En ny arbejds- og kontorrevolution vil definere fremtidens byer
Kontoret er afgørende for at skabe levende bymiljøer og tiltrække talent, selv i en tid med mere hybridarbejde. Danmark oplever stigende efterspørgsel på kontorer i blandede bydele, hvor det fysiske arbejdsmiljø bliver et konkurrenceparameter.
Dette er et debatindlæg: Finans bringer løbende indlæg fra specialister og meningsdannere. De er alle udtryk for den pågældende skribents egen holdning.
Hybridarbejde er kommet for at blive. Alligevel bliver kontoret mere værdifuldt for virksomheder og byer. For virksomheder handler det bl.a. om at tiltrække og fastholde medarbejdere. For byer om at bevare et vigtigt element i det flerstrengede økosystem, som skaber de gode bydele.
På den måde taler fremtidens arbejde direkte ind i fremtidens byer.
Ser man på tendensen i USA, kan man let få en opfattelse af, at kontoret som arbejdsplads og institution er under afvikling. Tomgangsraterne kommer skræmmende tæt på 50 pct., øde downtowns er hverdag, og værdien af kontorejendomme må nedskrives for milliarder.
Herhjemme forholder det sig stik modsat. Her er kontorer så efterspurgte, at kun kun ca. hvert tyvende af dem i dag står tomt. Ifølge erhvervsmægleren Colliers skal vi tilbage til begyndelsen af 2009 for at se et lignende lavt niveau.
I USA er det især to ting, der holder folk tilbage. Mange ser ind i at skulle bruge flere timer om dagen på at pendle, og når det så er gjort, kan de tilbringe dagen i uinspirerende lokaler i endimensionelle bydele, som er udlagt til erhverv. Alvoren understreges af, at mange amerikanere hellere ville sige deres arbejde op end at møde oftere ind på kontoret. Omvendt skyder CEO for Nike, John Donahoe, skylden for innovationstilbagegang og mangel på nye produkter på netop fjernarbejde.
I Danmark har vi ofte kort til arbejde, og kontorerne er som hovedregel ikke klumpet sammen i særlige områder. På boligmarkedet søger folk imod de levende bydele med forskellige funktioner, befolkningsgrupper og tilbud. Nu ser vi, at det samme gælder for kontorerne. Folk vil også gå på arbejde i attraktive bydele.
Det er årsagen til, at Nordhavn pt. er det mest efterspurgte (og dyreste) område på det københavnske kontormarked, og at vi i den seneste tid har set transaktioner i halvmillardklassen, hvilket vidner om, at interessen er der, når de rette ejendomme kommer i markedet.
Den gode bydel, som er let at tilgå, er med andre ord et enormt aktiv. Min forventning er, at vi især i københavnsområdet vil se, at forbedret infrastruktur, særligt bedre offentlig transport, vil skabe en række blandede bydele, der tilbyder det, der efterspørges. Det er bl.a. årsagen til, at kontorer på Grønttorvet i Valby er blandt de mest fremgangsrige i København. Det er også årsagen til, at kontorer bliver en uundgåelig del af mikset i Jernbanebyen, som man forventer at tage første spadestik til næste år.
Det er ikke kun kontorerne, der nyder godt af den gode bydel. Det går også den anden vej. Medarbejdere møder ind om morgenen og skaber liv, når mange beboere tager på arbejde eller på uddannelse. Præmissen er, at gode, levende bydele er befolkede hele dagen, og at de har fodtrafik. Var der ikke kontorer i Nordhavn, ville mange af områdets butikker have det svært. I dagtimerne kommer trafikken hovedsageligt fra kontorerne, i aftentimerne og i weekender fra beboerne. Hertil kommer den aktivitet fra dem, som bruger biografen, havnebadet, konditaget etc.
Enkeltelementerne understøtter hinanden, og de kan ikke eksistere hver for sig. Derfor er kontorer, og de mennesker som befolker dem, et vigtigt element i det sofistikerede økosystem, som udgør et velfungerende bymiljø.
Dette er værd at huske, når medieomtalen får kontorejendomme til at fremstå som en uddøende race, og stillingsopslag fremstiller hjemmearbejdsdage som et medarbejdergode. Ingen vil tvinges tilbage på kontoret, men mange kan motiveres af de rette rammer og den rette lokation. Samtidig skal man huske de risici, der er forbundet med at nedprioritere den fysiske arbejdsplads:
- For virksomheder: At medarbejdere mister kontakt og føling til arbejdspladsen, kultur og innovationskraft eroderer, og det bliver sværere at tiltrække og især fastholde medarbejdere.
- For samfundet: At vi på samme måde, som da mange blev grebet af nethandlens bekvemmelighed, men kort tid efter begræd butikslukninger, først for sent anerkender den betydning, som den gode kontorejendom har for den levende og attraktive bydel.
Intet tyder på, at de yngre generationer, som i de kommende år træder ind på arbejdsmarkedet, vil have færre forventninger til deres arbejdsplads – såvel fysisk som kulturelt, bæredygtighedsmæssigt og i forhold til purpose.
Derfor bliver det fysiske arbejdsmiljø – og den rette strategi i forhold hertil – et vigtigt element, når fremtidens vindervirksomheder og -byer defineres.
