Investor

Nul renter giver nye prisbobler

Artiklens øverste billede
Jens Schjerning, cheføkonom Agrocura

Den ekstreme lave rente, herunder centralbankernes likviditetsudpumpning giver bobler på f.eks. ejendomsmarkedet. Der vil uomtvistelig gå hul på ballonerne i næste recession, hvor vores modeller indtil videre viser, at det kan ske mellem sommer 2018 til sommer 2019.

Huspriserne stiger atter meget pænt i mange lande, specielt i storbyerne. Jeg ser med stor bekymring på udviklingen. F.eks. steg det engelske husprisindeks fra ca. 2.500 i starten af 90’erne til indeks 9.700 i 2007 (kilde Nationwide). Ejendomsmarkedet blev selvfølgelig ramt i England, hvor indekset faldt til lige i underkanten af 8.000. Som bekendt satte centralbankerne verden over renten i bund efterfuldt af yderligere pengepolitiske tiltag via seddelpresseren. De ekstreme lave renter er ved at blive fuldt kapitaliseret i markedet. Det engelske husmarkedet har som mange andre genfundet sin kadence med pæne stigninger, således indekset nu ligger lige før 11.000. Vi kan diskutere om England overhovedet fik afviklet boblen i finanskrisen, idet prisudviklingen siden 90’erne fortsat ligger langt over inflationsudviklingen, herunder reallønsudviklingen?

Nationwide i England har målt førstegangskøbernes husstandsindkomst mod de nationale huspriser siden 1983. I slutningen af 2007 topper gearingen på 5,4 det højeste, der er målt. Den gennemsnitslige gearing siden 1983 ligger på 3,5. Husprisfaldet fik ”kun” gearingen til at falde til 4,1, hvorefter det er steget og ligger nu på 5,3 - altså på nøjagtig det samme historiske højdepunkt før finanskrisen.

London er derimod i en kategori for sig selv. Huspriserne er steget langt mere end det nationale prisindeks. Finanskrisen er bare en lille korrektion på den lange optrend siden 90’erne (se graf). På samme måde udarbejdes der en gearing for førstegangskøbere i London, som har sat engelsk rekord i 2016 på hele 10,3. Det er næsten dobbelt så meget som gennemsnittet af gearingen siden 1983 på 5,2. Gearingen er en simpel brøk, hvor den lykkelige udgang er en voldsom stigende husstandsindkomst dvs. løn og den ulykkelige udgang er et stort prisfald på ejendomsmarkedet i London. Historisk set har bobler aldrig haft en lykkelig udgang og det bliver der efter min mening heller ikke denne gang.

De fleste vil nok tænke, at prisboblen brister på en rentestigning, men det kommer efter min mening ikke til at ske. Derimod vil en ny lavkonjunktur sætte ejendomspriserne ned, specielt hvis centralbankerne ikke får hævet renten inden. Forestil dig en ny recession, hvor renterne er nul og seddelpresseren har rullet, da er centralbankerne lammet. Ved IT-boblen satte ECB reporenten ned fra 4,75% til 2,00% og i forbindelse med finanskrisen fra 4,25% til nu 0,0%. Hvor mange stykker værktøj er der tilbage i centralbankernes værktøjskasse?

Top job

Forsiden lige nu

Anbefalet til dig

Giv adgang til en ven

Hver måned kan du give adgang til 5 låste artikler.
Du har givet 0 ud af 0 låste artikler.

Giv artiklen via:

Modtageren kan frit læse artiklen uden at logge ind.

Du kan ikke give flere artikler

Næste kalendermåned kan du give adgang til 5 nye artikler.

Teknisk fejl

Artiklen kunne ikke gives videre grundet en teknisk fejl.

Ingen internetforbindelse

Artiklen kunne ikke gives videre grundet manglende internetforbindelse.

Denne funktion kræver Digital+

Med et Digital+ abonnement kan du give adgang til 5 låste artikler om måneden.

ALLEREDE ABONNENT?  LOG IND

Denne funktion kræver abonnement

Med et abonnement kan du lave din egen læseliste og læse artiklerne, når det passer dig.

Teknisk fejl

Artiklen kunne ikke tilføjes til læselisten, grundet en teknisk fejl.

Forsøg igen senere.

Del artiklen
Relevant for andre?
Del artiklen på sociale medier.

Du kan ikke logge ind

Vi har i øjeblikket problemer med vores loginsystem, men vi har sørget for, at du har adgang til alt vores indhold, imens vi arbejder på sagen. Forsøg at logge ind igen senere. Vi beklager ulejligheden.

Du kan ikke logge ud

Vi har i øjeblikket problemer med vores loginsystem, og derfor kan vi ikke logge dig ud. Forsøg igen senere. Vi beklager ulejligheden.