Erhverv

Eksperter: Fra næste sommer bliver det dyrere at tage et boliglån

Nye regler for de danske pensionsselskaber betyder, at de fremover kan blive tvunget til at sælge ud af realkreditobligationer i perioder med uro. Det vil sandsynligvis gøre realkreditlån relativt dyrere i fremtiden, siger to eksperter.

Artiklens øverste billede
Professor i finansiering ved CBS Jesper Rangvid mener, at det er sandsynligt, at indfasningen af nye regler vil gøre det dyrere at tage et boliglån, og han frygter, at merrenten bliver permanent. Foto: Stine Bidstrup

Nye regler, der egentlig skulle skabe mere sikkerhed på de finansielle markeder, vil formentlig ramme de danske boligejere i form af dyrere lån.

Ikke kun nu, men mere eller mindre permanent.

Under de seneste måneder med stor turbulens har realkreditobligationer allerede fået en merrente på tre procentpoint i forhold til lange statsobligationer.

»Der, hvor jeg er bekymret, er i forhold til de danske boligejere. Det er allerede blevet væsentligt dyrere at være boligejer, og de nye regler kan medvirke til at presse prisen på boliglån endnu højere op,« siger Jesper Rangvid, professor i finansiering ved CBS.

Søren Dal Thomsen, direktør i porteføljeselskabet Secure Spectrum, er enig med Jesper Rangvid i, at det ikke kun er et midlertidigt fænomen.

»Der er ingen tvivl om, at renteforskellen mellem realkreditobligationer og statsobligationer bliver udvidet. Og det vil især ske i perioder med stor uro på de finansielle markeder,« siger Søren Dal Thomsen.

De nye regler rammer i første omgang pensionsselskaberne. De har i mange år kunnet bruge realkreditobligationer som sikkerhed, når de indgår forskellige finansielle kontrakter, som de bruger til at sikre sig mod store renteændringer. Disse afdækninger er nødvendige, fordi pensionsselskaberne skal være sikre på, at de kan honorere de forpligtelser, som de har over for deres kunder om både 10 og 20 og 50 år.

Indtil nu har pensionsselskaberne kunnet indgå aftalerne direkte med f.eks store finanshuse, som har krævet sikkerhed for afdækningen, og de har ofte stillet sig tilfreds med at have sikkerhed i danske realkreditobligationer, fordi de betragtes som lige så sikre som især statsobligationer.

Men senest fra juni 2023 skal pensionsselskaberne indgå disse afdækningskontrakter med centrale såkaldte clearinghuse, og de vil ikke acceptere andet end kontanter. De nye regler har været gældende i en del år, men bl.a. de danske pensionsselskaber har været undtaget dem. Nogle danske selskaber har af egen drift indarbejdet de nye regler, men efter juni 2023 skal alle selskaber gøre det.

»Med de nye regler troede man, man ville skabe et mere stabilt system. Men resultatet er det modsatte,« siger Søren Dal Thomsen.

Jesper Rangvid erkender, at det er meget kompliceret at vurdere, hvilke konsekvenser reglerne allerede har fået. Han tror, at nogle danske pensionsselskaber formentlig allerede har været tvunget til at sælge ud af realkreditobligationer i de seneste turbulente måneder for at skaffe kontanter.

Pensionsselskaberne ejer omkring en tredjedel af alle danske realkreditobligationer.

Jo mere turbulente markederne er, jo større en garanti skal pensionsselskaberne stille med.

Men samtidig har især japanske investorer af helt andre årsager trukket sig som investorer i realkreditobligationer.

»Det er virkelig svært at sige, hvad der bidrager med hvor meget. Men det korte af det lange er: Har det reelle konsekvenser for nogen? Ja, det har det. Og de nye regler om garantistillelse vil med stor sandsynlighed betyde, at boligejerne skal betale en merrente, og man kan godt frygte, at den merrente bliver permanent,« siger Jesper Rangvid.

PFA er et af de store pensionsselskaber, som vil blive påvirket af de nye regler. Obligationschef Peter Honoré påpeger i en skriftlig kommentar, at realkreditobligationer har været nogle af de bedste aktiver i forhold til at kunne stille sikkerhed.

