Derfor er markedet for erhvervsejendomme frosset til is

Dette er et debatindlæg: Finans bringer løbende indlæg fra specialister og meningsdannere. De er alle udtryk for den pågældende skribents egen holdning.

Den perfekte storm er, når vi har en sjælden kombination af en række hændelser, der sker samtidig og dermed forværrer en dramatisk situation. Senest er beskrivelsen brugt om finanskrisen. Aktuelt står vi næppe ved en decideret perfekt storm, selvom der er usikkerhed om konjunkturerne, for en dyb og langvarig recession er næppe der, vi bevæger os hen.

Selvom det er uhyre vanskeligt at bevare pessimismen, hvis man løbende studerer økonomiske nøgletal, er der imidlertid tydeligt, at vi ikke befindes os i overhalingsbanen. Der er da også nogle få tal, der viser en anden udvikling, end det vi plejer at se, når alt er i god gænge. Det gælder f.eks. statistikken for transaktioner med professionelle ejendomme. Her sker der ikke meget – som i ikke en pind. Transaktionerne er gået helt i stå, og det er der en række af forklaringer på.

Først og fremmest kom vi fra et højt niveau. Når en transaktion er fremrykket af den ene eller anden grund, vil der opstå en vis mæthed. Herudover er der sammenfald af en række hændelser, der giver anledning til en enorm usikkerhed. Jeg vil låne begrebet perfekt og kalde det den perfekte usikkerhed.

Den første usikkerhed er i virkeligheden den senest tilkomne, nemlig usikkerhed om, hvor vores økonomi bevæger sig hen. Vi er en lille åben økonomi, og der er store problemer i de nærmeste økonomier omkring os, såsom Sverige og Tyskland. Det skulle være mærkeligt om, der ikke er en vis smitte til Danmark.

Herover har det inflationære tryk givet anledning til en betydelig stramning af pengepolitikken med det formål at bremse økonomien op. Økonomien har imidlertid vist sig meget modstandsdygtig, mens renterne er blevet løftet. Der er usikkerhed om, hvordan og hvor hårdt de stigende renter slår igennem. Det giver ikke mening, hvis ikke de skal slå igennem og bremse aktiviteten i vores økonomi. BNP er også blevet nedvurderet, og den perfekte indikator – nemlig lastbilstrafikken over Storebælt - viser, at tandhjulene ikke snurrer helt så stærkt som tidligere.

Ud over usikkerheden om recession, afmatning eller bare en økonomisk afbøjning har vi usikkerheden om, hvorvidt renterne skal yderligere op. Ingen ved med sikkerhed, om vi står på et plateau eller på toppen. Det værste der kan ske, er vel, at vi står på et stykke falsk fladt for også at låne et cykeludtryk. En situation, hvor renterne stille og roligt kravler yderligere op i takt med at såkaldte gode nøgletal tikker ind.

Hertil kommer, at der over en årrække er tilført systemet en voldsom politisk usikkerhed begyndende med det såkaldte Blackstone-indgreb. Herefter var der debat og forslag om lagerbeskatning af ejendomme – der godt nok er taget af bordet – men usikkerheden om det og den type indgreb består. I den kategori hører også usikkerhed om de nye ejendomsskatter og dækningsafgifter. Det er på ingen måde fordrende for et velfungerende marked.

Sidst men ikke mindst er markedet ramt af regulatorisk usikkerhed. Dels er der kommet en ny vejledning i forbindelse med kreditgivning til udlejningsejendomme, der svarer til en kreditstramning gennemført fra myndighedernes side. Dels er der via Det Systemiske Risikoråd foreslået at indføre en såkaldt systemisk buffer for eksponeringer mod ejendomsselskaber. Det betyder, at banker og realkreditinstitutter formentlig bliver pålagt yderligere kapitalkrav – omkostninger, der vil gøre det dyrere at finansiere udlejningsejendomme.

Summen af kardemommen er, at der lige nu er skabt en enorm usikkerhed. Den usikkerhed viser sig først og fremmest i få transaktioner. Næste fase er, at byggeriet af nye ejendomme bremser voldsomt op. Det ser vi faktisk allerede. Byggekranerne vil forsvinde i takt med, at det igangsatte bliver færdigt.

Det store spørgsmål er, om det er klogt at tilføre systemet alt den usikkerhed? Det bør man tænke over - og særligt når det boligpolitiske udspil, der er nævnt i regeringsgrundlaget, kommer. Her vil man sikkert tale om billigere og flere boliger til unge og ældre. Et opmærksomhedspunkt – som sikkert bliver glemt – er, at den megen usikkerhed, man har skabt, betyder, at der strukturelt kommer til at mangle boliger på et tidspunkt, og når det sker, vil ejendomspriserne endnu en gang stikke af.

Har man adaptive forventninger, bliver svaret formentlig til den tid, at den finansielle sektor skal polstre sig med yderligere kapital. Jeg ved, at det ikke altid er rationelt at have adaptive forventninger – men lige nu er svaret på alt mere kapital i banker og realkreditinstitutter. Hvorfor skulle det ændre sig?