»Det er fantastisk, når det lykkes«: Grøn talgymnastik spreder sig til Europas gigantiske ejendomsmarked

Topchef Carsten Tirsbæk taler langsomt og eftertænksomt. Han giver sig tid til at forklare den banebrydende grønne talgymnastik, der er udøvet bag de røde murstensmurer i Jyske Realkredits hovedsæde i Lyngby. Og pludselig løfter han de sorte læsebriller og bryder ud i det bredeste smil.

»Det er ikke altid, at det mindste institut kan drive markedet. Det er da en stor tilfredsstillelse for en gammel erfaren realkreditmand,« siger Carsten Tirsbæk og griner.

Ved hans højre side sidder Christian Bech-Ravn, der er chef for Rating og IR i Jyske Realkredit. Det er ham og hans folk, der har rodet med regnearkene og udviklet en grøn rapporteringsmodel, der har fået det meste af den danske og europæiske realkreditsektor til at følge trop.

»Det vigtigste er, at vi har fået lavet en international standard i forhold til transparens på realkreditobligationer. Det kan føre til, at investorerne vil dirigere rigtig mange penge i en grønnere retning,« siger Christian Bech-Ravn.

PROBLEM

Rejsen begyndte for fem-seks år siden, hvor investorer fra især Tyskland, Holland og Belgien begyndte at efterspørge oplysninger om, hvor bæredygtige de danske realkreditobligationer egentlig var.

Problemet var, at Jyske Realkredit ikke kunne svare. Der var ganske enkelt ingen reel viden om, hvor stort et klimaaftryk, der kom fra de ca. 3.000 mia. kr., som boligejere og virksomheder har lånt via realkreditten.

Det blev startskuddet til Christian Bech-Ravn og hans kolleger.

På det tidspunkt var de grønne obligationer blevet introduceret på markedet. De blev brugt til at finansiere enkeltstående ejendomsprojekter, der var 100 pct. bæredygtige, men Jyske Realkredit ville sætte grønt spotlys på den samlede pulje af realkreditobligationer.

»Vi syntes, at der var meget fokus på den gode del. Som investor skal man se på det store billeder, så i vores opgørelser ville vi også have de ejendomme med, som ikke havde den bedste energimærkning,« siger Christian Bech-Ravn og tilføjer, at det det største potentiale for at reducere CO₂-udledningen netop ligger i ejendomme med et højt energiforbrug.

LØSNING

Det første Jyske Realkredit gjorde, var at indhente energimærker for ejendomme i hele Danmark. Derudover lå de inde med mange andre vigtige oplysninger om f.eks. opvarmningsformer og ejendommenes areal.

På den baggrund lykkedes det at udregne CO₂-udledningen fra det samlede udlån til mere end 150.000 ejendomme. Og i dag kan Jyske Realkredit oplyse CO₂-udledningen ned på den enkelte obligationsserie, så investorerne kender deres nøjagtige CO₂-aftryk.

»Hvis en invester køber for 100 mio. kr. af en bestemt serie af 2 pct. 30-årige obligationer, så ved vi præcis, hvor stort et CO₂-forbrug, der kommer ud af de aktiver, der ligger bag obligationerne,« siger Carsten Tirsbæk.

Opgørelserne giver ikke i sig selv økonomisk incitament til at energirenovere den enkelte ejendom, men de er vigtige for få så mange investorer som muligt til at interessere sig for almindelige danske realkreditobligationer.

Ved at vise realkreditobligationernes klimaaftryk kan de bl.a. indgå i såkaldte lysegrønne investeringsfonde, der satser på delvist bæredygtige investeringer. I EU-reguleringen hedder det artikel 8-produkter, og da rigtig mange investorer satser på denne type fonde, er de vigtige for at sikre en høj efterspørgsel på danske realkreditobligationer.

Desuden kan CO₂-opgørelserne bruges til at inspirere boligejere og virksomheder. Oplysningerne bliver nemlig flittigt anvendt af rådgiverne i Jyske Bank, der nu har fået indsigt i, hvilke ejendomme der med fordel kan energirenoveres.

»Det lyder meget banalt, men det er ikke noget, der har været fokus på tidligere,« siger Christian Bech-Ravn.

RESULTAT

Med den nye rapporteringsmodel kaster Jyske Realkredit nu lys over klimabelastningen fra de ca. 150.000 ejendomme, som instituttet finansierer. I 2022 udledte disse ejendomme 422.000 tons CO₂, hvilket svarer til ca. 1 pct. af Danmarks samlede udledning.

Men effekten er meget større end det.

Metoden for transparens har nemlig sat en standard for de øvrige danske realkreditinstitutter, og derudover er den blevet adopteret af European Covered Bonds Council (ECBC). Det er en sammenslutning, der dækker hovedparten af de europæiske udstedere af realkreditobligationer for ca. 22.000 mia. kr.

»Ved at være firstmover har vi påvirket den industristandard, der bruges de fleste andre steder. Det er fantastisk, når det lykkes,« siger Carsten Tirsbæk.

På den måde har Jyske Realkredit bidraget til, at investorerne på tværs af hele den europæiske ejendomsfinansiering får et nuanceret billedet af, hvor bæredygtige obligationerne er.

Carsten Tirsbæk er ikke i tvivl om, at øget gennemsigtighed over tid vil lede mere kapital hen imod ejendomme med et lavt energiforbrug.

På sigt tror han også på, at det kan føre til billigere boliglån for de danske boligejere. Hvis – eller måske retter når – investorerne bliver villige til at betale en lille smule ekstra for de mere bæredygtige obligationsserier, vil lånerenten alt andet lige blive tilsvarende lavere.

»Man kan nok ikke påstå, at det i dag betyder noget for prisen på de enkelte boliglån, men det kunne meget vel komme til ske fremadrettet,« siger Carsten Tirsbæk.