Privatøkonomi
0

Forældrekøb giver overskud, selv om priserne falder

Der er store prisudsving på ejerlejlighedsmarkedet, men på 25 år er priserne næsten femdoblet på landsplan.

Foto: Polfoto

Et forældrekøb er ikke uden risiko, fordi lejligheden kan falde i værdi. Men værditabet er ikke en reel risiko for de mange, der alligevel sælger lejligheden videre til børnene, og har man tålmodighed, vil lejligheden stige i værdi igen.

»Efter en ejertid på 5-10 år vil der meget ofte være en gevinst. Enhver investering i fast ejendom bør have et langsigtet perspektiv. I så fald er mulighederne for at tjene på et forældrekøb gode,« siger Christian Bækmark fra PrivatRevision, der har specialiseret sig i forældrekøb.

I 1992 var kvadratmeterprisen på en ejerlejlighed ca. 5.800 kr. I dag er kvadratmeterprisen næsten 28.000 kr. på landsplan og godt 40.000 kr. i København. Og selv om der har været store udsving undervejs specielt efter finanskrisen, så går priskurven opad på langt sigt.

I mellemtiden kan man glæde sig over at have et årligt overskud på udlejningen selv, hvis man vælger lån med fast rente, viser beregninger, som Spar Nord har foretaget i samarbejde revisionsselskabet, BDO.

Beregningerne viser, at forældre, som har købt en lejlighed i København i 2010, har tjent 1,5 mio. kr. på det. Fortjenesten består dels af større værdi af lejligheden, dels af overskud ved udlejning. Forældre i Aarhus har i samme periode tjent knap 800.000 kr.

Det årlige overskud ved udlejning i af en 80 kvm lejlighed i København er 31.638 kr og i Aarhus 10.546 kr. Og overskuddet er der, selv om priserne falder.

Og huslejeindtægterne er sat konservativt til 1.200 kr. pr. kvadratmeter i København og 900 kr. i Aarhus, forklarer seniorpartner og statsautoriseret revisor i BDO, Morten Trap Olesen.

»Det giver en samlet årlig huslejeindtægt i København for forældrene på 96.000 kr., som barnet og en eventuel kæreste eller roomie betaler. Holder man det op imod udgifterne, som blandt andet tæller ejendomsskat, vedligehold og afbetaling på lån, har man et årligt overskud på cirka 30.000 kr. før skat,« siger Morten Trap Olesen.

Sådan ser regnestykket ud for et forældrekøb i København og Aarhus. Der er i begge tilfælde tale om 80 kvm lejligheder i middel stand. Er de nye eller nyrenoverede, må man tage en endnu højere husleje. Udgangspunktet er, at forældrene har lagt 20 pct. i udbetaling og har belånt lejligheden op til 80 pct. med en effektiv rente på 2,5 pct.

Så stor er formuegevinsten:

Værdi i 20101.968.0801.822.720
Værdi i 20183.232.8002.512.240
Formuegevinst1.264.720689.520

Så stor er den årlige gevinst:

Huslejeindtægter96.00072.000
Fællesudgifter, skat, vedligehold25.00025.000
Låneomkostninger39.36236.454
Årligt overskud før skat31.63810.546
Samlet gevinst 2010-20181.521.107773.965

Kilde: BDO/Spar Nord

Det er højsæson for forældrekøb i øjeblikket efter studiestart 1 september. Specielt i København er efterspørgslen enorm, men også i Aarhus er der rift om de gode lejligheder.

At et forældrekøb har været en ekstraordinær god forretning de seneste syv skyldes, at priserne er steget voldsomt. Priserne er begyndt at bremse op, og forældre skal ikke sætte næsen op efter tilsvarende gevinster de kommende år, fastslår cheføkonom i Spar Nord, Jens Nyholm.

»Hovedårsagen til, at forældrekøb har været en god handel, skal findes i de stigende ejendomspriser. Selv om det demografiske træk fortsat vil være i retning af de større byer, og det i sig selv vil fastholde efterspørgslen, vil vi de næste år se mere moderate prisstigninger,« mener Jens Nyholm.

At priserne allerede nu er bremset op, skyldes i høj grad, at lånemulighederne er blevet begrænset i storbyerne. Hvis man har en gæld, der er fire gange større end husstandens indtægter, er der nu begrænsninger for, hvilke lån man kan vælge.

»De lovmæssige indgreb må forventes at påvirke prisdannelsen negativt. Hertil kommer, at man i de kommende år må forvente stigende renter, der alt afhængig af, hvor store de bliver, og hvor hurtigt de kommer, vil gøre et indhug i prisudviklingen,« fastslår Jens Nyholm.

De fleste forældrekøb ender med, at forældrene sælger lejligheden til deres børn, når studietiden er slut. Det kan man gøre fordelagtigt ved at sælge lejligheden til sit barn til den offentlige vurdering med et fradrag på 15 pct. Barnet kan derefter sælge lejligheden skattefrit.

Kommende forældrekøbere bør dog være opmærksomme på, at den fordel forventes at blive mindre attraktiv fremadrettet med indførsel af den nye boligskatteaftale, advarer Morten Trap og Jens Nyholm.

»Vi råder som udgangspunkt til primært at foretage et forældrekøb for at yde en håndsrækning til børnene. For selv om det i de senere år også har været en god investering, er der jo ingen garanti for, at boligpriserne fortsætter opad. Ligesom at forældrene ikke skal undervurdere den tid og de ressourcer, et forældrekøb også koster,« siger Morten Trap, Senior Partner i BDO.

BRANCHENYT
Læs også