Begrænser forældet lov ejendomsbranchen i at investere i grøn energi?

Dette er et debatindlæg: Finans bringer løbende indlæg fra specialister og meningsdannere. De er alle udtryk for den pågældende skribents egen holdning.

I det nye folketingsår står regeringen over for en vigtig opgave med at sikre den grønne omstilling. Aktørerne i ejendomsbranchen har i den forbindelse særlig fokus på regeringens solcellestrategi, som bl.a. skal gøre finansieringsformer som leasing mere attraktiv. Det kræver, at den efterhånden ældgamle udskillelsesproblematik, der har rod i tinglysningsloven, kommer under revision.

Men hvorfor er en gammel bestemmelse i tinglysningsloven nu blevet interessant for andre end professorer og juridiske feinschmeckere?

Hel eller delvis omstilling til vedvarende energikilder kan for både private og virksomheder betyde en større økonomisk investering, hvilket gør leasing til en attraktiv mulighed. Leasingfinansiering har været anvendt i årevis på en række områder, men i forhold til energianlæg møder leasinggivere ofte udfordringer som følge af den næsten 100 år gamle bestemmelse i tinglysningslovens § 38.

Den har betydet, at tekniske indretninger, som f.eks. et energianlæg, der etableres på en ejendom på ejerens bekostning, anses for at være indlagt varigt i ejendommen og for at være en fast bestanddel, der ikke uden videre må udskilles igen. Leasinggivere kan derfor miste deres ejendomsret til energianlægget.

Denne risiko gør ofte leasingselskaberne mere tilbageholdende med at indgå leasingaftaler om energianlæg på fast ejendom. Den økonomiske business-case er ikke holdbar set fra en leasinggivers perspektiv, hvis ikke det er muligt at fjerne sit aktiv.

Derfor bliver det store potentiale, der er ved at benytte fast ejendom til produktion af vedvarende energi, heller ikke udnyttet fuldt ud. Domstolenes hidtidige fortolkning af tinglysningslovens § 38 udfordrer leasinggiverne yderligere, da betingelsen om, at anlægget skal være indlagt på ”ejendommens ejers bekostning”, er blevet fortolket, således, at det er tilstrækkeligt, at anlægget anbringes på en ejendom i ”ejendomsejerens interesse”.

Det gælder, uanset om ejendommens ejer direkte har betalt for anlægget eller ej, så længe ejendomsejeren indirekte betaler for anlæggets varige tilstedeværelse ved f.eks. at betale leasingydelser.

Et brud med tidligere praksis?

Men måske er der håb for leasinggiverne med en nyligt afsagt kendelse fra Vestre Landsret, som udfordrer tidligere praksis på dette område. Med baggrund i de angivne fakta (se boks herunder) fandt Landsretten, at hverken betaling af de månedlige ydelser eller opstartsomkostningerne betød, at varmepumpen var indlagt på ”ejerens bekostning”, hvorfor anlægget ikke var omfattet af tinglysningslovens § 38, og derfor kunne fjernes af leasinggiver.

Landsrettens resultat er overraskende sammenlignet med tidligere praksis på området. I sagen ville leasingtageren for etablering, vedligehold og opretholdelse i aftalens løbetid have betalt et beløb, der var meget tæt på anlæggets oprindelige værdi. Derfor ville det have været nærliggende at konkludere, at anlægget var indlagt i ejendommen på ejerens bekostning og dermed omfattet af § 38.

Kendelsen synes dermed at være et brud med tidligere praksis, da landsretten nu skelner mellem ”ejendomsejers interesse” og ”ejendomsejers bekostning”.

Landsretten vurderede, at ingen af de betalte beløb var vederlag for selve varmepumpeanlægget, formentlig fordi de i leasingaftalen oplistede ydelser og omkostningerne, ikke direkte udgjorde et egentligt vederlag for indlæggelsen af varmepumpen. Det til trods for, at ejendommens ejer i aftalens løbetid ville betale for 85 pct. af anlægget, hvor der bestemt kunne argumenteres for, at varmepumpen var indlagt i ”ejendommens ejers interesse”, da varmepumpen i øvrigt også erstattede ejendommens varmekilde.

