Privatøkonomi

Salg af udlejet lejlighed fra selskab til hovedaktionær

Transaktioner mellem selskab og aktionærer har skattemyndighedernes bevågenhed og giver jævnligt anledning til klagesager. En af de typiske problemstillinger drejer sig om værdiansættelse af fast ejendom ved overdragelse mellem parterne.

Også på området for handel med fast ejendom mellem et selskab og aktionærer har problemerne på vurderingsområdet sat sine triste spor. Skattemyndighederne har strammet praksis for værdiansættelse af fast ejendom ved overdragelse mellem selskab og aktionærkreds, og den offentlige vurdering kan kun i begrænset omfang anvendes som pejlemærke for værdiansættelsen.

De skattemæssige konsekvenser ved overdragelse af fast ejendom mellem selskab og aktionær er for så vidt enkle.

Den sælgende part skal som udgangspunkt beskattes af en eventuel fortjeneste ved overdragelse af ejendommen. Salgssummen vil samtidig være anskaffelsessum for køberen.

Det springende punkt vil være, om ejendommen er blevet prissat korrekt. Der er for så vidt ikke noget til hinder for, at selskab og hovedaktionær aftaler en for aktionæren meget favorabel pris. Men ved opgørelsen af parternes skattetilsvar skal ejendommen værdiansættes til handelsværdien, dvs. værdien ved salg til en fremmed, og parterne vil således blive beskattet, som om denne værdi var aftalt. I fagsproget tales i denne forbindelse om, at skattemyndighederne fastsætter (fikserer) en værdi som udgangspunkt for opgørelsen af de skatter, som udløses ved overdragelsen.

Viser det sig, at parternes prissætning ikke svarer til handelsværdien for ejendommen, idet aktionæren typisk enten har købt for billigt af selskabet eller solgt for dyrt til selskabet, vil aktionæren blive udbyttebeskattet af differencebeløbet. Parternes salgssum henholdsvis anskaffelsessum vil i disse tilfælde blive korrigeret med de heraf følgende skattemæssige konsekvenser.

Den offentlige vurdering: Tidligere har den offentlige vurdering haft meget stor betydning for værdiansættelsen ved en overdragelse mellem selskab og aktionær. Skatteministeriets cirkulære fra 1982, og herunder bl.a. den velkendte +/- 15 pct.-regel, har ikke på noget tidspunkt omfattet overdragelser mellem selskab og aktionær. Men i en periode efter 1982 kunne selskab og aktionær efter skattemyndighedernes egen praksis så at sige anvende samme regel ved prissætningen. Denne praksis er dog blevet gradvist strammet siden 1987, og der er i dag kun reminiscenser tilbage af denne retsstilling.

I 2000 udsendte myndighederne et cirkulære, hvorefter den offentlige vurdering ”som udgangspunkt” kunne anses som udtryk for ejendommens handelsværdi. Men hvis den offentlige ejendomsvurdering ikke var et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi på overdragelsestidspunktet, var hverken parterne eller skattemyndighederne bundet af vurderingen.

Og efter skattemyndighedernes aktuelle praksis kan den senest offentliggjorte ejendomsvurdering kun anvendes som overdragelsespris, hvis den giver et retvisende udtryk for handelsværdien. I praksis er dette synspunkt uddybet derhen, at ved bedømmelsen af, om en ejendomshandel mellem interesseforbundne parter er sket på markedsvilkår, kan der efter administrativ praksis som udgangspunkt lægges vægt på den senest offentliggjorte ejendomsvurdering, men skattemyndighederne er ikke bundet af denne vurdering, hvis den ikke giver et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi ved salget.

De konkrete sager, som ved en klage indbringes for en højere instans, viser da også, at skattemyndighederne foretager en nøje vurdering af, om den pris, som er aftalt mellem selskab og aktionær, svarer til handelsværdien. Eller med andre ord: om prissætningen holder vand. Det er ingenlunde altid tilfældet.

Særlige forhold: Det er klart, at særlige forhold ved den konkrete ejendom vil indgå ved vurderingen af, om parternes prissætning svarer til handelsværdien. Eksempelvis kan nævnes tilfælde, hvor ejendommen er handlet kort tid forinden mellem uafhængige parter til en anden pris. Er ejendommen i en særlig god eller særlig dårlig stand, eller kan ejendommen kun anvendes til bestemte formål, vil det ligeledes have betydning for vurderingen af handelsværdien på samme vis som ved salg til en fremmed.