Men siden finanskrisen har de danske banker ikke været i stand til at købe så store mængder realkreditobligationer. De har altså ikke fungeret som den stabilisator, der kunne købe realkreditobligationer op, når andre investorer har solgt ud.

»Når der ikke længere er samme efterspørgsel fra mange investorer, skal vi nok vænne os til, at danske realkreditobligationer skal handles på en lidt højere merrente i forhold til statsobligationer, fordi det er blevet mere besværligt og dyrere at realisere obligationer og skaffe likviditet,« skriver Peter Honoré.

Søren Dal Thomsen er overbevist om, at de nye regler, der skulle skabe mere stabilitet, faktisk vil gøre det modsatte - og gøre det dyrere for boligejere at låne. Foto: Gregers Tycho

Han tør ikke gætte på, hvor ligevægten ender, for på et tidspunkt bliver de danske realkreditobligationer så billige, at nogle investorer må forventes at indfinde sig.

I Finanstilsynet, som overvåger finanssektoren og altså også pensionsselskaberne, vurderer vicedirektør Carsten Brogaard, at det er vanskeligt at sige noget om udviklingen i spændet mellem realkreditobligationer og statsobligationer og dermed, om boligejerne kommer til at betale en merrente pga. de regler, der får fuld effekt fra sommeren 2023.

»Jeg vil være varsom med at tale om eventuelle effekter på obligationsmarkederne alene af den grund, at indfasningen af de nye regler vil ske over mange år, fordi pensionsselskabernes afdækningskontrakter typisk løber over lang tid,« siger Carsten Brogaard.

Chefanalytiker Sune Malthe-Thagaard fra Totalkredit peger på, at man ikke kan se af data, at pensionsselskaberne har solgt kraftigt ud af deres realkreditobligationer. Beholdningen har ligget fladt i de seneste par år, målt på deres andel af fastforrentede realkreditobligationer. Men samlet er beholdningen af realkreditobligationer med fast rente faldet med omkring 8 pct.

»Lige nu er rentespændet mellem realkreditobligationer og statsobligationer udvidet pga. den uro, der har været i de finansielle markeder. Men jeg forventer, at det vil mindskes igen, når det hele falder til ro,« siger Sune Malthe-Thagaard.

Han tør ikke sige, om der permanent vil være en merrente på realkreditobligationer.

»Det kan ramme den dansker, der skal ud og købe et hus, mens renten i en periode er høj. Men når turbulensen har lagt sig, vil vedkommende jo kunne konvertere til en lavere rente og få gavn af de højere kurser,« siger han.

Top job

Forsiden lige nu

Anbefalet til dig

Giv adgang til en ven

Hver måned kan du give adgang til 5 låste artikler.
Du har givet 0 ud af 0 låste artikler.

Giv artiklen via:

Modtageren kan frit læse artiklen uden at logge ind.

Du kan ikke give flere artikler

Næste kalendermåned kan du give adgang til 5 nye artikler.

Teknisk fejl

Artiklen kunne ikke gives videre grundet en teknisk fejl.

Ingen internetforbindelse

Artiklen kunne ikke gives videre grundet manglende internetforbindelse.

Denne funktion kræver Digital+

Med et Digital+ abonnement kan du give adgang til 5 låste artikler om måneden.

ALLEREDE ABONNENT?  LOG IND

Denne funktion kræver abonnement

Med et abonnement kan du lave din egen læseliste og læse artiklerne, når det passer dig.

Teknisk fejl

Artiklen kunne ikke tilføjes til læselisten, grundet en teknisk fejl.

Forsøg igen senere.

Del artiklen
Relevant for andre?
Del artiklen på sociale medier.

Du kan ikke logge ind

Vi har i øjeblikket problemer med vores loginsystem, men vi har sørget for, at du har adgang til alt vores indhold, imens vi arbejder på sagen. Forsøg at logge ind igen senere. Vi beklager ulejligheden.

Du kan ikke logge ud

Vi har i øjeblikket problemer med vores loginsystem, og derfor kan vi ikke logge dig ud. Forsøg igen senere. Vi beklager ulejligheden.