Ejendomspriser på himmelflugt: Pensionskasser gør klar til at smække kassen i

Pensionsselskabernes ejendomseventyr kan slutte brat, hvis det høje tempo i byggeriet tager yderligere fart, og flaskehalsproblemerne bliver værre med kraftige prisstigninger til følge.

I 2006, to år før finanskrisen brød ud, solgte PFA alle sine boligejendomme, fordi selskabet mente, at ejendomspriserne toppede. Det niveau har man ifølge direktør i PFA Ejendomme Michael Bruhn ikke ramt endnu, men det har man på strøgejendomme i København. Fordi strøgejendomme handles til meget høje priser, har PFA for nylig annonceret et muligt salg af postkontoret på Købmagergade.

Man kunne ifølge Michael Bruhn godt forestille sig, at det samme ville ske for boliger inden for en årrække.

»Alt er til salg hos os, hvis prisen er den rigtige. Det er ren forretning for os. Med den store interesse, vi ser på vores nye udlejningsbyggerier, er der dog intet, der tyder på, at markedet er overbelastet,« siger han.

PFA forventer at investere 2 mia. kr. om året i både nybyggeri og renovering i Danmark frem mod 2020. PFA's danske ejendomsportefølje er steget fra 13 mia. kr. i 2013 til 24 mia. kr. i dag.

Også pensionsselskabet PKA er klar til at bremse hårdt op, hvis prisniveauet løfter sig markant.

»Vi gør os hele tiden den overvejelse, om det er det rigtige tidspunkt at investere i ejendomme. Vi holder op med at investere den dag, vi mener, at ejendommene er for dyre,« siger Nikolaj Stampe, ejendomschef i PKA.

PKA forventer at øge sine ejendomsinvesteringer fra 20 til 30 mia. kr. frem mod 2020. Investeringerne består altovervejende af nybyggeri, og størstedelen er placeret i Danmark. Dog slår Nikolaj Stampe fast:

»Det er ikke noget, vi skal nå. Hvis priserne stiger markant, stopper vi med at investere.«

Lige nu er der så meget fart på byggeaktiviteten, at der er lange leveringstider på byggematerialer samt udfordringer med at skaffe de rigtige håndværkere. En stor del af efterspørgslen stammer fra boligbyggeriet, som også pensionsselskaberne investerer massivt i. Det nuværende marked får dog ikke PKA-ejendomschefens fod til at nærme sig bremsen.

»Der er pres på markedet med prisstigninger til følge, men vi er ikke nået til det punkt, at vi ikke fortsat gerne vil investere. Lige nu kan vi fortsat finde attraktive ejendomsinvesteringer. Det bliver et problem, hvis priserne går markant op, men der er vi ikke endnu,« siger han.

Selv om det går stærkt, ligner markedet ifølge Michael Bruhn ikke det, der var før finanskrisen.

»Vi er ikke bekymrede som sådan, men vi er opmærksomme på det. Man tænker på, hvor længe huslejen på udlejningsbyggeri og salgsprisen på ejerlejligheder kan blive ved med at stige, og hvornår markedet er mættet,« siger han.

Men han tror samtidig ikke, at det hele ramler sammen, som det gjorde under finanskrisen. Han påpeger, at problemet i 2006 og 2007 var, at meget blev bygget spekulativt.

»Mange af de lejlighedsbyggerier, der er, bliver opført af meget store solide investorer eller af pensionsselskaber, som har jo det særkende, at de kan ride stormen af. Der er forskel på at være en projektudvikler, der har lånt i banken, og på at være et pensionsselskab, som ikke har lånt en krone,« siger han.

Flaskehalsene behøver ifølge Michael Bruhn ikke være et tegn på, at der er for meget gang i aktiviteten. Det kan også være et tegn på, at der er for lidt produktionskapacitet.

Selv hvis markedet skulle vende, ser han det ikke som en katastrofe og siger, at PFA har tid til at vente på bedring i markedet.

»Hvis markedet vender, må vi måske leje lejlighederne lidt billigere ud og få et lidt lavere afkast.«

Mens PFA solgte boligejendomme fra før finanskrisen, lukkede PKA pengekassen i.

»Vi holdt op med at investere i nye ejendomme to år før finanskrisen, fordi vi syntes, det var blevet for dyrt. Vi holdt en pause på tre til fire år. Når vi køber ejendomme, er det meningen, vi skal have dem i lang tid – måske 50 år. Det betyder, at vi kommer til at opleve op- og nedture, men vi skal selvfølgelig ikke købe på et tidspunkt, hvor vi tror, vi er på toppen,« siger Nikolaj Stampe.

Betonelementproducenten Boligbeton, som er booket op langt ind i 2018, er bange for, at flaskehalse som den, betonelementbranchen er stødt på, kan få pensionsselskaberne til at lukke pengepungen i for nye byggeprojekter.

»Jeg frygter, at nogle bygherrer på den lange bane begynder at reagere på, hvornår de kan få deres byggeri færdigt. Hvis vi først kan levere elementer i slutningen af 2018, kan entreprenørerne først aflevere i slutningen af 2019. Ud fra en overordnet vurdering betyder det, at man først kan udleje og sælge sine ejendomme i 2020. Pensionskasser og andre lignende størrelser begynder måske at kigge andre steder hen for at få forrentet deres penge eller lægge deres projekter i mølpose,« siger Carsten Varneskov, adm. direktør i Boligbeton.

Tidshorisonten i sig selv er ikke et problem i forhold til PKA's investeringshorisont. Fokus er rettet mod effekterne af flaskehalsene.

»De, som vi snakker med om at opføre projekter for os, er bekymrede for prisniveauet, som er drevet af stor efterspørgsel og mangel på kapacitet i byggebranchen,« siger Nikolaj Stampe.

PFA siger, at mange elementer spiller ind på, om ejendomsmarkedet er attrakttivt.

»Byggematerialeproducenterne tager det for varen, som de kan få. Det spiller også ind i forhold til, at vi vægter vores investeringer i nybyggeri op mod investeringer i eksisterende ejendomme eller projekter i udlandet,« siger Michael Bruhn og uddyber:

»Der er mange parametre, der spiller en rolle, og blandt dem finder man prisen og leveringstiden på betonelementer. Hvis man kommer så langt ud, at man ikke længere kan få forrentet pengene, er man nødt til at gøre noget andet med dem, for det kan ikke betale sig at sætte pengene i banken eller i obligationer.«

Spørger man developeren Sjælsø Management, frygter adm. direktør Flemming Joseph Jensen heller ikke, at de lange leveringstider får konsekvenser i forhold til investeringslysten hos virksomhedens kunder.

»Som markedet er lige nu tror jeg, at der er kapital nok til de projekter, der kan sættes i gang, og så må man acceptere, at byggetiden er lidt længere. Men det koster selvfølgelig noget, hvis det tager 20 måneder at bygge i stedet for 16 måneder, fordi man ikke får husleje ind i fire måneder,« siger han.