Realkredit Danmark advarer mod 1,5 pct. lån

Med en kurs tæt på 100 er det 30-årige 2 pct. lån det helt rigtige lån. Risikoen for at blive fanget af indlåsningseffekt med et nyt 1,5 pct. lån, er stor, lyder advarslen fra Realkredit Danmark.

»Vi skal stå på mål for vores rådgivning, og vi mener 1,5 pct. lånet er væsentligt mere spekulativt end 2 pct. lånet. Der er en reel risiko for indlåsningseffekt,« siger cheføkonom i Realkredit Danmark, Christian Hilligsøe Heinig.

Indlåsningseffekt kan opstå, hvis en obligationsserie er lille eller på få hænder. Sker det, bestemmer investorerne mere eller mindre indfrielseskursen. Indlåsningseffekten har kun en konsekvens, hvis renten stiger. Falder renten, kan man altid indfri til kurs 100. Men da renten er faldet og faldet de senere år, har der reelt ikke været mulighed for at teste, om nogle af obligationsserierne kunne være ramt af indlåsningseffekt.

Ifølge Christian Hilligsøe Heinig har fænomenet dog kunnet mærkes ved indfrielse af nogle af de obligationsserier, der ligger bag flekslånene.

At Realkredit Danmark som det sidste realkreditinstitut også har valgt at introducere et 1,5 pct. lån, skyldes primært, at det er en vare, der skal ligge klar på hylderne.

»Hvis ikke konkurrenterne havde åbnet for den, ville vi heller ikke have gjort det. Men nu ligger det klar på hylden, hvis kurserne stiger yderligere,« siger Christian Hilligsøe Heinig.

Der er flere årsager til Realkredit Danmarks forbehold.

»Vi har før haft 1,5 pct.-lån til de kurser, vi ser i øjeblikket. Og her var der altså ikke run på blandt boligejerne. Det var det almene segment, der stod for efterspørgslen. Det skulle undre, hvis billedet nu ændrer sig,« siger Christian Hilligsøe Heinig.

2 pct. lånet er med en kurs tæt på 100 det sikre lån. Samtidig er obligationsserierne så store, at risikoen for indlåsning er meget lille

Rent ydelsesmæssigt er der på 30 år nærmest heller ingen forskel mellem 1,5- og 2 pct.-lånet. Den lavere rente på 1,5 pct.-lånet modsvares af et større kurstab og dermed en større restgæld for låntager.

»Der har også efter åbningen af 1,5 pct.-lånet været tale om, at det øger konverteringsmulighederne blandt boligejerne. Det passer kun såfremt kursen kommer højere op, og renterne dermed falder lidt mere. Med de aktuelt høje kurser på 2 pct.-lånene er der i forvejen ganske gode konverteringsmuligheder for de låntagere, der sidder tilbage med 3 pct.-lån eller derover, og som endnu ikke har fået optimeret deres boligøkonomi ved at konvertere ned i rente,« siger Christian Hilligsøe Heinig.

Aktuelt er der lån for i omegnen af 195 mia. kr. i fast forrentede lån med en kuponrente på 3 pct. eller derover. Det dækker over lån til både privat og erhverv.