering. Efter en årrække ædes gevinsten, hvis ikke renterne falder igen.

Et lån, der kan indfries til underkurs, giver også en anden mulighed, der kan lette et eventuelt salg. For hvem siger, at en køber ikke vil overtage det billige lån? Det var nærmest standard for år tilbage, og det kan stadig lade sig gøre.

Denne finte gælder primært flekslån, da kurstabet på et lån med fast rente bliver alt for stort.

Dette eksempel er et konkret F5-lån, der blev optaget i januar i år. Renten på det er 0,17 pct. Men ligesom med andre lån afgøres renten af kursen på obligationerne bag. Det betyder i dette tilfælde, at en oprindelig gæld på 2,68 mio. kr. nu kan indfries til 2,6 mio.

En sælger får altså en kursgevinst på 80.000 kr. Lånet til den ultralave rente tilbydes køberen, der i stedet for at skulle betale 3 pct. på et nyt, kan overtage det eksisterende med en rente på 0,17 pct. Sælger skal naturligvis holdes skadesløs, så køber må finde de 80.000 kr. et andet sted.

Det er ikke urealistisk.

Endelig er der den tilbagevendende bemærkning fra de bagkloge om, at man skulle have slået til, mens kurserne var helt i bund. Glem det. Renterne på dit nye lån er nemlig lavere end dengang.

Renterne vil med garanti fortsat svinge voldsomt i de næste par år. Det kan man udnytte, hvis man vil. Man kan også lade være. Det kan ende med at blive den allerbedste forretning.

Top job

Forsiden lige nu

Anbefalet til dig

Giv adgang til en ven

Hver måned kan du give adgang til 5 låste artikler.
Du har givet 0 ud af 0 låste artikler.

Giv artiklen via:

Modtageren kan frit læse artiklen uden at logge ind.

Du kan ikke give flere artikler

Næste kalendermåned kan du give adgang til 5 nye artikler.

Teknisk fejl

Artiklen kunne ikke gives videre grundet en teknisk fejl.

Ingen internetforbindelse

Artiklen kunne ikke gives videre grundet manglende internetforbindelse.

Denne funktion kræver Digital+

Med et Digital+ abonnement kan du give adgang til 5 låste artikler om måneden.

ALLEREDE ABONNENT?  LOG IND

Denne funktion kræver abonnement

Med et abonnement kan du lave din egen læseliste og læse artiklerne, når det passer dig.

Teknisk fejl

Artiklen kunne ikke tilføjes til læselisten, grundet en teknisk fejl.

Forsøg igen senere.

Del artiklen
Relevant for andre?
Del artiklen på sociale medier.

Du kan ikke logge ind

Vi har i øjeblikket problemer med vores loginsystem, men vi har sørget for, at du har adgang til alt vores indhold, imens vi arbejder på sagen. Forsøg at logge ind igen senere. Vi beklager ulejligheden.

Du kan ikke logge ud

Vi har i øjeblikket problemer med vores loginsystem, og derfor kan vi ikke logge dig ud. Forsøg igen senere. Vi beklager ulejligheden.