Privatøkonomi

Spekulative boligejere kan få bidragsrabat

Både kursfald og stigninger giver muligheder for at lægge lån om. Nu falder kurserne mærkbart.

Boligejere kan ikke kun spekulere i restgæld, men også bidragssatser, når kurserne på boligobligationer falder. Arkivfoto: Jens Dresling

Fredag blev en sort dag for de danske realkreditobligationer med et pludseligt kursfald. Men for nogle boligejere blev det nærmere en black friday, for rentehoppet betyder, at de kan bevilge sig selv bidragsrabat.

Det kræver dog mod og lyst til spekulation. Muligheden er i hvert fald åbnet nu, efter at obligationen bag 1,5 pct.-lånet med 10 afdragsfrie år pludselig dykkede 0,7 kurspoint.

Det betyder, at Totalkredit, Realkredit Danmark og Nordea Kredit nu åbner for et nyt 2 pct.-lån. Samme lån har Jyske Realkredit haft på hylderne i få dage.

Åbningskursen ventes at blive 99,6-99,7.

»Så begynder det at se interessant ud for en lidt større gruppe boligejere at opkonvertere deres lån. Slår de til med en kurs tæt på 100, minimerer de kurstabet og kan dermed skære en god luns af restgælden,« konstaterer Totalkredits chefanalytiker Sune Malthe-Thagaard.

Kursen på et 0,5 pct.-lån med 10 års afdrag er i øjeblikket 88. Hvis man har et sådant, kan man skære ca. 120.000 kr. af gælden for hver mio. kr., hvis man indfrier det. Med omkostninger reduceres besparelsen til ca. 110.000 kr.

Og det er her, rabatten kommer ind i billedet.

»Bor man i et område, hvor priserne er steget meget, siden man tog lånet, er der en ekstra fidus i, at en opkonvertering kan give en noget lavere bidragssats. Og det er også værd at tage med i betragtning,« mener Sune Malthe-Thagaard.

Gevinsten opstår, fordi belåningsgraden falder fra måske 80 til 60. Det vil udløse en klækkelig bidragsrabat, da bidragssatserne er markant størst i låneintervallet 60-80 pct. af ejendommens værdi.

Er belåningsgraden 60 pct. eller derunder, er man heller ikke omfattet af de stramme låneregler i de såkaldte vækstområder og kan frit vælge boliglån.

Som udgangspunkt reduceres bidragene ikke af sig selv ved stigende priser. Til gengæld stiger de ikke automatisk, hvis boligpriserne falder. Men foretager man en låneomlægning, får man en ny beregning. Det vil derfor ske, hvis man konverterer lodret.

Lodrette konverteringer er dog spekulation, understreger man i realkreditinstitutterne. Indfrier man sit 0,5-pct. med et 2 pct.-lån, tredobles renten altså.

I eksemplet med lånet på en mio. kr. vil renteudgiften stige fra ca. 5.000 til knap 18.000 kr.

»Renten skal falde igen, så man kan konvertere ned igen. Ellers bliver lånet dyrere over tid. Typisk går der 10 år, før besparelsen på gælden er spist op af den højere rente,« siger Sune Malthe Thagaard.

Først hvis renterne stiger yderligere til 2,5 pct., vil det være relevant for boligejere med 1 pct.-lån at regne på en lodret konvertering, mener han. Langt den største gruppe boligejere har et 1 pct.-lån.

Læs også
Top job