Privatøkonomi

Boligpriserne i de store byer bremset af stramninger: Flere får nej

Specielt førstegangskøbere og interesserede i projektlejligheder er blevet ramt af lånestramninger. Stramningerne er dog sunde, mener man i realkreditinstitutterne.

Det er blevet sværere at få drømmelånet eller for nogle helt at få et lån til køb af bolig i storbyerne. Specielt projektboligerne er ramt. Foto: Tobias Nørgaard Pedersen

Bremsepedalen er banket så hårdt i bund, at priserne på boliger i vækstkommunerne har ramt muren. Samtidig får flere nej til køb og endnu flere nej til drømmelånet.

Ifølge Nationalbanken har boligejerne nu valgt lån med fast rente for 825 mia. kr. Det er en stigning på 110 mia. kr. på blot et år - altså en stigning på 15 pct. I samme periode er der blevet skåret 45 mia. kr. væk af lån med variabel rente.

Her er vækstkommunerne
  • Landsdele: København By og København Omegn samt Aarhus.
  • Kommuner: Albertslund, Ballerup, Brøndby, Dragør, Frederiksberg, Gentofte, Gladsaxe, Glostrup, Herlev, Hvidovre, Høje-Taastrup, Ishøj, København, Lyngby-Taarbæk, Rødovre, Tårnby, Vallensbæk, Aarhus.

Det har lånestramningerne en stor del af ansvaret for, mener afdelingsdirektør for Jyske Banks boligøkonom Mikkel Høegh.

»Det kan vi i høj grad mærke. Statistikken viser, at flere igen vælger fastforrentede lån. Det er en direkte konsekvens af, at man har strammet op,« vurderer Mikkel Høegh.

Boligkøbere i de store byer er ramt af to forskellige regelsæt: Vækstvejledningen fra 2016 og bekendtgørelsen om god skik fra 2017. Dertil kommer det efterhånden velkendte krav fra 2015, om at køberne skal lægge en udbetaling på minimum 5 pct. I Danske Bank er kravet til udbetaling netop øget til 10 pct.

  • Vækstvejledningen gælder for de såkaldte vækstkommuner. Den rammer boligejerne med en gældsfaktor over 4 eller 5. Er den 4, skal banken sikre, at husstandens formue stadig er positiv, hvis boligpriserne falder med 10 pct. Er gældsgraden 5, skal man kunne klare et prisfald på 25 pct. Hvis ikke, kan man kun få et fast forrentet lån med afdrag.

  • Bekendtgørelsen om god skik gælder for alle boligejere med en gældsfaktor større end 4 og en belåningsgrad på mere end 60 pct. I det tilfælde kan boligejerne kun vælge mellem de såkaldt sikre låntyper, dvs. fast rente med eller uden afdrag eller F5-lån med afdrag.

Hvordan stramningerne har virket helt ned i detaljen, er ikke let at påvise, men effekten har været tydelig, mener boligøkonom i Nordea Kredit Lise Nytoft Bergmann.

»Vi ved jo ikke, hvordan markedet havde set ud, hvis reglerne ikke var implementeret. Men det er vores oplevelse, at reguleringen kombineret med de nye boligskatter har haft betydning for den opbremsning, vi så i lejlighedspriserne fra foråret 2018 og frem til efteråret 2019,« siger Lise Nytoft Bergmann.

Siden 2018 er prisstigningerne nærmest fladet helt ud i Danmarks to største byer, København og Aarhus. Det kommer efter nogle år med voldsomme stigninger ikke mindst på ejerlejligheder.

Stramningerne har virket, mener cheføkonom i Realkredit Danmark Christian Hilligsøe Heinig.

»De nye låneregler har været med til at dæmpe prisudviklingen. Antallet af risikable lån er faldet markant, siden de nye regler trådte i kraft. Der er i det hele taget kommet færre låntagere med meget høj gæld,« siger Christian Hilligsøe Heinig.

I Nykredit betegner man udviklingen som sund, for den tager luften ud af en potentiel prisboble.

»Kreditstramningerne de senere år har virket efter hensigten. De har sikret, at boligejere med høj gæld i højere grad afdrager på deres lån samtidig med at de er mindre udsatte ved rentestigninger,« siger chefanalytiker i Nykredit Mira Lie Nielsen.

Når boligpriserne over en længere periode stiger betydeligt mere end indkomsterne, øges risikoen for meget store prisfald, fastslår hun.

»Vi så det efter finanskrisen. De strammere kreditregler er med til at ruste boligmarkedet mod noget lignende.«

Foruden lånestramningerne skal boligkøbere som nævnt ovenfor i dag selv stille med minimum 5 pct. i udbetaling.

Vi støder ofte på købere, vi kun kan tilbyde et fastforrentet lån eller et F5-lån med afdrag, men vi oplever det ikke som et stort problem.

Lise Nytoft Bergmann, boligøkonom, Nordea Kredit

Det betyder, at flere boligkøbere end tidligere enten må vente, til de har sparet mere op, vælge færre kvm eller »bo i et postnummer, som ligger lidt længere væk fra stenbroen,« som Mira Lie Nielsen udtrykker det.

Det er primært førstegangskøbere, der er blevet ramt af de nye regler, fortæller Lise Nytoft Bergmann.

»Vi støder ofte på købere, vi kun kan tilbyde et fastforrentet lån eller et F5-lån med afdrag, men vi oplever det ikke som et stort problem. Det er et sundt princip, at der afdrages på gælden, når belåningsgraden er høj. Det er fint, at boligkøberne er forsigtige, første gang de træder ind på boligmarkedet,« siger Lise Nytoft Bergmann.

Blandt andengangskøbere kommer reglerne sjældnere i brug, og det er der en naturlig forklaring på. Ofte har de en pæn friværdi og har derfor ikke har brug for et nær så stort lån i forhold til deres indkomst.

Det skyldes stigende boligpriser de seneste år, men kan også være et resultat af store afdrag.

Købere af de helt dyre huse i storbyerne kommer typisk fra en anden bolig og med en vis friværdi. Det er derfor ikke så mærkeligt, at opbremsningen har været mest markant på lejlighedsmarkedet, mener Mikkel Høegh.

»Færre kan blive godkendt til at købe især projektlejligheder - altså lejligheder i den dyre ende. Her er efterspørgslen faldet, efter at de her vejledninger er blevet indført. Det viste sig også i lejlighedsstatistikkerne, hvor vi, før der gik corona i den, så en opbremsning,« siger Mikkel Høegh.

Bliver man fanget af de nye låneregler, er der ikke tale om en livstidsdom. Efterhånden som man opbygger friværdi og får højere løn, bliver der mulighed for at lægge om til de mere risikable lån, hvis man har lyst til eller behov for det.

BRANCHENYT
Læs også