Finans

Ekspert advarer om afdragsfrihed på boliglån: Du betaler en rente på 27,9 pct.

Prisen for afdragsfrihed på den yderste del af et realkreditlån er så høj, at eksperter advarer boligejere mod at optage lånet.

Artiklens øverste billede
Det er dyrt at have afdragsfrihed på sit realkreditlån på den del, som udgør 60 til 80 pct. af boligens værdi. Foto: Arkiv

Prisen for afdragsfrihed på et realkreditlån kan være så høj, at det ville være forbudt at reklamere for det, hvis lånet var et forbrugslån.

Det viser nye beregninger, som prisportalen Mybanker har foretaget for Finans. 

De viser, at en boligejer med afdragsfrihed på den yderste del af realkreditlånet har betalt 27,9 pct. i rente efter 10 år eller 67 pct. i rente efter fem år på et afdragsfrit realkreditlån på 5 mio. kr. 

»Konklusionen er, at afdragsfrihed for fastforrentede lån mellem 60 og 80 pct. belåning er så dyr, at det skal undgås for enhver pris,« siger Mikael Mogensen, cheføkonom i Mybanker.

Beregningerne får også Forbrugerrådet Tænk til at advare danskerne mod afdragsfrihed.

»Det er en overraskende høj pris at betale, og det er meget interessant og vigtigt at få denne information ud til boligejerne, for det er altså meget dyrt,« siger Morten Bruun Pedersen, cheføkonom i Forbrugerrådet Tænk.

Han peger på, at Forbrugerrådet generelt er bekymret for udbredelsen af afdragsfriheden, og Mybanker opfordrer alle til kun at vælge afdragsfrihed på realkreditlånet, hvis det kan holdes nede på den del af lånet, som udgør mellem 0 og 60 pct. af boligens værdi. 

Realkreditselskaberne skruer nemlig op for bidragssatsen, jo større gælden er i forhold til boligens værdi. I Totalkredit koster det eksempelvis 0,8 pct. ekstra at have afdragsfrihed på den yderste del af lånet mellem 60 og 80 pct. af boligens værdi, mens Jyske Realkredit tager 1 pct. ekstra for samme lån.

Det konkrete eksempel med en effektiv rente på 27,9 pct. for 10 års afdragsfrihed tager udgangspunkt i en bolig til 5 mio. kr., hvor kunden har lånt op til de tilladte 80 pct. af boligens værdi i Jyske Banks realkreditinstitut, Jyske Realkredit. 

Det fastforrentede lån med en rente på 6 pct. er altså på i alt 4 mio. kr., og den yderste del af lånet fra 60 til 80 pct. af boligens værdi udgør 1 mio. kr.

Jyske Realkredit hæver bidragssatsen med 1 pct. for afdragsfrihed i intervallet 60 til 80 pct. Man betaler altså i runde tal 10.000 kr. ekstra om året i bidrag for at have denne afdragsfrihed. 

Og hvad er det så, man får for disse 10.000 kr.? 

Man får retten til ikke at betale afdrag på annuitetslånet, som udgør 3.019 kr. det første kvartal. Man låner så at sige afdraget hvert kvartal i forhold til et tilsvarende lån med afdrag. 

Efter et år har man således lånt 12.348 kr. og betalt 10.000 kr. for det i ekstra bidragssats. Regner man frem, betyder det ifølge Mybanker, at man efter fem år har lånt ca. 66.000 kr. ekstra i forhold til et lån med afdrag og betalt ca. 61.000 kr. for det svarende til en rente på omkring 67 pct. 

Efter 10 år lyder renten på 27,9 pct. for et ekstra lån på ca. 160.000 kr. 

»Det er altså mange penge at betale for noget, som man lige så godt kunne have taget som et banklån med en lavere rente i stedet for afdragsfrihed på et realkreditlån,« siger Mikael Mogensen.

Han peger på, at mange boligejere har realkreditlån med afdragsfrihed i 10 år, som derfor er en relevant tidshorisont at fokusere på.

»Faktisk er prisen på afdragsfrihed på den yderste del af realkreditlånet så høj, at det ville være ulovligt at reklamere for det, hvis lånet var et banklån. Det er nemlig ulovligt at reklamere for lån med en årlig omkostning i procent, som overstiger 25 pct.,« siger Mikael Mogensen. 

