Storm over det svenske ejendomsmarked sætter gang i danske salgsrygter

Selvom de største svenske ejendomsselskaber er voldsomt pressede, melder de samstemmende, at de holder fast i de milliardstore aktiviteter i Danmark. Men rygtebørsen kører for fuldt drøn.

Seks børsnoterede svenske ejendomsselskaber med ejerskab af danske ejendomme for 82 mia. kr. står foran at skulle refinansiere virksomhedsobligationer uden pant i mursten for milliarder af kroner i et historisk dårligt marked.

To af selskaberne har fået nedgraderet deres kreditværdighed til junkbond-status. Og fem af selskaberne har siden de kursmæssige jubeldage ved indgangen til 2022 oplevet, at markedet har hugget mellem 48 og 93 pct. af deres markedsværdi.

Alligevel melder fem af ejendomsselskaberne til Finans, at de ingen planer har om at sælge ud i Danmark.

Finansielt står det svenske marked for virksomhedsobligationer i flammer i en grad, så en række obligationsserier handles til årlige forrentninger på tocifrede procentsatser.

Da Finans ringer rundt for at stikke fingeren i jorden, oplyser en betydelig spiller på ejendomsmarkedet, at svenske Castellum vil sælge sine tre store kontorejendomme på Kalvebod Brygge lige ud til Københavns havnefront. Et rygte, som Castellum kort efter afviser.

»Vi har ingen planer om at sælge vores danske flagskibsejendomme. Tværtom forventer vi på den lange bane at vokse i Danmark. Jeg kunne godt forestille mig, at vi igen ville købe noget. Ikke i år, men måske i 2024 eller 2025,« siger Bettina Lange, der er chef for Castellum i Danmark.

Rygterne om et frasalg af Castellums bedste danske ejendomme kan måske være opstået af et udbud af nogle mere marginale ejendomme fra selvsamme selskab, som en stor investor ifølge Finans’ oplysninger har fået en henvendelse om. Noget, der mere minder om en tilpasning eller strategijustering frem for et exit.

Hos en af de andre store svenske spillere, Corem Property, har man ifølge adm. direktør Andreas Kjærgaard Lange anlagt en strategi om at fokusere på kontorejendomme i Danmark. Derfor anser han det for sandsynligt, at selskabet vælger at frasælge sin sidste tilbageværende danske logistikejendom.

Ifølge Andreas Kjærgaard Lange kommer det dog ikke på tale at frasælge den store kontorbygning Codanhus på Frederiksberg, som blev købt for 1,4 mia. kr. i 2018, eller for den sags skyld andre af de betydelige kontorejendomme i porteføljen som eksempelvis Kammeradvokatens domicil på Kalvebod Brygge i København.

Men det forhindrer ikke, at andre misforståelser opstår på ejendomsmarkedets rygtebørs.

»For et års tid siden blev jeg konfronteret med, at vi havde sat Codanhus til salg. Jeg fortalte, at det kendte jeg ikke noget til. Men personen insisterede på, at det var tilfældet. Det endte med, at jeg ringede til vores svenske hovedkontor, hvor jeg blev forsikret om, at det var ikke tilfældet,« fortæller Andreas Kjærgaard Lange.

Markedet har inden for det seneste år hugget to tredjedele af Corem Propertys aktiekurs, og hele organisationen har følt presset fra uvejret på det svenske finansmarked.

»I Sverige stiger renterne. Det har fået os til i oktober og november at frasælge for 5 mia. svenske kroner (3,3 mia. kr.) ejendomme til Blackstone i Sverige. Det har givet os lidt luft. Danmark fylder kun en meget lille del af Corem, så bortset fra nogle småjusteringer skal vi ikke sælge noget fra. Omvendt køber vi heller ikke noget,« forklarer Andreas Kjærgaard Lange.

Heimstaden er den største svenske ejendomsinvestor i Danmark med ejendomme bogført til 48,2 mia. kr. fordelt på en lang række boligudlejningsejendomme rundt om i landet. Selskabets aktier har inden for det seneste år mistet lige knap halvdelen af deres værdi. De danske ejendomme er kun belånt for knap halvdelen af deres bogførte værdi.

Selskabets investeringschef Christian Fladeland har tidligere over for Finans fastslået, at der var tale om en bevidst strategi for på koncernbasis at kunne sikre sig billigere lån uden pant i mursten.

Netop ratingen for den gæld blev tidligere i år nedgraderet af to store internationale kreditvurderingsbureauer. Og for få uger siden meddelte Heimstaden, at selskabet ville sælge ud af sine islandske ejendomsinvesteringer.

Det seneste kvartalsregnskab viser på grund af negative værdireguleringer for selskabets ejendomme et underskud på 8 mia. kr. trods positiv drift på ejendommene.

