Stol på din egen næse: Disse flekslån er dyrere end lån med fast rente

Dette er et debatindlæg: Finans bringer løbende indlæg fra specialister og meningsdannere. De er alle udtryk for den pågældende skribents egen holdning.

Jeg er glad, for at jeg ikke står og mangler et boliglån. Der er dømt renteuro resten af året.

Fra den ene dag til den anden svinger renten på det toneangivende boliglån mellem 4 og 5 pct. Samme udsving ses på flekslånene, her er konsekvenserne mere overskuelige.

Men det bidrager i høj grad til usikkerhed og tvivl - en tvivl, som bl.a. chefanalytikeren i Totalkredit, Sune Malthe-Thagaard, i den grad forstår.

»Jeg kan godt forstå, hvis mange danskere er forvirrede over, at de både hører om rentenedsættelser og rentestigninger samtidigt,« skrev han således i en kommentar til renteudviklingen i denne uge.

Så hvis du er forvirret, er det altså helt o.k. og i høj grad forståeligt.

Hårdest ramt er de helt korte renter. Et F1- og et FlexKort-lån er dyrere end et lån med fast rente i øjeblikket. Vi taler både om ydelse før skat og effektiv rente. Ikke meget, men de er dyrere, og det burde i den grad være omvendt.

Billedet ændrer sig ved at afdragsfrit lån, men især førstegangskøbere med ambitioner om at købe i de store byer vil opleve, at de ikke kan få de helt korte rentetilpasningslån med afdragsfrihed. Begge har betegnelsen risikolån.

Fredag kom nye tal fra Eurozonen. De viser, at inflationen stiger igen. Renten bruges som våben mod netop inflation. Når den hæves, bliver det jo dyrere at låne, og det vil i sig selv begrænse forbruget. Efter inflationstallene har eksperterne af helt logiske årsager sænket deres forventninger til, hvor mange rentenedsættelser, der vil komme i 2024.

Jeg har set forventninger helt op til seks rentesænkninger. Så hoppede virkeligheden ud over excel-arkenes beskyttede verden, og efter tallene er forventningerne helt nede på en – måske slet ingen.

Det svarer til, at du fortæller en bilist, at han eller hun kan træde speederen i bund på en landevej, fordi man på ”trafikinfo.dk” kan se, at der er fri passage. Det holder ikke, fordi der er sket et færdselsuheld, og bilisten banker derfor ind i en Falck-vogn på ulykkesstedet. Det giver både buler og skrammer.

Du føler ikke dårlig samvittighed, for »forudsætningerne har ændret sig,« forklarer du bilisten på stue 7, hvor vedkommende ligger med både arme og ben i gips og varm saftevand på klapbordet.

Du er dermed trådt ind i den forunderlige verden af prognosemagere, analytikere, økonomer med eksamensbevis og bedrevidende svogre, søskende og svigerfædre, der har kørekort til ”lille lastbil” øverst på LinkedIn-profilen.

Dette handler ikke om at udskamme eksperterne – langt fra – for tallene er gode nok. Der ligger et grundigt analysearbejde bag, og baggrundsmaterialet er i orden. Det er konklusionerne, den er gal med. Selv er jeg sat helt af i øjeblikket, og det er en ren tilståelsessag.

Jeg ved, at renten på de korte lån hænger tæt sammen med styringsrenterne i Europa og Danmark. Man kan sige, at de korte renter reagerer på konkrete begivenheder og beslutninger i centralbankerne.

Jeg ved også, at de lange renter som de 30-årige hænger sammen med inflationsudviklingen i USA samt større bevægelser på de finansielle markeder. Køb og salg de lange obligationer sker i høj grad på forventninger - ikke hvad der sker i markedet her og nu.

Rigtig mange boligejere har skiftet deres faste rente ud med FlexKort- F-kort- og Kort Rente-lån, som de hedder i de forskellige institutter. Den effektive rente fastsættes af to forskellige elementer.

Hvert halve år fikseres renten baseret på den såkaldte CITA6-rente. Den er ekstrem følsom over for centralbankernes rentesatser.

Bag lånet ligger også nogle obligationer, der refinansieres hvert tredje eller fjerde år. Det er netop sket, og obligationskøberne ville have sig bedre betalt end tidligere. Hvis ikke Den Europæiske Centralbank sænker renten ved næste rentemøde den 6. juni, kan de få en endnu højere regning.

Spekulation i kort rentebinding har været en dyr fornøjelse og egentlig et lærestykke i, hvor afhængige boligejere er blevet af finansmarkederne. Meldingen om stigende inflation kan tydeligt aflæses på fleksrenterne. I sidste uge fik mange Totalkreditkunder ny rente på deres lån ved en fleksauktion. De var heldige – bedømt på meget kort sigt.

Siden er renterne på F3- og F5-lånene steget med lidt over 0,1 pct.-point. Ikke meget, men alligevel 1.000 kr. for et lån på 1 mio. kr. Og så er det måske værd at bemærke, at 5 pct.-lånet er kommet i spil igen.

Men - og det er vigtigt - der er ikke grund til panikbeslutninger, der er til gengæld grund til velovervejede beslutninger. 4 pct. er historisk set ikke en høj rente, og det er altså muligt at sikre sig den både via fast rente og rentetilpasningslån.

Jeg hører fra flere og flere banker og realkreditinstitutter nævne F3-lånet som en mulighed. Renten ligger omkring 3,3 pct., men man skal være opmærksom på, at bidragene er på F1-niveau og dermed højere end på andre lån. Det giver tre års rentero og mulighed for at få gavn af eventuelle rentefald derefter. Det er i høj grad et spørgsmål om tro.

Det er hverken rådgivere eller klummeskribenter, der skal afgøre lånevalg. Det skal den enkeltes næse, for den kan lugte usikkerhed og dårlig nattesøvn på lang afstand.