Derfor står vi på tærsklen til ejendomsaktiernes æra
Efter en række mildt talt triste år for ejendomsinvestering er der flere tegn på, at de kommende års afkast muligvis skal findes i mursten.
Dette er et debatindlæg: Finans bringer løbende indlæg fra specialister og meningsdannere. De er alle udtryk for den pågældende skribents egen holdning.
Ejendomsaktier har været et trist bekendtskab gennem flere år, hvilket blev brutalt understreget i fjor, da 2022 blev et af de værste år nogensinde for børsnoteret ejendom. Det år tabte indekset mavepustende 20 procent af sin værdi. Noget kunne dog tyde på, at billedet måske er ved at vende, for der er opmuntrende tendenser at spore derude.
På det seneste har der nemlig været markant inflow i flere ejendomsfonde, hvor optimistiske investorer har sat adskillige milliarder dollar på, at lige præcis ejendom kan blive det helt rigtige sted at finde afkastet de kommende år.
I april tiltrak Blackstone således mere end 30 mia. dollar til en helt ny ejendomsfond, en såkaldt ”real estate drawdown fund”, der med en velpolstret egenkapital står på spring til at købe ejendomme op, når volatiliteten bliver for voldsom. At fonden har kunnet tiltrække så stor kapital, er et tegn på spirende optimisme blandt investorerne og viser jo også, at en mastodont som Blackstone – der tidligere har gjort nogle af deres absolut bedste investeringer netop i tider med store udsving og forskydninger – tror på, at der atter er gevinst at hente i ejendomsmarkedet. Og der er flere eksempler på samme tendens i andre fonde – også herhjemme i Norden.
Hvis man vil med på bussen, før den forlader stationen, kunne lige nu umiddelbart være et godt tidspunkt at hoppe ombord på. Her er tre grunde:
- Rabatterne taler deres eget sprog: Nettoværdien af global ejendom ligger en femtedel under det gennemsnitlige niveau for de seneste 30 år
- Vi har set det før: Tabene i de amerikanske ejendomsfonde er på niveau med tabene under tidligere recessionsfaser.
- Ejendomsaktier har en fordel, når opsvinget kommer: Hvis et godt prisafslag ikke er nok til at overtale dig, kan man måske også nævne, at børsnoteret ejendom, når cyklus vender, historisk har givet stærkere afkast end både konventionelle aktier men også direkte-ejet ejendom.
… Men hvornår sker det så? Hvornår vender ejendomsmarkedet? Det er et godt spørgsmål, og min krystalkugle er desværre blevet væk i posten. Men retter vi blikket bagud, kan vi se, at U-vendingen tidligere typisk er indtruffet, når investorerne er tilstrækkeligt sikre på, hvad fremtiden mon bringer.
Her kan rækken af nylige succesfulde kapitalrunder med fokus på ejendom – og ikke mindst hvordan kapitalen efterfølgende er blevet investeret – sige lidt om, at markedsstemningen er under forandring. Det er vigtigt at holde øje med, hvordan pengene fordeles, da det kan give forvarsler om den fremtidige prisfastsættelse – men også hvor.
Her er det værd at bemærke, at de institutionelle investorer på det seneste er begyndt at allokere midler specifikt til børsnoteret ejendom i Norden og Europa – to af de ejendomsmarkeder, der ellers har lidt absolut mest det seneste år. Øjner de særligt gode muligheder her?
Spørger man Michael Gobitschek, forvalter af vores m2-ejendomsfond, tør han heller ikke spå om hverken markeder eller præcis timing. Men han understreger, at – selvom vi ikke er på økonomisk fast grund endnu, særligt ikke når det gælder de mest belånte virksomheder – er de langsigtede strukturelle forhold, der er selve fundamentet under ejendomsaktierne, forblevet helt intakte. Så forholdene bør være gunstige, når det vender. Og det kunne meget vel være snart.
