Konverteringer til boliger fordobler salgsprisen
Længe har investorernes fortrukne investeringstype været boligudlejningsejendomme, men nu er projektejendomme med konvertering til beboelse blevet det store tilløbsstykke. Konvertering til boliger er således gået fra at være en trend i markedet til at være en foretrukken investering blandt ejendomsinvestorer og -udviklere.
Danica Pension og projektudvikleren Union Holding blev i 2014 ejer af et af Københavns mest prominente arealer Papirøen, der indtil for nylig husede de danske dagblades papirlager. Området, der ligger centralt i havneløbet lige over Nyhavn og Skuespilhuset, er i dag mest kendt for at være hjemsted for Experimentarium og Copenhagen Street Food-markedet. Men ikke ret længe.
Når de midlertidige lejekontrakter udløber ved årsskiftet 2017-2018, er det planen, at den 28.000 kvm. store ø skal omdannes til et af Københavns mest attraktive bymiljøer, hvor de gamle lagerhaller skal erstattes af nye boliger og erhvervsejendomme.
Det samme kunne meget vel tænkes at ske med Forsvarskommandoens domicil Kuglegården, der ligger på Arsenaløen – også på Christianshavn. Den i alt 25.640 kvm. store ejendom, der er opført i 1742 for sø-arsenalet til opbevaring af flådens artilleri, er indrettet som traditionel kontorejendom med både enkeltmandskontorer, storrums kontorer og mødelokaler. Den er kommet i udbud som led i Forsvarets udflytning, og den kan blive en varm sag for investorer, der kan se muligheder i bolig- og erhvervsudviklingen i det attraktive område.
»Vi håber på, at der vil være stor interesse for ejendommen, som har gode muligheder for at blive udviklet yderligere afhængig af, hvad lokalplanen kommer til at rumme for området. Det er klart, at køber skal gøre sig klar til at tale med forskellige instanser – deriblandt Kulturstyrelsen – da det er fredede bygninger. Men mulighederne for udvikling er åbne for den eventuelle køber,« siger kontorchef i Forsvarets ejendomstjeneste, Jan Boll Jespersen.
Ejendommen kunne meget vel blive en del af tendensen mod at omdanne gamle lager- og kontorejendomme til boliger. I dag er det nemlig mere reglen end undtagelsen, når investorer går ind i ejendomshandler, fortæller Stig Plon Kjeldsen, der er analysechef i Nybolig Erhverv.
»Den store boligefterspørgsel i de større byer har tvunget boligtomgangen helt i bund og har presset lejeniveauerne opad. Det skaber perfekte rammer for drift af boligudlejningsejendomme med minimal genudlejningsrisiko og stigende lejeindtjening. Og udsigterne for de kommende 12-18 måneder peger entydigt i retning af, at vi får mere af samme udvikling,« siger Stig Plon Kjeldsen.
Derfor er erhvervsejendomme med mulighed for boliganvendelse i høj kurs blandt investorer og ejendomsudviklere, og med de lave renter har interessen for boligkonvertering taget fart.
»Boligkonvertering kræver, at investorerne har adgang til byggefinansiering, som er afgørende for, at ombygningen kan gå i gang. Adgang til denne type finansiering er først for alvor blevet tilgængelig i de seneste 18-20 måneder, og det er årsagen til, at vi nu ser, at boligkonvertering er gået fra at være en begyndende tendens i markedet til at være et omdrejningspunkt for udbud af mange ejendomme,« forklarer Stig Plon Kjeldsen.
Der skelnes typisk mellem to modeller for boligkonvertering. Den fulde model, hvor hele ejendommen omdannes til bolig, og den mindre omfangsrige model med optimering ved omdannelse af enkeltlejligheder til beboelsesformål.
»Optimering ved at ændre erhvervsanvendelse til beboelse i byejendomme med blandet bolig og erhvervsanvendelse har de seneste år bidraget til at skabe værdiforøgelse i mange ejendomme. I mange tilfælde er det omkostningsmæssigt kun et lidt større indgreb sammenlignet med en gennemgribende istandsættelse af et ældre boliglejemål,« siger Stig Plon Kjeldsen.
Projekter med konvertering af hele ejendomme er mere krævende, både hvad angår kapitalbehov, tidsforbrug, tab af lejeindtjening og ikke mindst kompetencemæssigt. Omvendt byder de typisk også på tilsvarende større gevinstmuligheder, hvor stigningerne i ejerlejlighedspriserne de seneste år har udvidet gevinstpotentialet betydeligt.
Et andet væsentligt element handler om, at København i disse år er i stort bekneb i forhold til at skaffe flere boliger hurtigt nok.
Den lettere adgang til finansiering har ikke bare hjulpet på interessen for boligkonvertering, det har også lokket flere investorer frem. Det betyder, at investorfeltet er blevet bredere, og at efterspørgslen på investeringsejendomme og -projekter er steget.
»Investortyperne går fra private velhavere, som køber ejendomme i prisspændet 10-30 mio. kr., til de helt store danske og internationale investorer, som kun har en grænse for, hvor lav investeringsstørrelsen må være,« siger Stig Plon Kjeldsen.
Det samme ser man hos Colliers Danmark, hvor man altid forsøger at finde ud af, om ejendommen kan omdannes til boliger, inden man prisfastsætter den.
»I de store byer er det oplagt at konvertere fra erhverv til bolig, da en boligejendom koster mere og måske endda dobbelt så meget pr. kvm på grund af efterspørgslen. I København og Aarhus er det en sikker case for både banken og sælger, hvis man kan anskueliggøre, at ejendomme kan konverteres til boliger,« siger Peter Lassen, der er direktør i Colliers International Danmark.
Han understreger dog også, at man bliver nødt til at have styr på businesscasen, inden man fremlægger projektet. Der kan nemlig være uforudsete udgifter i forbindelse med en renovering af ældre ejendomme.
»Efter ombygningen, afgifterne og udgifter til rådgiveren skal der være et beløb tilbage, som skal dække købet af ejendommen samt give et overskud. Derfor er det en god idé at have noget erfaring med denne type projekter, da der kan være mange faldgruber,« siger Peter Lassen.
Denne artikel er en oplåst abonnementsartikel. Ønsker du fuld adgang til alle øvrige artikler i Finans’ abonnementsunivers, kan du helt uforpligtende få 40 dages gratis adgang ved at klikke her.