Finans har spurgt, om den turbulente situation på markedet for virksomhedsobligationer kan få nogen indflydelse på Heimstadens aktiviteter i Danmark.

»Nej. Med den usikkerhed, der er på de finansielle markeder i disse måneder, ser vi tiden an og afventer, at der kommer mere transparens og ro. Vores drift i bl.a. Danmark leverer flotte resultater, og vi ser fortsat et stort potentiale på boligudlejningsmarkedet i fremtiden – i Danmark og de øvrige markeder, som vi er aktive på,« lyder det i en skriftlig kommentar fra Christian Fladeland.

Den tredjestørste svenske ejendomsinvestor i Danmark, Balder, fik tidligere på året nedgraderet sin obligationsgæld til junkbondstatus.

Alligevel skal konkurrenter til Balder ikke stikke næsen op efter at kunne købe lukrative lunser ud af selskabets danske portefølje, som blandt andet tæller det store attraktive udlejningskompleks Østre Fælled Torv i København.

»Vi ser vældigt positivt på generelt at investere i Danmark og ser ingen risiko for at få behov for at sælge danske ejendomme,« oplyser Balders svenske finanschef, Ewa Wassberg, i et skriftligt svar.

Wihlborgs adskiller sig fra de andre børsnoterede svenske selskaber på det danske marked ved kun at have oplevet et ganske beskedent aktiefald på 4 pct. inden for det seneste år.

Hos Wihlborgs fastslår adm. direktør Søren Kempf Holm, at der ingen planer er om at sælge fra af koncernens danske ejendomme. Faktisk ser han porteføljen af danske erhvervsejendomme som en meget langsigtet investering, der meget vel kan komme til at vokse over tid.

»Jeg er en lille smule træt af, at svenske ejendomsselskaber puttes ned i en stor kurv. Der er faktisk nogle nuancer og forskelle, når det kommer til finansiering af ejendomshandler. Vi gennemførte sidste år overtagelser for mere end 1 mia. kr. ejendomme i Danmark. Og vi har finansiel opbakning til at kunne foretage en investering af samme størrelse i år, hvis vi måtte beslutte os for det,« siger Søren Kempf Holm.

Til gengæld tårner problemerne sig op for svenske SBB, der ifølge sin seneste årsrapport har danske ejendomme for 1,3 mia. kr.

I lighed med Balder er selskabets obligationsgæld ratet til junkstatus. På toppen af det hele har selskabet netop måttet opgive at rejse penge via en aktieemission.

Mere end ni tiendedele af selskabets aktiekurs er fordampet siden begyndelsen af 2022. I sidste uge satte erhvervsmediet Bloomberg trumf på med en seks sider lang artikel om selskabet og dets stifter med overskriften: ”Ansigtet på nedsmeltningen af det svenske ejendomsmarked kæmper for sit 13 milliarder dollars imperium.”

En lang række nøglemedarbejdere har på det seneste forladt den muligvis synkende skude inklusive selskabets informationschef. Det er ikke lykkedes for Finans at få svar på, hvad der skal ske med selskabets danske ejendomme.

Adm. direktør Peter Olsson fra AP Ejendomme gik for tre uger siden ud i Børsen med udtalelser om, at man stod klar, hvis svenske investorer ville sælge danske ejendomme. Men til dato er der ikke sket noget.

»Vi er meget interesserede i relevante muligheder. Det være sig inden for kontor såvel som boliger. Der burde være en vis sandsynlighed for, at der sker noget. Men indtil videre har vi ikke hørt noget,« siger Peter Olsson.

Trods krise i Sverige forventer Danmarks største ejendomsselskab, PFA Ejendomme, at det vil vare et godt stykke tid, inden vi vil se værdierne på det professionelle danske ejendomsmarked flytte rundt.

»Jeg tror, at vi skal ind i begyndelsen af 2024, før vi rigtig ved, hvor markedet skal hen. Inden da tror jeg ikke, at der er så meget, som vil flytte sig. Likviditeten er til stede. Men det er svært at regne økonomien for handler på plads, førend der er ro omkring renten. Så det er lidt ”hvem blinker først” over det nuværende marked,« siger adm. direktør Michael Bruhn fra PFA Ejendomme.

En medvirkende årsag er, at rigtig mange ejendomme i dag har en tilstrækkelig god økonomi til at servicere driften.

»I københavnsområdet er det nemt at leje ud. Kun i provinsen kan der være problemer med nyt boligbyggeri, hvor klientellet til lejligheder i nogen grad er ældre mennesker, som skal have solgt deres hus for at kunne flytte i lejlighed. Netop det kan være svært i den nuværende situation,« vurderer Michael Bruhn.