Direktør »i chok« over skattesmæk: Han gav 13 mio. kr. for ejendom. Nu har styrelsen vurderet den til 138 mio. kr.

Mads Raaschou kan stadig ikke få regnestykket til at gå op.

»Jeg fik simpelthen et chok, da jeg så det. Det er helt vanvittigt,« siger han.

For omkring et år siden dukkede en ny grundvurdering op i hans e-Boks, og resultatet var så overraskende, at han med det samme ringede til sin økonomidirektør.

Den erhvervsejendom i Skovlunde ved Ballerup, hvor hans snedker- og tømrervirksomhed, Raaschou A/S, holder til, var eksploderet i værdi.

Intet mindre end 1000 pct. lød stigningen på fra den seneste grundvurdering til den nye og foreløbige vurdering.

Det mente i hvert fald Vurderingsstyrelsen.

»Det er helt urealistisk,« siger Mads Raaschou, der er snedkermester og direktør i virksomheden.

Da han i 2017 købte både grunden og ejendommen i Skovlunde, lød prisen på 13 mio. kr. Og den seneste grundvurdering lød på 12,5 mio. kr.

Men skal man tro den nye vurdering, har Mads Raaschou altså foretaget en ualmindelig god handel.

Alene grunden bliver nu vurderet til 138,3 mio. kr. af Vurderingsstyrelsen, svarende til en stigning på 1.000 pct.

»Hvis Skat mener, at det er den rigtige værdi, må de gerne anvise en køber. For så har jeg solgt i morgen,« siger Mads Raaschou, der cirka et år efter, at den nye grundvurdering blev sendt til ham i e-Boks, stadig ikke kan forstå, hvordan Vurderingsstyrelsen er kommet frem til den store værdistigning.

Mads Raashou er langtfra den eneste erhvervsdrivende, der mener, at skattevæsenet har ramt helt skævt med de nye vurderinger af grundværdien.

Som Finans har kunnet beskrive de seneste uger, er flere erhvervsejendomme blevet ramt af tårnhøje og skæve vurderinger i kølvandet på implementeringen af det nye ejendomsvurderingssystem.

Blandt andet vurderede skattevæsenet en grund i Kgs. Lyngby til 85 mio. kr., selvom ejendommen, der ligger på grunden, tidligere i år blev handlet til 41 mio. kr.

Det har tidligere været fremme, at de nye ejendomsvurderinger har givet massive udfordringer for private boligejere, der i en lang række tilfælde har modtaget helt skæve vurderinger fra styrelsen.

Men ejere af erhvervsejendomme er altså også ramt af problemer.

I et svar til Finans skriver direktøren i Vurderingsstyrelsen, Anne-Sofie Jensen, at »det er forståeligt, at en markant højere vurdering kan føre til undren.«

»Vi opfordrer til at tage fat i Vurderingsstyrelsen, hvis en vurdering opleves som skæv. Samtidig er det ikke uventet, at vurderingerne nogle steder vil stige,« skriver Anne-Sofie Jensen.

Hun henviser til, at de seneste vurderinger er gennemført i 2012, og at erhvervsgrunde i det nye ejendomsvurderingssystem værdisættes ud fra boliggrunde – fraregnet et nedslag for erhvervsbrug – »for at sikre et tilstrækkeligt og ensartet datagrundlag.«

»Derudover indfases stigninger i grundskylden gradvist over en periode på cirka 20 år,« tilføjer direktøren i svaret.

Når der bliver udregnet nye, foreløbige grundvurderinger af erhvervsejendomme, tager vurderingen ikke udgangspunkt i reelle handelsværdier, men bliver vurderet, som om erhvervsejendommen var en ubebygget grund, hvor der kan opføres boliger.

En del af baggrunden bag det nuværende system er, at der ikke var nok data om priserne på erhvervsejendomme, da et politisk flertal i 2021 besluttede at vurdere ud fra priser på boliggrunde.

Men det undrer fortsat Mads Raashou, at hans grundvurdering er steget så markant, som det ser ud til at blive tilfældet.

»Vi snakker om noget, der er så urealistisk, at jeg slet ikke kan forstå, hvordan man kan komme i nærheden af dette beløb,« siger han.

I den nuværende lokalplan er det område i Skovlunde, hvor hans virksomhed har adresse, betegnet som et erhvervsområde, hvor der normalt ikke må bygges private boliger.

Samtidig er grunden forurenet.

Derfor har han svært ved at forestille sig, at den reelle værdi af grunden er bare i nærheden af styrelsens vurdering.

»Det er tudetosset, at man slet ikke har reflekteret over, om det giver mening, at dette beløb er så stort. Det kan godt være, at der er nogen længere ude i Skovlunde, der engang har fået lov til at tage nogle gamle erhvervsgrunde og omdanne dem til boliger. Men det kræver jo, at der er en lokalplan, der kan laves om,« siger han.

Hvis den grundvurdering, hans virksomhed har fået, står til troende, kan det ende med at give ham en stor ekstraregning.

Udover grundskylden, der bliver fastlagt på baggrund af grundvurderingerne, og som i Mads Raaschous tilfælde er strøget til vejrs, bliver hans virksomhed også opkrævet en dækningsafgift af Ballerup Kommune.

Sammenlagt vurderer han, at den foreløbige grundvurdering vil kunne koste hans virksomhed et sted mellem 1,2 og 1,5 mio. kr. om året.

»Jeg havde på ingen måde forestillet mig, at jeg skulle blive ramt af en skatteudgift af den kaliber, som jeg bliver, hvis det bliver den endelige grundvurdering,« siger han.

Som Finans har beskrevet, har en arbejdsgruppe efter to et halvt års arbejde opgivet at finde en ny model, der kunne løse nogle af udfordringerne med de skæve vurderinger.

»Det er den mindst uperfekte model,« sagde økonomiprofessor og tidligere overvismand Peter Birch Sørensen, der var en del af ekspertgruppen, i et interview med Finans mandag.

Ifølge Vurderingsstyrelsen er de foreløbige erhvervsvurderinger »som udgangspunkt udarbejdet maskinelt,« og styrelsen oplyser til Finans, at de »usikre vurderinger« bliver gennemgået manuelt i forbindelse med udarbejdelsen af de endelige erhvervsvurderinger.