PFA-direktør Michael Bruhn vil løfte pensionsafkast ved at kopiere dansk succes på ejendomsmarkedet til udenlandske vækstbyer

Investering i ejendomme har længe stået højt på ønskelisten hos de fleste danske pensionsselskaber, men det er PFA, der helt suverænt har taget førertrøjen.

I løbet af de seneste tre år er Danmarks største kommercielle pensionsselskab, PFA, spurtet fra alle andre, når det kommer til investeringer i mursten, viser Finans’ kortlægning af pensionsselskabernes ejendomsinvesteringer. 

»Vi har taget et bevidst valg, og det har indtil nu vist sig at være rigtigt,« siger ejendomsdirektør Michael Bruhn. 

Det er ham, der har stået i spidsen for at skyde hele 32 mia. kr. i ejendomme over de seneste tre år, men det er bestyrelsen og direktionen, der har givet ham lov.

»Vi har kigget ned i porteføljerne og set på, hvad vi kunne skaffe i stedet for at have 200 mia. kr. i obligationer, som ikke giver noget afkast. Derfor har vi øget investeringerne i ejendomme,« siger Michael Bruhn.

På mindst tre områder skiller PFA sig ud fra de øvrige pensionsselskaber ifølge Finans’ kortlægning:

• For det første er PFA nu det pensionsselskab, som har flest penge placeret i ejendomme – det gælder både når man måler i milliarder og i procent af den samlede formue.
• For det andet har PFA over de seneste tre år investeret næsten tre gange så meget i ejendomme som ATP, der er nummer to på listen.
• For det tredje skiller PFA sig ud ved at lægge an til en helt ny retning, hvor investeringer i danske ejendomme tones ned, fordi selskabet ser flere muligheder i udlandet.

»Når vi skal investere så mange penge i ejendomme, har det danske marked en begrænset kapacitet. Derfor har vi valgt at sige, at vi tager de muligheder, der kommer i Danmark, men vi har ikke et behov for at øge vores investeringer i Danmark,« siger Michael Bruhn.

PFA har over de senere år gjort sig bemærket med mange store danske ejendomsinvesteringer. F.eks. står selskabet bag de prestigefulde kontorbyggerier Axel Towers og Redmolen i København. 

På boligområdet ejer PFA 30 pct. af den nye københavnske bydel Carlsberg Byen, der opføres i disse år med henblik på at sælge flere tusind ejerlejligheder. Dertil kommer en massiv satsning på lejeboliger, og PFA har omkring 1.200 lejemål under opførsel i bl.a. København, Hillerød, Horsens, Vejle, Randers, Herning, Silkeborg, Viborg, Kolding og Odense.

I de største danske byer er flere pensionsselskaber begyndt konsekvent at siger nej til nye aftaler om at bygge store lejlighedskomplekser, fordi boligerne de senere år er skudt op i en fart, hvor efterspørgslen har svært ved at følge med. 

Det er også en af årsagerne til, at Michael Bruhn for nogle år siden begyndte at satse på de mellemstore vækstbyer i provinsen. Nu tager han skridtet endnu længere væk fra de danske storbyer og intensiverer jagten på attraktive ejendomme i resten af Europa.

»Det påvirker vores strategiske retning, hvis vi ser, at der bliver bygget for meget til for skarpe priser. Vi synes simpelthen ikke, at vi kunne regne den hjem i Aarhus og København. Risikoen blev for stor, fordi vi skulle op i huslejer, som de færreste ville kunne betale,« siger Michael Bruhn.

Han forventer dog ikke, at slagtilbuddene hænger på træerne i resten af Europa.

»Prissætningen er spids i Danmark, men det er den også sydpå. Der er bare den forskel, at markedet er dybere og større. Det betyder, at der bare er flere muligheder,« siger Michael Bruhn.

Det er ikke nyt, at PFA køber ejendomme i udlandet, men det er nyt, at PFA skruer ned for de danske for at skrue op for de udenlandske. I løbet af 2019 forventer PFA at reducere de danske ejendomsinvesteringer fra 30 mia. kr. til ca. 27 mia. kr., mens de udenlandske ejendomsinvesteringer skrues op fra 34 mia. kr. til ca. 39 mia. kr.

Hvor PFA tidligere har investeret meget i ejendomsfonde i f.eks. USA og Asien, har Michael Bruhn fået mod på at gå mere direkte ind i europæiske ejendomsprojekter – på samme måde, som PFA selv har været med til at udvikle store ejendomsprojekter i Danmark.

»Vi kommer formentlig til at prøve at kopiere meget af det, vi har lavet i Danmark. Det vil vi gøre både på de nordiske markeder og længere sydpå i Europa. Det gælder f.eks. vores strategi om at bygge boliger i de gode vækstbyer og vores arbejde med at repositionere gamle ejendomme, som da vi renoverede en gammel fabrik på Islands Brygge (I København, red.) og lavede den til kontorhotel,« siger Michael Bruhn.

Han mener, at Europa er oplagt.

»Det er tættere på end USA og Asien, og det betyder, at vi kan lave flere direkte investeringer, hvor vi ikke skal igennem en fond. Vi kommer formentlig til at gå ind og udvikle flere projekter selv, for hvis man køber noget, som er bygget helt færdigt, bliver det ikke meget dyrere,« siger han.

En af landets førende boligøkonomer er dog ikke begejstret for PFA’s planer. Curt Liliegreen, der er direktør i Boligøkonomisk Videncenter, påpeger, at danske investorer ofte har brændt fingrene, når de har prøvet kræfter med ejendomme i udlandet. 

»De kommer altid ind for sent, fordi de mangler lokalkendskabet,« siger han og opfordrer PFA til at tænke sig om en ekstra gang – især inden selskabet sætter egne byggeprojekter i gang.

»De skal virkelig passe på. Det er et andet marked end at sidde og handle med udenlandske aktier og obligationer. Her er de afhængige af lokale rådgivere og lokal lovgivning,« siger Curt Liliegreen.

Bekymringen preller dog af på Michael Bruhn. Han påpeger, at mange danskere med succes har investeret i udenlandske ejendomme i årevis. Ifølge Michael Bruhn handler det om at gribe markederne rigtigt an.

»Jeg render ikke rundt med Sherlock Holmes-hatten på i Paris og tror, at jeg kan finde en ejendom, som er bedre end dem, de lokale kan købe. For så går det galt. Når vi laver den slags, har vi altid en lokal partner på, som kan grave nogle gode muligheder frem. Det er ikke Morgan Stanley og store ejendomsfonde, vi går sammen med, men mere en lille lokal spiller, som har snuden i sporet,« siger Michael Bruhn.

Indtil nu har PFA’s ejendomssatsning givet pote. I 2018 fik gav ejendommene et afkast på 9,3 pct., hvilket kom yderst belejligt i et år, hvor både obligationer og aktier skuffede fælt. 

Selv om afkastet næppe kan blive på så højt et niveau år efter år, er Michael Bruhn overbevist om, at han også i de kommende år kan være med til at bidrage positivt til afkastet for PFA’s 1,3 millioner kunder.

»Vi kan se, at der er gode stabile afkast på ejendommene, og det ser ikke ud til, at der er bedring på obligationsmarkedet,« siger Michael Bruhn.