Sådan undgår du at falde i fælden med de nye boliglån

Det er slut med at få lån til boligkøb i de gamle obligationsserier. Kurserne på de nye er lavere, og det betyder, at man skal passe på, når man vælger boliglån, lyder advarslen fra Arbejdernes Landsbank og Realkredit Danmark.

Hvert tredje år udskiftes alle obligationsserier. Det sker i år per 1. september. Det betyder, at det kendte 30-årige lån med udløb i 2050 erstattes af et nyt med udløb i 2053.

Men man skal passe på med at vælge et af de nye 0,5 pct.-lån, lyder advarslen. Kursen på det er omkring 95, mens kursen på 1 pct.-lånet er helt oppe omkring 99.

Samtidig er der risiko for, at begge lån rammes af indlåsningseffekt. Den udløses, hvis renterne stiger, og boligejerne vil lægge lån om.

Hvis obligationsserien er lille og/eller ejes af få investorer, vil de typisk være dyrere at komme ud af, fordi investorerne vil have en ekstra god kurs for at sælge obligationen.

Indlåsningseffekt er ikke et teoretisk fænomen. Flere obligationsserier er ramt. Og renteudsving kan ramme fra den ene dag til den anden. Da Danmark blev lukket ned, steg de 30-årige renter fra 0,5 til 2 pct. i løbet af 14 dage. Den slags stigninger er uhørt.

Men vil man udnytte rentestigninger til at konvertere sit boliglån, kan man altså komme i klemme med de nye lån.

»Med det nye 1 pct.-lån omkring kurs 99 ser det ikke ud, som om der kommer likviditet lige med det samme i 0,5 pct.-lånet. Og så er risikoen for indlåsning reel,« mener privatøkonom i Arbejdernes Landsbank Brian Friis Helmer.

Hos Realkredit Danmark rådgiver man af samme grund kunderne til at vælge 1 pct.-lånet. Onsdag havde Danmarks næststørste realkreditinstitut udstedt 0,5 pct.-lån for mikroskopiske 1,4 mio. kr. i de nye serier.

For at være sikker på at undgå indlåsningseffekt regner man med, at der skal være udstedt mellem 3 og 5 mia. kr. i en serie.

»Det er et fænomen, vi oplever hver gang, vi skifter serier. Lige nu ville jeg være ekstra opmærksom på at undgå kurstab. Så længe risikoen for indlåsning er til stede, skal man gå efter lånet med mindst muligt kurstab,« siger cheføkonom i Realkredit Danmark Christian Hilligsøe Heinig.