Privatøkonomi

Boligfinte: Sådan går du fra flekslån til fast rente uden at betale mere

Den rekordlave rente giver boligejere overraskende konverteringsmuligheder.

Hvis man har overvejelser om at omlægge sit flekslån til et fast forrentet lån, er der en billig genvej. Foto: Sanne Vils Axelsen

Lån med fast rente er dyrere end flekslån. Men flekslånere, der ønsker sikkerheden ved fast rente, kan få den gratis. For ved at forlænge løbetiden med ganske få år, kan man gå direkte fra et flekslån til lån med fast rente, uden at den månedlige ydelse stiger.

Det viser beregninger, som Totalkredit har foretaget for Finans.

Jo længere tid, man har haft sit flekslån, desto større bliver gevinsten.

Det er blevet muligt, efter at de lange renter er faldet til rekordlave niveauer. Det 30-årige 1,5 pct.-lån fås stadig til en kurs over 95, og kursen på 2 pct.-lånet har længe ligget over 99. Samtidig er bidragssatserne typisk lavere på lån med fast rente.

»En del boligejere med flekslån kan sikre renten uden at ændre på det månedlige husholdningsbudget i forbindelse med låneomlægningen. Ydelsesstigningen kan imødekommes – enten helt eller delvist - ved samtidig at forlænge løbetiden på lånet,« siger chefanalytiker i Totalkredit, Jeppe Borre.

Konsekvenser af et omlægge et F1-lån på 1 mio. kr. til et 30-årigt lån med fast rente:

Restløbetid Ydelsesændring pr. md.
28 170
27 60
26 -60
25 -180

Tallene er beregnet på baggrund af F1-lån med forventet kontantlånsrente på -0,20 pct. Der lægges om til et 2 pct.-lån til kurs 99,25 med 30 års løbetid. Kilde: Totalkredit

Boligejere med rentetilpasning på F1-lånet pr. 1. april har opsigelsesfrist ved udgangen af januar. Og har man 26-27 år tilbage på sit lån, kan man med de nuværende renter og kurser opnå stort set samme ydelse i forbindelse med omlægningen ved at forlænge til nye 30 år og sikre renten på samme tid.

En del boligejere med F3- og F5-lån står over for rentetilpasning til april. For F3’ere er det måske tre eller seks år siden, man optog lånet - med andre ord er der restløbetider på 27 år eller 24 år.

Sammenligner man med den forventede nye rente på omkring -0,10 pct., og har man 27 år tilbage, kan man for omkring 70 kr. mere om måneden efter skat pr. mio. sikre renten med et fast forrentet lån, hvis man forlænger løbetiden til 30 år.

Konsekvenser af et omlægge et F3- og et F5-lån på 1 mio. kr. til et 30-årigt lån med fast rente:

  Restløbetid Ydelsesændring pr. md.
F3 27 70
F3 24 -310
F5 25 -120

Tallene er beregnet på baggrund af F3-lån med forventet kontantlånsrente på -0,11 pct. samt F5-lån på 1. mio. kr. med forventet kontantlånsrente på 0,24 pct. Der lægges om til et 2 pct.-lån til kurs 99,25 med 30 års løbetid. Kilde: Totalkredit

Sammenligner man med den rente, som boligejeren har haft de forgangne tre år på 0,17 pct., er der udsigt til en stigning på blot en 20’er.  

Har man 24 år tilbage på sit F3, står man over for et ydelsesfald på 310 kr. ved at forlænge til 30 år med et fast forrentet lån. Sammenlignet med boligejeres nuværende rente er der tale om et fald på 370 kr. 

Har man 25 år tilbage på sit F5-lån, er der udsigt til et månedligt ydelsesfald på 120 kr. pr. mio. efter skat ved et skifte til et 30-årigt fast forrentet lån sammenlignet med den forventede rente 1. april på omkring 0,25 pct. Sammenlignet med boligejerens aktuelle rente på 1,28 pct., lyder faldet på 350 kr.

Man skal dog være bevidst om sit lånevalg, inden man kaster kærligheden over en løbetidsforlængelse, understreger Jeppe Borre.

»Først og fremmest afdrager man mindre hver måned. Med andre ord sparer man mindre op i boligen. Herudover er man flere år om at betale lånet ud, da man forlænger løbetiden, og på længere sigt er det en dyrere løsning,« siger Jeppe Borre.

Hvis restløbetiden er 26 år, bliver lånet 50.000 kr. dyrere efter skat ved at forlænge løbetiden til nye 30 år sammenlignet med at fastholde den eksisterende løbetid på 26 år.

Fordelen ved et fast forrentet lån er ikke kun, at renten ligger fast i hele lånets løbetid. En anden fordel er, at man kan omlægge lånet, hvis renten stiger. Stiger den lange rente 1 pct. point, regner man med, at et 1,5 eller et 2 pct. lån, falder 8-9 kurspoint. Har man et lån på 1 mio. kr., betyder det, at restgælden falder 80-90.000 kr. Dermed beskytter man sin restgæld effektivt.

Fast forrentede lån har vundet terræn blandt de danske boligejere. For fire år siden var andelen af lån med fast rente 33 pct. I dag er den 42 pct.

Læs også