Et gedigent rentefald kan sende danske boligejere i armene på spekulative investeringsfonde
Falder renten igen og udløser en ny stor rotation i behovet for nye lån, så kan boligejerne løbe ind i et krav om høje merrenter.
Der er i disse år stor udskiftning i både behovet for boliglån og køberne af de bagvedliggende obligationer. Det kan give udfordringer for boligejerne, når renterne falder igen, vurderer eksperter.
Nye tal viser, at udenlandske investorer har reduceret deres beholdning af obligationer bag de danske fastforrentede lån og flexlån med omtrent 170 mia. kr. siden starten af 2022.
Til gengæld har de øget deres beholdning af obligationer bag de helt korte boliglån, der ofte justeres hvert halve år, med 60 mia. kr.
Bevægelsen er en del af en større rotation i markedet for danske boligobligationer, som det seneste år har sendt papirer for mere end 550 mia. kr. på nye hænder og skabt en stor udskiftning i køberskaren.
Udviklingen kan i sidste ende gøre låntagerne mere afhængige af velviljen hos spekulative udenlandske investeringsfonde, som ofte kræver højere renter, vurderer eksperter.
»Der skal findes en ny ligevægt, og den bliver fundet med en højere merrente,« siger Anders Skytte Aalund, chef for handelsstrategi i Nordea.
Rentefaldet fra midten af 2010’erne skabte en umådelig appetit på lange, fastforrentede boliglån hos både boligejere og investorer. Udviklingen accelererede yderligere, da renterne nåede rekordlave niveauer under pandemien.
Værdien af de såkaldte konverterbare obligationer, som ligger bag de lange boliglån, gik fra omtrent 710 mia. kr. i starten af 2015 til over 1.400 mia. kr. i starten af 2022, viser tal fra Nordea.
Eksplosionen i udbud var dog ikke et problem for boligejerne, fordi der også kom masser af nye købere i markedet. Især gik langsigtede japanske og amerikanske pensionskasser på indkøb.
Udenlandske investorer øgede i alt deres ejerandel af de konverterbare obligationer fra 17 pct. i 2015 til omtrent 35 pct. – svarende til en stigning i deres beholdning på omtrent 390 mia. kr.
Da renterne for alvor begyndte at stige sidste år, vendte udviklingen dog rundt på en tallerken. Boligejerne flygtede ud af de lange lån og ind i de helt korte.
Siden starten af 2022 er der forsvundet for omtrent 250 mia. kr. af de konverterbare obligationer i takt med, at boligejerne købte dem tilbage i store konverteringsrunder.
Til gengæld er værdien af obligationerne bag variabelt forrentede lån og de helt korte boliglån steget med omtrent 310 mia. kr.
Udviklingen har givet investorer store tab på deres beholdninger af obligationer med lang løbetid. Det har ifølge Sydbank skræmt især de udenlandske købere af disse papirer væk, og det er ikke sikkert, de kommer igen.
»Man kan sagtens tegne et billede af, at ejerandelen blandt de udenlandske investorer skal ned til 17 pct. igen. De har købt en masse obligationer til kurs 100, og nu ligger de i kurs 70 eller lavere. Det kan godt dæmpe lysten til at prøve igen,« siger Henrik Spangsberg Hansen, chefanalytiker i Sydbank.
Samlet set har de udenlandske investorer siden starten af 2022 nedbragt deres beholdning af de konverterbare obligationer med omtrent 132 mia. kr. og for omtrent 40 mia. kr. i obligationerne bag lånene med et til fem års løbetid.
De store udsving i obligationsmarkedet har samtidig bevirket, at bankerne ikke i samme udstrækning som tidligere vil eje de lange obligationer i deres likviditetsberedskab, vurderer han.
Bankerne har bl.a. reduceret sine beholdninger af de konverterbare med mindst 65 mia. kr., selvom der hersker tvivl om denne del af statistikken, fordi Nationalbanken lavede den om for nyligt.
Manglen i efterspørgsel kan dog allerede mærkes. Auktionen af flexobligationer forleden viste ifølge Sydbank, at »der i nogle af auktionerne var relativt få bud, hvilket kan betyde, at nogle investorer fremover trækker sig lidt.«
Selvom både detailinvestorer, danske pensionskasser og virksomheder ifølge Nordea og Sydbank er nye købere, kan især udenlandske spekulative investeringsforeninger – de såkaldte hedgefonde - få mere magt i markedet, vurderer Nordea.
Skulle renten falde igen og udløse en ny stor rotation i behovet for nye lån, så kan boligejerne derfor blive meget afhængige af disse fondes opkøb, vurderer Anders Skytte Aalund.
»Det vil få boligejerne til at tage flere lange boliglån, men hvem skal købe obligationerne? Det kan man spørge sig selv om,« siger Anders Skytte Aalund.
»Det kan blive hedgefonde, og de kommer til at forlange meget høje merrenter.«