Parternes subjektive forhold: Men i visse tilfælde ses også i skattemyndighedernes praksis, at forhold af mere subjektiv karakter hos selskab og aktionær tillægges betydning ved værdiansættelsen. Fastsættelsen af handelsværdien beror således ikke udelukkende på en vurdering af objektive forhold vedrørende ejendommen.

Et klart eksempel herpå er skattemyndighedernes mangeårige praksis for værdiansættelsen i tilfælde, hvor en hovedaktionær køber, typisk en bolig, ud af selskabet, og hvor selskabet forud for overdragelsen har anvendt betydelige midler til at indrette boligen efter aktionærens særlige ønsker eller behov.

Problemstillingen er her, at handelsværdien ved salg til en fremmed ofte ikke vil afspejle de midler, som selskabet har investeret i ejendommen; kredsen af købere til en bolig med netop denne indretning er således behersket. Ved en handel mellem selskab og aktionær i løbet af en vis årrække efter en sådan renovering og indretning efter aktionærens ønsker m.v., vil skattemyndighederne efter mangeårig praksis prissætte ejendommen med udgangspunkt i selskabets kostpris for ejendommen – fremfor, som ved salg til en fremmed – til handelsværdien. Denne praksis blev i 2007 tiltrådt af Højesteret.

Overdragelse af en udlejet lejlighed: En lignende problemstilling har for nylig været forelagt for Østre Landsret, som ved en dom af den 19. marts 2020 nåede frem til et lignende resultat.

Den pågældende sag drejede sig om, hvilken betydning det havde for prissætningen af en ejerlejlighed ved overdragelse fra selskab til aktionær, at lejligheden blev overdraget i udlejet stand.

Selskabet havde købt lejligheden i ikke-udlejet stand for 3,25 mio. kr. i 2011 og havde herefter udlejet lejligheden uden tidsbegrænsning til fremmede, senest til to unge studerende. I 2014 solgte selskabet lejligheden til hovedaktionæren, mens lejligheden var udlejet. Spørgsmålet var nu, hvordan lejligheden skulle prissættes ved overdragelsen til aktionæren.

Der var, i grove træk, under sagen enighed mellem på den ene side selskab og aktionær og på den anden side skattemyndighederne om, at lejlighedens handelsværdi i ikke-udlejet stand på overdragelsestidspunktet ville være den samme som ved selskabets køb, dvs. de 3,25 mio. kr.

Efter selskabet og aktionærens opfattelse var værdien imidlertid aktuelt lavere, da lejligheden som nævnt var udlejet. Dette synspunkt skal ses i lyset af, at skattemyndighederne gennem mange år har haft en fast praksis for vurdering af udlejede lejligheder til 50 pct. af lejlighedens værdi som ”fri lejlighed”.

Østre Landsret nåede imidlertid ved dommen af den 19. marts 2020 frem til, at lejemålet ikke var en sådan byrde for hovedaktionæren, at lejligheden ved overdragelsen fra selskab til aktionær skulle prissættes til et lavere beløb end de 3.250.000 kr., som selskabet havde købt lejligheden for i 2011 med henblik på udlejning, og som ubestridt svarede til lejlighedens handelsværdi i november 2013, når bortsås fra lejekontrakten.

Landsretten lagde herved bl.a. vægt på, at lejemålet var omfattet af reglerne om fri lejefastsættelse, at hovedaktionæren selv havde fastsat lejens størrelse og selv havde fundet lejerne til lejligheden.

Der er selvsagt tale om en konkret vurdering af omstændighederne i den konkrete sag. Men landsrettens dom peger – som mange andre afgørelser fra klageinstanser om værdiansættelsesspørgsmål – i retning af en indgående vurdering af den valgte prissætning med henblik på at finde frem til en værdi, som i så vidt omfang som muligt svarer til den reelle handelsværdi i markedet.

Konkrete vurderinger og forudsigelighed: Den skattemæssige prissætning går både for overdragelse mellem selskab og aktionær og for generationsskifte af fast ejendom inden for den nære familie i retning af stadigt mere konkrete vurderinger i den enkelte sag. En sådan udvikling vil som altid være ledsaget af mindre forudsigelighed, og vil dermed virke processkabende, uanset om processen består i en forudgående drøftelse med skattemyndighederne eller en efterfølgende skattesag. Den forudgående drøftelse med henblik på at få et bindende svar er klart at foretrække.

BRANCHENYT
Læs også