Privatøkonomi
0

Køb af lejlighed kan konkurrere med pensionsopsparing

Når man har en lang tidshorisont, er investering i fast ejendom ikke så risikabelt, som man skulle tro.

Forældrekøb kan være en god forretning og et supplement til pensionen, men det kræver en længere tidshorisont. Arkivfoto: Finn Frandsen

Selv i pensionsselskaberne er man nu begyndt at rådgive kunderne om, at de skal sprede deres risiko. Stort set alle med mellemindkomster risikerer nemlig at blive ramt så hårdt af modregningsreglerne, at det i mange tilfælde ikke kan betale sig at spare ekstra op til pension. Men der er flere alternativer. Et af dem er forældrekøb.

Hvis man har en længere tidshorisont, og det bør man have, når man investerer i fast ejendom, er der udsigt til et fornuftigt afkast, viser et regneeksempel, som PrivatRevision har foretaget.

»En investeringslejlighed kan være et udmærket alternativ eller supplement til en pensionsopsparing. Det er klart, at man løber en risiko for prisudsving, men jo længere tidshorisont, man har, desto mindre bliver risikoen,« siger indehaver af PrivatRevision, Christian Bækmark, der har specialiseret sig i forældrekøb.

Han har lavet en sammenligning af, hvad man kan få ud af at have en aldersopsparing på 500.000 kr., som man har stående i 12 år frem for at investere 500.000 kr. i fri kapital i en lejlighed. 12 år er valgt som tidshorisont, da det ofte er folk i 50’erne med voksne børn, der foretager et forældrekøb.

Ved investering i aldersopsparing beskattes den løbende værditilvækst med 15,3 pct. pr. år. Det antages, at aldersopsparingen forrentes med 6 pct. om året. Efter 12 år bliver de 500.000 kr. til ca. 900.000 kr. efter skat.

I stedet køber man en ny toværelses lejlighed til 2,5 mio. kr. De 500.000 kr. bruges til udbetaling. De resterende 80 pct. finansieres med et fast forrentet lån med afdrag.

Så ser regnestykket sådan ud:

Budget år 1
Husleje96.000
Forventede omkostninger-21.200
Renter og bidrag-54.975
Skattemæssigt resultat19.825
Afdrag-50.698
Likviditetseffekt-35.235

Det giver en udgift hver måned på 2.936 kr. Men der spares endnu mere op, da det månedlige afdrag er 4.225 kr.

Efter 12 år skal pengene bruges til at forsøde alderdommen, og lejligheden sælges. Værdistigningen på lejligheden er forsigtig sat til 2 pct. om året.

Effekt efter 12 år
Likviditetsbelastning-400.731
Akkumulerede afdrag668.099
Forventet værdistigning, 2% pr. år670.604
Afdrag minus løbende indbetalinger plus værdistigning937.972
Dertil kommer ved salg de investerede 500.000 fri500.000
Estimeret slutbeskatning-80.000
De investerede 500.000 er blevet til1.357.972

Kilde: PrivatRevision

De 500.000 kr. er altså blevet til knap 1,4 mio. kr. I princippet skal der betales skat af gevinsten, men det kan undgås, hvis forældrene sælger deres oprindelige bolig og flytter ind i lejligheden i en periode.

Hvis man skal betale fuld skat af ejendomsavancen, skal man trække ca. 280.000 kr. fra. Tilbage er der så 1.077.000 kr.

Selv hvis lejligheden ikke stiger i pris, har man en gevinst, fordi man har sparet op ved at betale afdrag.

Christian Bækmark understreger, at der er tale om et forenklet regneeksempel. Og hvis man havde taget de seneste års prisfest med på ejerlejlighedsmarkedet, ville regnestykket se langt mere fordelagtigt ud for købere af lejligheden.

»Reelt har afkastene på boligmarkedet været meget bedre de seneste år. Men det skal man måske være forsigtig med at forvente i helt samme omfang i de kommende år,« siger Christian Bækmark.

BRANCHENYT
Læs også