Boligpriserne styrtdykker i storbyerne, men ikke i København
Danske boligejere er ikke længere Nordens mest forgældede.
København er nu den eneste nordiske hovedstad, hvor boligpriserne bliver ved med at stige. Priserne stiger ca. 10 pct. om året. I Oslo falder priserne for syvende måned i træk og er nu faldet 11 pct. siden april, og i Stockholm er ejerlejlighedspriserne faldet 10 pct. siden efteråret.
Både i Norge og Sverige har man strammet lånemulighederne - langt mere end i Danmark. Men der er umiddelbart ikke nogen grund til at frygte, at priserne falder i København, mener cheføkonom i Nykredit, Tore Stramer
»Vi forventer ikke lignede prisfald i København. Det skal bl.a. ses i lyset af, at prisudviklingen på det Københavnske ejerlejlighedsmarked har været noget mere moderat end i både Oslo og Stockholm i årene efter finanskrisen. Når det er sagt, så viser udviklingen i såvel Oslo og Stockholm, at risikoen for prisfald bestemt ikke skal negligeres i København,« siger Tore Stramer.
At det er lånestramningerne, der har en stor del af ansvaret for prisfaldene i Norge og Sverige, er der ingen tvivl om.
I begyndelsen af 2017 indførte det norske Finanstilsyn en række strammere krav til bankernes udlånspolitik. Blandt andet skal låntagerne kunne klare en rentestigning på 5 pct.point, når rentebindingen på deres lån udløber. Samtidig blev udbetalingskravet øget fra 5 til 15 pct. I Oslo er kravene skærpet yderligere. Her skal man blandt andet lægge 40 pct. i udbetaling, hvis man ønsker at købe en bolig nummer to.
»Der har været en risiko for, at prisudviklingen også har været præget af spekulation,« konstaterer Tore Stramer.
De nye regler i Norge og Oslo skal blandt andet ses i sammenhæng med de seneste års massive prisstigninger og gældsopbygning. På landsplan steg boligpriserne i Norge med 13 pct. i 2016, mens ejerlejlighedspriserne i Oslo steg med hele 24 pct.
Nykredit forventer yderligere prisfald i Norge. De mange måneder med prisfald kan have en selvforstærkende effekt, og det kan forstærke effekten af kreditstramningen. Samtidig er antallet af færdigbyggede boliger steget til det højeste niveau i fire år. Siden september 2016 er udbuddet af ejerlejligheder til salg steget fra 528 til 2.740 i november 2017 – en stigning på 420 pct.
I Sverige har man netop strammet lånereglerne igen. Det sker efter en periode med markante prisfald. Prisfaldet har dertil været særligt tydeligt i Stockholm, hvor ejerlejlighedspriserne er faldet med godt 5 pct. siden maj.
De nye krav betyder, at førstegangskøbere med en boliggæld, der overstiger 4,5 gange bruttoindkomsten skal afdrage mindst 1 pct. af gælden ud over de allerede indførte krav om afdrag.
Under de eksisterende regler er der et krav om, at låntagere med en gæld på mere end 70 pct. af boligens værdi skal afdrage mindst 2 pct. årligt. Hvis belåningsgraden ligger på mellem 50-70 pct., er afdragskravet 1 pct. Det betyder, at låntagere med en boliggæld, der overstiger 4,5 gange bruttoindkomsten og en belåningsgrad på over 60 pct. skal afdrage mindst 3 pct. af gælden årligt
Titlen som Nordens mest forgældede boligejere havner dog i Norge. Holdes husholdningernes gæld med pant i fast ejendom op mod husholdningernes disponible indkomst, udgør den 183 pct. i Norge.
»Dermed har de norske boligejere faktisk overtaget titlen som de mest forgældede blandt de skandinaviske lande. En titel som danskerne ellers har siddet solidt på i mange år. I 2009 var danske boligejeres gæld oppe på 207 pct., og forspringet ned til nordmændene var på hele 50 pct. point. I dag ligger husholdningernes gæld i Danmark med pant i fast ejendom på 178 pct. af husholdningernes disponible indkomst,« siger Tore Stramer.
Udover det højere gældsniveau i Norge blandt boligejerne, er gælden langt mere følsom over for rentestigninger. Således har mere end 90 pct. af boliggælden en rentebinding, der er kortere end tre måneder.
