Privatøkonomi

Store prisstigninger giver panderynker hos Finanstilsynet: »Det er bemærkelsesværdigt«

Finanstilsynet er blevet mere årvågen i forhold til udviklingen på boligmarkedet, efter at prisstigningerne er accelereret.

Udviklingen på boligmarkedet i København giver anledning til bekymring i Finanstilsynet. Foto: Mathias Christensen

Det hæsblæsende tempo på boligmarkedet har ikke kun skabt bekymring blandt økonomer. Det giver også anledning til panderynker hos Finanstilsynet.

Selv om udviklingen på boligmarkedet som helhed ikke ser alarmerende ud, er der dele af boligmarkedet, som giver anledning til bekymring.

»Vi er blevet mere årvågne. Efter en ret lang periode med pæne prisstigninger, har vi set endnu et knæk opad i prisstigningstaksten. Og på samme tid er økonomien blevet ramt af covid-19, hvorfor vi som samfund på ingen måde er blevet meget rigere eller fået større indtægter,« siger Kristian Vie Madsen, vicedirektør i Finanstilsynet.

2020 bød på den ene rekord efter den anden på boligmarkedet. Salget steg voldsomt, og priserne pegede også opad. De seneste tal fra boligsiden.dk viser, at huspriserne det seneste år er steget med 9,2 pct., mens ejerlejligheder er steget med 11,7 pct. For huse stiger priserne i øjeblikket med det højeste tempo siden begyndelsen af 2007.

Udviklingen på markedet for fritidshuse har fået Finanstilsynet til at se nærmere på udviklingen, og den finansielle vagthund er altså også opmærksom på udviklingen med stigende priser på markedet for huse og ejerlejligheder.

»Det bliver fulgt af en øget gældsætning, og det er særlig dette, vi er opmærksomme på. Altså om forbrugerne eller institutterne påtager sig for store risici,« siger Kristian Vie Madsen.

På overfladen er udviklingen i gældsætningen ikke bekymrende, lyder det fra tilsynet. Men hvis man dykker ned i tallene på dele af boligmarkedet, er det en lidt anden sag.

»Når man ser på vækstområderne og særligt København, så stiger gælden mere end den disponible indkomst. Det er et ekstra opmærksomhedspunkt. Vi er en tilsynsmyndighed, så vi er altid bekymrede, men når vi ser en udvikling, hvor vi ikke helt kan se sammenhængen med den generelle økonomiske udvikling, så er vi mere bekymrede,« siger Kristian Vie Madsen.

For den enkelte kan der ligge fornuftige årsager bag aktiviteten på boligmarkedet.

»Covid-19 har gjort, at folk skal være mere derhjemme, og der er sket et skifte i forbrugsmønstrene. Men på samfundsniveau er vi ikke blevet et rigere samfund. Det er bemærkelsesværdigt,« siger Kristian Vie Madsen.

Finanstilsynet har strammet reglerne for boliglån for flere år siden. Det er både sket med generelle regler, men særligt med fokus på såkaldte vækstområder. Reglerne har til formål at sikre banker, realkreditinstitutter og kunder imod risikoen for stigende renter og faldende boligpriser.

Låneregler

De strammere låneregler er indført i etaper for at gøre boligmarkedet mere robust. Et krav i hele landet er, at alle skal have sparet 5 pct. af købesummen op.

  • Samtidig må boligkøbere og -ejere med over 60 pct. belåning og gæld på mere end fire gange den årlige husstandsindkomst kun optage et afdragsfrit lån, hvis de vælger fast rente.
  • Vil de have et variabelt forrentet lån, skal der betales afdrag, og der skal vælges F5 eller sjældnere rentetilpasning.

Bor de samtidig i København, i en af vækstkommunerne omkring hovedstaden eller i Aarhus, er der yderligere krav:

  • Gældsfaktoren skal være under 4 for at måtte optage et afdragsfrit eller variabelt forrentet lån.
  • Selv med et fastforrentet lån med afdrag, må gældsfaktoren kun overstige 4, for kunder med positiv formue og høj jobsikkerhed.
  • I begge tilfælde må gældsfaktor dog være op til 5, hvis låntagerens formue vil være positiv, selv om boligprisen falder 10 pct.
  • Hvis låntagerne ønsker et variabelt lån eller afdragsfrihed, bliver de kreditvurderet, som om de optog et fastforrentet 4 pct. lån med afdrag.

Kommer udviklingen til at afføde yderligere reaktioner?

»Det er for tidligt at sige. Vi holder øje med det. Hvis det begynder at se faretruende ud, må vi se på, hvad der konkret sker ude i bankerne,« siger Kristian Vie Madsen.

Hvordan det ender på boligmarkedet, er naturligvis uvist, men i tilsynet har man forskellige scenarier. I et scenarie ender det med, at udbud og efterspørgsel nærmer sig hinanden gradvist.

»Vi ser en naturlig udvikling, hvor der bygges en del, og der samtidig ses øget fraflytning fra København. Så tilpasser tingene sig hinanden, og det kan føre til et fald i priserne. Det kan være kedeligt for dem, der har købt på toppen. Men det er sjældent dramatisk, fordi det sker over en længere periode,« siger Kristian Vie Madsen.

Scenariet, man helst ikke vil ende i, er det, hvor en stigende rente, ender med at sende rystelser igennem boligmarkedet.

»Vi ser en begyndende tendens til rentestigninger, og faren er, hvis renten stiger kraftigt,« siger Kristian Vie Madsen.

Historisk har boligpriserne nemlig haft en tendens til at bevæge sig omvendt af renten. Faldende renter har givet stigende priser, mens priserne er kommet under pres, når renten er steget.

»Worst case er, hvis der er for mange, der hverken har råd til at sælge eller blive boende. Derfor er en meget stor del af reguleringen på området centreret om gæld i forhold til indkomst og formue, så boligkøberne kan tåle de slag, der kan komme,« siger Kristian Vie Madsen.

Læs også