Strøget har aldrig været dyrere

Der har altid skullet dybe lommer til at leje sig ind på de fashionable adresser på strøget i København, men det sidste år har de skullet være dybere end nogensinde. Turister og Københavnere bliver flere og flere, og det samme bliver de penge, de bruger. Det har sendt priserne for butiksleje i rekord.

Ifølge tal fra Nybolig Erhverv steg prisen på at leje sig ind på såkaldte ”prime locations” med 21,6 pct. til 22.500 kr. per kvadratmeter per år i 2014 og overgik dermed toppen på 19.000 kr. fra før krisen. I forhold til lavpunktet på 15.000 kr. under krisen er priserne steget med over 50 pct.

»Vi har nået all-time high på de gode beliggenheder på strøget. De sidste 12-24 måneder har markedet været entydigt positivt og præget af stor efterspørgsel. Specielt på de allerbedste beliggenheder omkring Amagertorv og Østergade,« siger partner og administrerende direktør i erhvervsmæglerfirmaet Sadolin & Albæk Peter Winther.

Baggrunden for prisstigningerne er grundlæggende, at privatforbruget er ved at vende tilbage. Og ikke bare bruger folk flere penge, der er også blevet flere af dem i takt med, at tilflytningen til København fortsætter. Derudover kommer der flere turister.

Artiklen fortsætter under billedet...

»Efter finanskrisen tog privatforbruget et dyk, hvilket prægede butiksmarkedet. Men det er ved at vende nu. Derudover er der de sidste 7-8 år konstant flyttet flere mennesker til København, og det er folk med gode indkomster,« siger analysechef hos Nybolig Erhverv Stig Plon Kjeldsen, der vurderer, at priserne vil fortsætte op:

»Lejepriserne synes at udvikle sig med pil op. Kundegrundlaget vokser og der kommer flere mennesker til. Så både synligheden og omsætningen vil stige, og det forventer vi klart vil smitte af på de forretningsdrivendes interesse i at ligge der.«

Priserne for de bedste lokationer svinger markant og ud over de underliggende trends er lejen meget afhængig af, om de fysiske rammer kan tilpasses, så de rammer præcist de krav, som lejeren stiller i form af eksempelvis kvadratmeter, arealfordeling, facadeplads og facade- og ejendomsudtryk.

Lige så vigtigt er, hvilke butikker lejeren ligger ved siden af. Det skal være det rigtige match, og en del af fremgangen i lejepriserne hænger sammen med, at der er kommet flere stærke brands til byen, der har kunnet gøre nogle områder langt mere attraktive, end de har været tidligere.

Denne artikel er en oplåst abonnementsartikel. Ønsker du fuld adgang til alle øvrige artikler i Finans’ abonnementsunivers, kan du helt uforpligtende få 40 dages gratis adgang ved at klikke her.

Opfyldes kravene til rammerne og hvilke butikker, der ligger tæt ved, ikke til punkt og prikke, bliver der ikke lagt rekordlejer. Faktisk bliver der i fleste tilfælde slet ikke lavet en aftale.

Sidst spiller det også ind, at flere bygninger på de helt dyre adresser er blevet købt fri, så en butik betaler mindre for at overtage men til gengæld mere i leje.

Artiklen fortsætter under billedet...

De butikker, der er parat til at lægge op mod 25.000 kr. per kvadratmeter om året er store, internationale brands. De er klar til at tage fat igen efter krisen og har fået øjnene op for København.

»Vi mærker en høj og også stigende interesse fra de store, internationale brands. Detailhandlen havde det rigtigt svært efter krisen, og de store, internationale kæder tog en dyb indånding og afventede, at verden ville gå fremad igen. Det svækkede markedet,« siger Sadolin & Albæks Peter Winther og fortsætter:

»Men privatforbruget er ved at komme tilbage og nogle af de store brands, der ønsker at synliggøre sig, har fået øje på København. Tidligere var de mere fokuserede på at have den rigtige placering i vækstmarkeder som Moskva, Milano eller Barcelona. Men efter krisen er der interesse for modne markeder, der klarede sig bedre igennem.«

Derudover er en krise noget, der kan ryste posen på steder som Strøget, hvor butikker ikke frivilligt opgiver deres attraktive lejemål. Når krisen så lukker butikker og får andre til at skære ned på udgifterne, åbner det op for de store drenge.

»Når et stort, internationalt brand efter måske fem års venten endelig kan få den butik, de gerne vil have, så rykker de ind og presser lejepriserne opad, for de lægger de penge, der skal til,« siger Peter Winther.

Med de stigende priser kan Strøget godt forberede sig på at blive domineret af internationale brands i endnu højere grad, end det er i dag. Det er lang tid siden, at mindre specialbutikker blev presset ud, men nu er turen kommet til selv større firmaer.

»De skæve butikker som den gamle cigarforhandler og hattemageren er forsvundet for længe siden, for de kan ikke betale de huslejer, som markedet giver i dag,« siger Peter Winther og fortsætter:

»Men der er også en tendens til, at nogle i mellem-segmentet og eksempelvis nogle af de skandinaviske spillere vælger billigere adresser, fordi top-brands betaler en pris, der afspejler, at hvis de vil ind i København, så vil de have de bedste steder, koste hvad det vil. De kan ikke nøjes med en sidegade.«

Det kan til gengæld få det til at regne lidt på degnen i form af gader, der tidligere ikke har været super attraktive på linje med Strøget og Købmagergade.

»Nogle af de mindre spillere søger mod sidegaderne og er med til at skabe en anden dynamik og nogle gode detailhandelsmiljøer i nogle af de gader, der ligger væk fra Strøget. Det kan være området omkring Ny Østergade, Grønnegade og for den sags skyld også stræderne, hvor tidligere strøgbutikker bliver skubbet ud, fordi de ikke kan betale den topleje, som de internationale brands kan,« siger Peter Winther.