Hvad skal vi bruge alle de skæve prognoser om boligpriser til?
Det er lidt svært at se, hvad vi som forbrugere får ud af de talrige boligprisprognoser, for de passer sandsynligvis ikke på os.
Dette er et debatindlæg: Finans bringer løbende indlæg fra specialister og meningsdannere. De er alle udtryk for den pågældende skribents egen holdning.
Der går sjældent en måned uden en ny boligprisprognose fra banker, Nationalbanken, vismændene eller andre, og det er altid guf for medierne, for de ved, der er læsere til det. Men det er svært at se, hvad vi forbrugere skal bruge dem til, for de skyder for det meste skævt.
Lad os for eksempel se på træfsikkerheden hos vismændene i De Økonomiske Råd - ikke fordi de nødvendigvis er bedre eller dårligere end andre, men deres tidligere prognoser er nu engang let tilgængelige.
Den gennemsnitlige årlige vækst i huspriserne over perioden 2006 til 2023 var på 5,6 pct. I gennemsnit har deres første bud på årets huspriser, som normalt kommer to-tre år forud, ligget 4,9 procentpoint væk fra den endelige husprisvækst – altså en fejl der er næsten lige så stor som det endelige tal.
Det skal rimeligvis siges, at denne fejlmargen trækkes op af årene omkring finanskrisen. I perioden 2006 til 2012 var fejlen på deres første bud på årsvæksten i gennemsnit faktisk større end husprisernes endelige årsvækst.
Årsagen er naturligvis, at enhver prognose er udtryk for det bedste bud på fremtiden med den aktuelt tilgængelige viden, og det gælder også for huspriser. Da meget få to-tre år i forvejen havde spået voldsomt høje boligprisstigninger i 2006 efterfulgt af store fald i 2009 og 2010, var vismændenes prognoser fra dengang set i det lys nok ikke helt hen i vejret. Men til gengæld var de helt hen i vejret set i bakspejlet.
Forhåbentligt er der ingen, der hverken køber eller sælger boligen på baggrund af en prisprognose to-tre år ud i fremtiden.Jens Hjarsbech
Bedre bliver det i de år, da huspriserne steg i et rimeligt konstant tempo mellem 2013 og 2020 (selvom de første prognoser i alle disse år lå under den endelige husprisvækst). Men spørgsmålet er så, hvad vi som forbrugere skal bruge disse prisprognoser til, når de har allersværest ved at forudsige væsentlige skift, som f.eks. når priserne går fra at stige til at falde?
Tager vi vismændenes prognoser igen, har de kun forudsagt faldende huspriser i deres første bud to gange siden 2006. Den ene gang var for 2023, som faktisk var tilfældet. Den anden gang var for 2024, som bestemt ikke ser ud til at blive tilfældet.
Udover at prisprognoserne sjældent er retvisende, er de jo oftest også et udtryk for landsgennemsnittet, og dermed ikke relevante for de lokale boligmarkeder nogen steder i landet. På kommuneplan er boligpriserne de seneste 10 år steget med mellem 2,2 og 109 pct. En enorm forskel, som naturligvis ikke kan inkluderes i en prognose for hele landet.
Når vismændene og andre laver makroøkonomiske prognoser, har de naturligvis boligpriserne med, for boliger er en meget stor del af husholdningernes formue. Et bud på værdien af denne formue er vigtig for et bud på den samlede økonomi. Men vi forbrugere kan ikke bruge det til ret meget. For forhåbentligt er der ingen, der hverken køber eller sælger boligen på baggrund af en prisprognose to-tre år ud i fremtiden. Og banker og realkreditinstitutter belåner boligen på baggrund af den aktuelle værdi – ikke den hypotetiske fremtidige værdi.
Derfor er det lidt svært at se, hvad vi som forbrugere skal bruge alle disse nyheder om boligprisprognoser til, for de passer sandsynligvis ikke på os.