Praksis er dermed gået fra et udgangspunkt, hvor en lejet genstand uden videre var omfattet af tinglysningsloven § 38, når blot den i ejerens interesse var varigt anbragt på den faste ejendom, til en retsstilling, hvor ejendomsejerens (som leasingtager) betaling på ca. 85 pct. af det leasede anlæg ikke er tilstrækkeligt til, at anlægget er omfattet af tinglysningslovens § 38.

Det er også overraskende, at landsrettens konklusion ikke var påvirket af, at ejendommen, efter at leasinggiver havde fjernet varmepumpen, ville være helt uden varmeforsyning. Det følger ellers af en endnu ældre retsgrundsætning, ”tilvækstlæren”, at en leasinggiver, der har indlagt f.eks. en varmepumpe, som ikke er omfattet af tinglysningslovens § 38, kun kan fjerne den igen, hvis det kan ske uden væsentlige skader på ejendommen og uden at efterlade ejendommen i en funktionelt ringere stand.

Men Landsretten tillagde det ingen betydning, at ejendommen efter leasingtagers fjernelse af varmepumpen ville være uden varmeforsyning og derfor funktionelt i en væsentlig ringere stand.

Det efterlader spørgsmålet, om kendelsen er konkret begrundet, og derfor udgør en enlig svale, eller om den er en varig ændring af retstilstanden?

Landsrettens kendelse skaber en del usikkerhed om retsstillingen for leasinggivere og ejendomspanthavere. Er kendelsen ikke et udtryk for en enlig svane, vil leasinggiverne kunne drage en fordel heraf, da de dermed får en større sikkerhed i forhold til at kunne udtage deres aktiv fra en ejendom i tilfælde af en dårlig betaler, tvangsauktion eller lignende. Alligevel vil leasinggiverne fortsat løbe en risiko, da deres retsstilling fortsat vil være afhængig af domstolenes konkrete fortolkning af leasingaftalens betalingsvilkår.

Omvendt vil kendelsen, hvis den er en tilsigtet ændring af retstilstanden, være særligt bekymrende for ejendomspanthaverne, da den vil kunne betyde, at en (misligholdende) pantsætter ved at indgå diverse leasingaftaler, der i deres ordlyd konkret og direkte tager stilling til de enkelte leasingydelser, ”klæder ejendommen af”, og i værste fald efterlader den uden varmeforsyning og andre driftsmæssige nødvendige installationer.

Derfor bliver det interessant at se, om regeringens kommende solcellestrategi vil komme leasingselskaberne og den grønne omstilling til undsætning. Hvis ikke, vil der være for stor usikkerhed for leasingselskaberne til for alvor at kaste sig ud i at finansiere etablering af solcelleanlæg på f.eks. erhvervsejendommes tagarealer alene med afsæt i den nye kendelse.

En revision der vil fremme ejendomsbranchens investering i grøn energi

For aktører i ejendomsbranchen er det velkendte problemstillinger, som betyder, at regeringen i folketingsåret 2024-25 påtænker at fremsende forslag til lovændringer, der fremadrettet skal forsøge at håndtere de uklare forhold.

Regeringen har hidtil ikke været konkret i forhold til de påtænkte lovændringer, men en præcisering af rækkevidden af tinglysningslovens § 38 vil være en oplagt mulighed. Særligt på grund af den usikkerhed, som den seneste landsretskendelse er et udtryk for.

Mange steder i lovgivningen, vil der formentlig kunne sættes ind for at fremme den grønne omstilling, men kigger vi alene på tinglysningsloven, er særligt to bestemmelser oplagte at inkludere i den kommende revision:

Vi håber, at regeringens kommende ændringsforslag inklusiv en revision af tinglysningsloven kan fremme den grønne agenda på en gennemtænkt og fremadsynet måde, hvor fremtidige grønne tiltag, leasingfinansiering og det danske ejendomspantesystem alle er indtænkt. Med andre ord en lovændring som ikke er præget af enkeltsagstænkning, men af langsigtede mål.