Bare vent: Historien gentager sig på ejendomsmarkedet
På langt sigt er vi alle døde, sagde økonomen Keynes og argumenterede for, at vi ikke skal lade os forblænde af langsigtede fremskrivninger af økonomien. Det ændrer ikke på den strukturelle udvikling i vores økonomi, hvor ejendomsmarkedet lige står nu over for et kortsigtet fald, men på den lange bane kommer vi igen til at diskutere boligboble.
Dette er et debatindlæg: Finans bringer løbende indlæg fra specialister og meningsdannere. De er alle udtryk for den pågældende skribents egen holdning.
Det synes givet, at værdierne på etagebyggeri er under en vis tilpasning. Det gælder uanset, om man betragter dette marked som professionel aktør eller som en almindelig husstand, der ønsker at eje en lejlighed.
Det professionelle marked for udlejningsejendomme er foran ejerlejlighedsmarkedet. Således bød 4. kvartal på flere handler, der viste at afkastene er steget på udlejningsejendommene. Et højere afkast er lig med, at ejendommen er købt til en lavere værdi. Ejerlejlighederne steg i pris i 2023’s sidste kvartal, hvilket skyldes overgangsordninger i det nye skattesystem.
Nu, da overgangsordningerne er udløbet, må man forvente, at ejerlejlighederne skal tilpasse sig de nye omkostninger, der gælder for kommende købere. Det er en proces, der vil stå på i nogle kvartaler.
Befolkningsprognoser skal som alle andre prognoser tages med et vist gran salt, omend tendensen er, at byerne vokser.Mikkel Høegh
Tilpasningen - altså prisfaldet - bliver næppe en langvarig proces. Det skyldes, at nok giver skattebilletterne anledning til højere omkostninger, men ude i horisonten venter et vist fald i renten samt højere realløn. Det er naturligvis usikkerhed om, hvor meget renten vil falde, ligesom inflationen kan plusse op igen. Det mest sandsynlige er dog, at pilen peger den rigtige vej. Det taler for en kortere tilpasning, end hvis det modsatte var tilfældet.
Det at investere i ejendom er dog ofte en langsigtet beslutning uanset, om det er professionelt eller om det er med øje på at bygge rede. Langt det meste etagebyggeri er i sagens natur placeret i de større byer, hvor befolkningerne synes at vokse. Befolkningsprognoser skal som alle andre prognoser tages med et vist gran salt, omend tendensen er, at byerne vokser.
På den korte bane er udbuddet af boliger forholdsvist fast, det tager tid at opføre en bolig. Mængden af boliger kan naturligvis tilpasses på det længere sigte, men fra at spaden stikkes i jorden første gang, til der står indflytningsklare boliger, er der et ret langt aftræk.
I den sammenhæng er det problematisk, at tilvæksten af nye boliger synes at være bremset op. Antallet af kraner i byerne vil forsvinde i takt med, at de igangværende projekter er blevet færdige. Det er nemlig ikke meget nyt der sættes i gang. Årsagen skal findes i to forhold:
- Dels er der noget konjunkturudvikling i form af højere renter og dyrere materialer, der har gjort at lysten til at sætte nye projekter i gang er aftaget. Det bliver bedre igen.
- Dels er der noget regulativt, der gør det noget dyrere at sætte gang i nyt byggeri. Reguleringen gør, at det tager længere tid at komme tilbage fra et konjunkturmæssigt omslag. Timingen af den nye vejledning vedrørende finansiering af udlejningsejendomme og ejendomsprojekter er således ikke specielt god og vil give udfordringer i årene frem.
Vejledningen betyder, at der skal rejses flere penge for at sætte gang i nyt byggeri. Det gør det dyrere at opføre nye boliger. Over tid vil der således blive opbygget et efterslæb i forhold til den merefterspørgsel, der kommer fra befolkningstilvæksten. Det vil markedet løse i form af højere priser på ejendomme og i sidste ende højere huslejer. De højere huslejer gør det mere attraktivt at bygge på sigt, men det midlertidige stop vil påvirke i nogle år.
Der er også en smule hjælp at hente ved, at nettotilflytningen til f.eks. København og Frederiksberg er negativ, hvorfor det er fødselsoverskud, der giver en vis reaktionstid, og indvandring, der driver befolkningstilvæksten.
Det ændrer dog ikke på, at på langt sigt bliver vi flere. Derfor bør vi også bekymre os om fremtiden og ikke bare nutiden. Vi har løbende diskussion om flere billigere boliger i de større byer, der er til at betale for almindelige mennesker. Dem får vi ikke flere af ved at gøre det dyrere at opføre dem. Tværtimod kommer vi så til at diskutere boligbobler, lige så længe vi lever.
Ja, historien har det med at gentage sig, så derfor har vi brug for flere kvadratmeter og en bedre udnyttelse af dem, vi har, hvis ikke byboerne skal bruge en større andel af deres indkomster på bolig på det mellemlange sigt.
