Nul renter giver nye prisbobler
Den ekstreme lave rente, herunder centralbankernes likviditetsudpumpning giver bobler på f.eks. ejendomsmarkedet. Der vil uomtvistelig gå hul på ballonerne i næste recession, hvor vores modeller indtil videre viser, at det kan ske mellem sommer 2018 til sommer 2019.
Huspriserne stiger atter meget pænt i mange lande, specielt i storbyerne. Jeg ser med stor bekymring på udviklingen. F.eks. steg det engelske husprisindeks fra ca. 2.500 i starten af 90’erne til indeks 9.700 i 2007 (kilde Nationwide). Ejendomsmarkedet blev selvfølgelig ramt i England, hvor indekset faldt til lige i underkanten af 8.000. Som bekendt satte centralbankerne verden over renten i bund efterfuldt af yderligere pengepolitiske tiltag via seddelpresseren. De ekstreme lave renter er ved at blive fuldt kapitaliseret i markedet. Det engelske husmarkedet har som mange andre genfundet sin kadence med pæne stigninger, således indekset nu ligger lige før 11.000. Vi kan diskutere om England overhovedet fik afviklet boblen i finanskrisen, idet prisudviklingen siden 90’erne fortsat ligger langt over inflationsudviklingen, herunder reallønsudviklingen?
Nationwide i England har målt førstegangskøbernes husstandsindkomst mod de nationale huspriser siden 1983. I slutningen af 2007 topper gearingen på 5,4 det højeste, der er målt. Den gennemsnitslige gearing siden 1983 ligger på 3,5. Husprisfaldet fik ”kun” gearingen til at falde til 4,1, hvorefter det er steget og ligger nu på 5,3 - altså på nøjagtig det samme historiske højdepunkt før finanskrisen.
London er derimod i en kategori for sig selv. Huspriserne er steget langt mere end det nationale prisindeks. Finanskrisen er bare en lille korrektion på den lange optrend siden 90’erne (se graf). På samme måde udarbejdes der en gearing for førstegangskøbere i London, som har sat engelsk rekord i 2016 på hele 10,3. Det er næsten dobbelt så meget som gennemsnittet af gearingen siden 1983 på 5,2. Gearingen er en simpel brøk, hvor den lykkelige udgang er en voldsom stigende husstandsindkomst dvs. løn og den ulykkelige udgang er et stort prisfald på ejendomsmarkedet i London. Historisk set har bobler aldrig haft en lykkelig udgang og det bliver der efter min mening heller ikke denne gang.
De fleste vil nok tænke, at prisboblen brister på en rentestigning, men det kommer efter min mening ikke til at ske. Derimod vil en ny lavkonjunktur sætte ejendomspriserne ned, specielt hvis centralbankerne ikke får hævet renten inden. Forestil dig en ny recession, hvor renterne er nul og seddelpresseren har rullet, da er centralbankerne lammet. Ved IT-boblen satte ECB reporenten ned fra 4,75% til 2,00% og i forbindelse med finanskrisen fra 4,25% til nu 0,0%. Hvor mange stykker værktøj er der tilbage i centralbankernes værktøjskasse?
