Kan du ikke sælge? Byt boligen i stedet

Dette er et debatindlæg: Finans bringer løbende indlæg fra specialister og meningsdannere. De er alle udtryk for den pågældende skribents egen holdning.

Boligmarkedet er ikke gået i stå. Husk det.

Men boligmarkedet halter slemt. Glem ikke det.

Mange boligejere, specielt i København og omegn, har i de seneste måneder fået store problemer med at komme af med deres boliger til en pris, de kan leve med. Salgspriserne er allerede nu lavere end for et år siden.

Men det slutter ikke der. Udviklingen har allerede bredt sig - hurtigere end ventet.

Huspriserne på landsplan er samlet faldet 5,5 pct. de seneste fem måneder. I København og omegn er priserne faldet 7,5 pct.

Forskellen er der, men den er ikke længere helt så udtalt, mener blandt andre Nykredits chefanalytiker Mira Lie Nielsen, »hvilket er et tydeligt tegn på, at boligmarkedet er i modvind i store dele af landet«, som hun udtrykker det.

Hun beskriver i øvrigt boligkøberne som »pressede« og boligmarkedet som »lidende«.

Jeg tror, nej jeg strammer det lige: Jeg er overbevist om, at mange tvinges til at tænke i alternative baner, hvis de har brug for en ny bolig. Og der er muligheder.

Koden er ”bytteforhold”.

Vi siger, at priserne falder 10 pct. Det betyder for et ungt par, at deres ejerlejlighed til 3 mio. kr. får barberet 300.000 kr. af prisen. Et ældre par har en bolig til 5 mio. kr. De får barberet 500.000 af værdien.

Køber det unge par, får de altså mere rabat på den nye bolig end den gamle. Men så kommer problemet, som er aktuelt for mange lige nu: De kan ikke sælge.

De kan prøve at bytte. Det er en finte, der er glemt under den boligrus, der i starten af 2022 udløste gigantiske tømmermænd. Hvorfor bytte, når man kan sælge med et fingerknips?

Det kan man ikke længere, og så dukker byttemuligheden op. Den er bestemt ikke ukendt blandt ejendomsmæglerne.

Når boligen sættes til salg, skal man i sagens natur gøre ejendomsmægleren opmærksom på, at man gerne vil bytte.

Derefter læner man sig tilbage og venter på, at om der dukker nogle muligheder op. I så fald kan man sammen med mægleren begynde at forhandle med en sælger.

Metoden er specielt oplagt for yngre og ældre sælgere. De første har brug for mere plads, sidstnævnte for mindre.

Det siger sig selv, at man ikke kan bytte lige over. Derfor skal den ene part lægge flere penge. Det vil sige, at kreditgodkendelsen skal være på plads. Men det går jeg stærkt ud fra, at den altid er.

Desværre sker det ikke altid, og jeg hører efterhånden om mange handler, der crasher, fordi denne ”detalje” ikke er på plads. Husk, at banker og realkreditinstitutter er rystende rædde for at få tab på bøgerne. Det vil jo også udstille, hvor gavmilde de har været under boligeuforien - i mange tilfælde for at få nye kunder.

Det sidste er et gæt, men jeg vil mene, det er kvalificeret.

Så få den kreditvurdering på plads. I mange tilfælde vil den være et sundt reality check og forhindre, at man kaster sig ud i et boligkøb, der presser økonomien til det yderste.

At bytte forhindrer også, at man pludselig kommer til at sidde med to huslejer. Det er dødsensfarligt i det aktuelle marked, der er så giftigt, at man kan dræbe sin privatøkonomi. I yderste konsekvens kan det få markedet til at bremse op.

Det siger sig selv, at der skal være advokatforbehold, men det skal der i alle bolighandler.

Og så er der de skattemæssige gevinster. Det er bestemt ikke for at presse eller stresse. Men der er en idé i at få solgt inden den 1. januar 2024. Den dato er værd at have i baghovedet i et marked, der er i slæbegear.

Datoen er især relevant for boligsælgere- og købere i de store byer. Det er nemlig der, boligskatterne vil stige mest som følge af reformen. Handles boligen inden den dato, bliver køber omfattet af de gamle regler.

Det sker ved en såkaldt skatterabat, der gælder, så længe han eller hun bliver boende.

Igen: ikke for at stresse, men vi har faktisk erfaringer at trække på. Skattereformen skulle jo være trådt i kraft den 1. januar 2021, men blev udskudt i tre år på grund af enorme it-problemer, der i øvrigt ikke er overstået.

I månederne inden den gamle startdato begyndte priserne på ejerlejligheder i de store byer at falde. Forklaringen er, at køberne bliver nødt til at tage højde for, at priserne vil falde, når reformen er en realitet. Køber man efter, må mange gå på kompromis og vinke farvel til drømmeboligen.

De månedlige omkostninger vil på grund af skattereformen stige så meget, at vejen til kreditgodkendelse bliver langt sværere.

For familier er der en finte, som jeg ved, bruges. Der er ikke faldet afgørelser, der lægger forhindringer i vejen for den.

Forældrene kan udleje deres bolig til et af de voksne børn. De lejer så til gengæld afkommets bolig. De bytter, lejer altså ud til hinanden.

Hvad er så fordelen ved den konstruktion? Det er, at ingen af parterne skal betale ejendomsværdiskat, og det er en klækkelig besparelse.

Jeg opfordrer ikke til, at man skal bruge de to ordninger. Den første er den mest oplagte.

Men det kan blive nødvendigt at tænke anderledes, når der skal handles bolig, i de kommende mange måneder. At en chefanalytiker fra Danmarks suverænt største realkreditinstitut beskriver boligmarkedet med ordet »lidende«, er som minimum tankevækkende.

Derfor giver det mening at tænke i alternative baner, hvis man vil sælge sin bolig. Et helt afgørende greb er at sætte prisen realistisk og ikke til det, mæglerne nu kalder »førpriser«.

Realisme er en forudsætning, kreativitet måske nødvendigt.