Han har også regnet på afdragsfriheden på det nuværende mest oplagte fastforrentede lån, der er et lån med en rente på 4 pct. i 30 år. Renten ender på 18,4 pct. over 10 år, hvilket stadig er væsentlig mere end renten på et lån i banken. 

Hvad angår afdragsfrihed på det helt korte flekslån, som bliver rentetilpasset to gange om året, ender renten for afdragsfrihed på den yderste del af realkreditlånet på over 15 pct.

»Så uanset, hvordan du vender og drejer det, er det ikke en god idé at låne via afdragsfrihed, hvis realkreditlånet overstiger 60 pct. af boligens værdi,« siger Mikael Mogensen.

Faktisk er prisen på afdragsfrihed på den yderste del af realkreditlånet så høj, at det ville være ulovligt at reklamere for det, hvis lånet var et banklån.

Mikael Mogensen, cheføkonom i Mybanker.dk

Jyske Realkredit anerkender, at det ser dyrt ud for kunderne, hvis man udelukkende fokuserer på den yderste del af et låns afdragsfrihed.

»Prisen på lån bliver fastlagt efter en risikobetragtning, og den yderste del af lånet er behæftet med størst risiko, så den er dyr. Jeg synes dog, at man er nødt til at se på lånet som en helhed og ikke kun fokusere på den yderste del,« siger Mikkel Høegh, afdelingsdirektør i Jyske Realkredit. 

Han peger på, at kunderne er nødt til at optage to realkreditlån, hvis de vil undgå det høje gebyr på afdragsfrihed på den yderste del af lånet, hvilket er forbundet med ekstra engangsomkostninger.

Men det er jo småpenge sammenlignet med ekstraomkostningen ved afdragsfrihed. Bør jeres rådgivere ikke fortælle kunderne det? 

»Vi og kunden har en fælles interesse i at få afviklet gæld, så vi anbefaler gerne, at kunderne afdrager på deres realkreditlån. Og hvis man har afdragsfrihed, er det helt klart mest begavet at have det på den inderste del af lånet,« siger Mikkel Høegh.

Danske Banks realkreditinstitut, Realkredit Danmark, tager betaling for afdragsfrihed på en anden måde end konkurrenterne. 

Her betaler kunderne et bidrag på 0,3252 pct., hvis gælden overstiger 60 pct. af boligens værdi, men her skal gebyret betales af hele lånet og ikke kun den del, som ligger i intervallet 60 til 80 pct. af boligens værdi. Er belåningsgraden under 60 pct., udgør gebyret 0,1 pct.

Top job

Forsiden lige nu

Anbefalet til dig

Giv adgang til en ven

Hver måned kan du give adgang til 5 låste artikler.
Du har givet 0 ud af 0 låste artikler.

Giv artiklen via:

Modtageren kan frit læse artiklen uden at logge ind.

Du kan ikke give flere artikler

Næste kalendermåned kan du give adgang til 5 nye artikler.

Teknisk fejl

Artiklen kunne ikke gives videre grundet en teknisk fejl.

Ingen internetforbindelse

Artiklen kunne ikke gives videre grundet manglende internetforbindelse.

Denne funktion kræver Digital+

Med et Digital+ abonnement kan du give adgang til 5 låste artikler om måneden.

ALLEREDE ABONNENT?  LOG IND

Denne funktion kræver abonnement

Med et abonnement kan du lave din egen læseliste og læse artiklerne, når det passer dig.

Teknisk fejl

Artiklen kunne ikke tilføjes til læselisten, grundet en teknisk fejl.

Forsøg igen senere.

Del artiklen
Relevant for andre?
Del artiklen på sociale medier.

Du kan ikke logge ind

Vi har i øjeblikket problemer med vores loginsystem, men vi har sørget for, at du har adgang til alt vores indhold, imens vi arbejder på sagen. Forsøg at logge ind igen senere. Vi beklager ulejligheden.

Du kan ikke logge ud

Vi har i øjeblikket problemer med vores loginsystem, og derfor kan vi ikke logge dig ud. Forsøg igen senere. Vi beklager ulejligheden.